Szykuje nam się druga transakcja sprzedaży gotowej i wynajętej inwestycji PRS – jesteście przy niej doradcą sprzedającego. Co to za projekt?

Doradzamy od samego początku tej inwestycji. To budynek na gdańskiej Zaspie postawiony w technologii modułowej, którego inwestorami są fundusz Tonsa, do którego należy Olivia Business Centre, i japoński koncern Kajima. Od początku celem była budowa, komercjalizacja i sprzedaż nieruchomości. Budynek został oddany do użytkowania na wiosnę tego roku i szybko wynajęty, wszedł na rynek w najgorętszym momencie związanym z napływem uchodźców z Ukrainy. Dużą część mieszkań wynajęła firma dla swoich pracowników.

Jakie jest zainteresowanie inwestorów tym projektem?

Biorąc pod uwagę obecne warunki i wyzwania, to bardzo dobre. Mamy wysoką inflację, wysokie stopy procentowe i koszt finansowania, same procedury związane z uzyskaniem kredytu trwają dużo dłużej. Ale to jest gotowy projekt: to duża rzadkość. Jesteśmy dobrej myśli.

Jednym z problemów podnoszonych przez inwestorów jest to, że czynsze w PRS-ach są pobierane w złotych. Czy na Zaspie jest podobnie, czy też wynajem firmie ułatwia pobieranie czynszu w euro?

W tym przypadku czynsz jest płacony w złotych, niemniej rzeczywiście najemcy korporacyjni dają większą swobodę, jeśli chodzi o negocjowanie w euro. Ten temat zyskał na znaczeniu w ostatnim czasie, bo inwestorzy zaciągali wcześniej dług w złotych, ale z powodu wzrostu stóp koszt finansowania w Polsce bardzo mocno wzrósł. Stopy w strefie euro też idą w górę, ale to wciąż zupełnie inny poziom i tempo.

Możliwość pobierania czynszów w euro, przynajmniej od części najemców, na pewno otworzyłaby drogę do rozmów z bankami o możliwości zaciągania kredytów w euro na budowę projektów PRS. Na razie jest to bardziej rynkowa dyskusja, nie mamy wiele przykładów udzielenia takiego finansowania.

Z punktu widzenia klientów indywidualnych czynsz w euro to branie na siebie ryzyka kursowego. To nie odstraszy przed PRS?

Z punktu widzenia najemców ryzyko walutowe byłoby dość ograniczone, ponieważ umowy najmu podpisuje się zazwyczaj na rok. Pewną grupę najemców i tak stanowią cudzoziemcy, osoby zarabiające w walucie. Generalnie klienci PRS-ów to osoby, które w zamian za pewien wyższy standard godzą się na wyższe stawki, niż płaci się za wynajem od właścicieli indywidualnych. Jest wolny, zdrowy wybór – jeśli komuś nie odpowiadają warunki stawiane przez instytucje, można skorzystać z nieporównywalnie większego zasobu mieszkań prywatnych właścicieli. Obecnie zasoby PRS w Polsce to niecałe 9 tys. lokali, a rynek indywidualny to około 1,2 mln. To zupełnie inaczej niż w często przywoływanym Berlinie, gdzie nie ma za bardzo alternatywy dla najmu instytucjonalnego.

Popyt detaliczny jest w zapaści, rynek najmu jest silny. Wydawałoby się, że to idealne warunki ekspansji dla PRS, a jednak nie słychać o wysypie transakcji. Czy to bardziej kwestia otoczenia makro, czy np. innego postrzegania Polski jako regionu po najeździe Rosji na Ukrainę?

Jest pula inwestorów, którzy rzeczywiście omijają region Europy Środkowo-Wschodniej lub wręcz całą Europę i lokują kapitał w Ameryce. Wydaje mi się jednak, że w większości przypadków spowolnienie inwestycyjne to efekt postrzegania sytuacji makro – zarówno w ujęciu globalnym, jak i w ramach własnego podwórka. Proszę sobie wyobrazić fundusz, który mógłby zainwestować dzisiaj w Polsce w mieszkania na wynajem – on ma przecież jakiś portfel nieruchomości u siebie, w Europie Zachodniej. Kupował go, gdy finansowanie było tanie, w okolicach 2 proc. w skali roku, dziś to ponad 5 proc. Wyzwaniem jest więc zarządzanie własnym portfelem – oczywiście, z jednej strony jest presja na wzrost czynszów, ale ten wzrost może nie pokryć wyższych kosztów finansowania, plus rosną też koszty operacyjne. Taki inwestor musi najpierw poradzić sobie z wyzwaniami wewnętrznymi, zanim przystąpi do kolejnych zakupów, w tym w Polsce.

Wielu inwestorów dobrze zrozumiało już fundamenty polskiego rynku – jesteśmy atrakcyjnym rynkiem, popyt na najem jest silny. Jako doradca nie tłumaczymy już, dlaczego warto lokować w Polsce, ale jak to zrobić. Na razie widać jednak, że część inwestorów wstrzymuje decyzje, czeka trochę na rozwój wydarzeń, uspokojenie otoczenia. Fundusze może liczą na uzyskanie jeszcze lepszych warunków u deweloperów. Problemem są zmienność i niepewność, które w istotny sposób utrudniają prognozowanie. Stabilność, nawet jeśli stopy w Polsce miałyby być wysokie, a prąd drogi, byłaby lepsza, bo znając realne warunki, można stworzyć model, wyliczyć zwrot i negocjować z deweloperem. Inna sprawa, czy deweloper zaakceptuje warunki, czy nie. Potrafię sobie wyobrazić sytuację, że część firm, szczególnie mocno zadłużonych, może przystać nawet na budowę za minimalną marżę lub poniżej, byle odzyskać chociaż część zamrożonego kapitału w gruntach.

Jednak nie tylko inwestorzy weszli w tryb wyczekiwania, banki też, dlatego tak długo trwa procedowanie wniosków o udzielenie kredytu. Banki są też zdecydowanie bardziej selektywne. Wszyscy mają przed sobą ciężką zimę, niepewność co do kosztów operacyjnych, cen prądu, kiedy nastąpi szczyt inflacji. Myślę, że sytuacja rozjaśni się na wiosnę, ale biorąc pod uwagę potencjał rynku, to jesteśmy ostrożnymi optymistami.

Cały czas obserwujemy zainteresowanie dużymi transakcjami PRS, ale już nie w takiej formule jak dotychczas. Wcześniej inwestor zamawiał u dewelopera budowę PRS-ów za stałe wynagrodzenie, co rzeczywiście w momencie nagłego skoku cen materiałów rodzi presję na deweloperską marżę. Taka współpraca nie zniknie, ale pewnie będzie dotyczyć inwestycji o mniejszej skali, jednego bloku, a nie kilku, gdzie trudniej skalkulować koszty. Dziś widzimy dużą skłonność do wