Z drugiej ręki ma być taniej

Tydzień temu rząd zapowiedział prace nad nowym programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Kupujący swoje pierwsze mieszkanie (limit wieku kredytobiorcy: 45 lat) mieliby korzystać z nisko oprocentowanych kredytów, do których przez dziesięć lat dopłacałoby państwo. Program miałby wejść w życie w III kw. 2023 r. Miałby.

Problem w tym, jak wyliczać zdolność kredytową klientów. Banki szacowałyby ją, biorąc pod uwagę wysokość rat kredytu bez rządowej dopłaty. A to brak zdolności kredytowej – po serii podwyżek stóp procentowych – sparaliżował rynek. Czy nowy program coś zmieni?

– Dla wielu „pierwszych kupujących” może to być koło ratunkowe, które pozwoli myśleć o możliwości zakupu nieruchomości – ocenia Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property. – Na rządowej stronie podano informację, że „bank, oceniając zdolność kredytową kredytobiorcy w dniu udzielenia finansowania, musi uwzględnić cały okres spłaty kredytu” – cytuje ekspert. Podkreśla, że jeśli banki komercyjne będą liczyć zdolność kredytową tak jak dziś – powiększając bieżące stopy procentowe o 5 pkt proc. – program nie wpłynie istotnie na dostępność kredytów. – Tym samym nie zwiększy popytu – dodaje.

Rynek dwubiegunowy

Poprawy sytuacji na rynku mieszkań eksperci BIG Property na razie nie przewidują.

– Wynika to właśnie z załamania popytu będącego efektem niedostępności kredytów hipotecznych. Liczba klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości nie zmalała, ale zdecydowanej większości na to nie stać – tłumaczy Paweł Grabowski. Nie wyklucza dalszego spadku realnego popytu – ze względu na wzrost kosztów życia, m.in. utrzymania nieruchomości.

Paweł Grabowski zwraca też uwagę na spadek liczby inwestorów z gotówką. – Część wstrzymuje się z zakupem, licząc na spadki cen. Coraz więcej klientów decyduje się na zakup nieruchomości za granicą – zaznacza.

Pośrednik BIG Property przewiduje, że w 2023 r. będą się sprzedawały mieszkania i domy z każdego segmentu, ale transakcji będzie zdecydowanie mniej. – Nadal są i będą inwestorzy kupujący mieszkania z myślą o ich wynajmie. Ale to grono klientów koncentruje się głównie na kawalerkach i mieszkaniach dwupokojowych – zaznacza. – Inwestorzy kupują mieszkania zarówno w centrum, jak i na przedmieściach. Wybór lokalizacji jest podyktowany indywidualną strategią inwestowania i budżetem, jakim dysponują.

Także Lidia Dołhan, starszy analityk Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN), ocenia, że jeśli w 2023 r. nie zostaną odblokowane kredyty, to stagnacja na rynku nieruchomości się utrzyma. – Kupujących nie ma zbyt wielu, a ci, którzy zostali, kupują mieszkania za zgromadzone w poprzednich latach oszczędności – mówi ekspertka. Podziela opinię, że nieruchomości będą nadal kupowane w celach inwestycyjnych. – Inwestorzy szukają gotowych mieszkań, które w krótkim czasie znajdą dobrego najemcę, generując od razu przyzwoity dochód – mówi. – Druga grupa to poszukujący lokali w bardzo dobrej cenie, często do generalnego remontu. Takie mieszkania po modernizacji trafiają albo do sprzedaży, albo na wynajem.

Analityczka zauważa, że małymi mieszkaniami na obrzeżach byli zainteresowani kupujący lokale na własne potrzeby, rzadziej w celach inwestycyjnych. – 2023 rok może też przynieść wzrost zainteresowania mieszkaniami premium – przewiduje Lidia Dołhan. – Apartamenty o wysokim standardzie, w najlepszych lokalizacjach, w perfekcyjnie zagospodarowanym otoczeniu, to zawsze dobra lokata kapitału, niezależnie od koniunktury w gospodarce.

Zdaniem Marcina Jańczuka, eksperta Metrohouse, rynkowe tendencje nie zmieniają się od kilku lat. – Zwykle kupujemy mieszkania dwupokojowe do ok. 45 mkw. oraz trzypokojowe do 60–65 mkw. – wskazuje. – Ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych mogą prowadzić do dość silnej „dwubiegunowości rynku”. Poszukiwania będą się skupiać na najtańszych segmentach – mieszkaniach w gorszym stanie technicznym, z mniej korzystnymi adresami, oraz na segmencie premium, który dobrze sobie radzi, niezależnie od różnorakich uwarunkowań zewnętrznych – uważa Marcin Jańczuk. Według niego w obecnej sytuacji najbardziej ucierpi segment popularny, czyli mieszkania nabywane na kredyt.

Wojciech Kuc, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), przewiduje, że zarówno osoby szukające nieruchomości na własne cele, jak i inwestorzy będą kupowali mieszkania małe: jedno-, dwupokojowe. – Nie będzie ich stać na większe. Ludzie nie będą chcieli podejmować ryzyka kredytowego. A poza tym dziś najlepiej się wynajmują takie nieduże mieszkania – zwraca uwagę.

Dalszego spadku popytu i kolejnych obniżek cen mieszkań w 2023 r. (biorąc pod uwagę dzisiejsze realia) spodziewa się doradca i pośrednik Leszek A. Hardek, ekspert (PFRN). – Oczywiście, część klientów może się zdecydować na nieruchomości na obrzeżach miast, ale nie sądzę, by na rynku wtórnym był to znaczący trend – zastrzega. Zdaniem eksperta grono kupujących mieszkania na wynajem mogą w przyszłym roku ograniczyć zmiany podatkowe. Leszek A. Hardek uważa, że może się też zmniejszyć liczba transakcji dokonywanych przez flipperów, czyli inwestorów kupujących mieszkania do remontu, by je odsprzedać z zyskiem po modernizacji.

Racjonalne zakupy

„Spadkowe tendencje” przewiduje też Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie.

– Spadki cen raczej nie będą duże – zaznacza. – Ceny już lekko poszły w dół, a inflacja w górę, co oznacza, że realnie ceny nieruchomości są dużo niższe: spadek cen plus dewaluacja pieniądza. Jeśli stopy procentowe nie spadną, a nie spadną – „czytając” między zdaniami polityków – to kredyty hipoteczne wciąż nie będą dostępne – mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek.

Jej zdaniem Polacy najprawdopodobniej zaczną kupować bardziej racjonalnie, czyli biorąc kredyt na np. 30–40 proc. wartości nieruchomości. – Oczywiście ci, którzy mają coś odłożone – zaznacza pośredniczka z Nieruchomości Łobzowskich. Uważa też, że powoli zaczną wracać zakupy inwestycyjne mieszkań na wynajem. – Nawet jeśli rata kredytu za lokal na wynajem wyniesie 2,5 tys. zł, a czynsz 2,8 tys., to nadal będzie to dobra inwestycja, lepsza niż giełda lub lokata, tyle że wymagająca większego wkładu – zapewnia.

Będzie powtórka

Pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka PFRN, zauważa, że 2023 r. wszystkim uczestnikom rynku jawi się na razie jako przełomowy i gorszy od poprzednich.

– Decyduje o tym kilka czynników o kluczowym znaczeniu dla płynności rynku nieruchomości. Pierwszym jest obniżenie zdolności kredytowej Polaków. W ocenie banków w porównaniu z analogicznym okresem sprzed roku zdolność ta spadła o 75 proc. Tak źle dawno nie było – komentuje Joanna Lebiedź. – Drugim czynnikiem jest wzrost kosztów budowy i utrzymania nieruchomości, w tym wzrost kosztów już zaciągniętych kredytów, co może skutkować wysypem nieruchomości, których właścicielom będzie trudno udźwignąć rosnące raty kredytów.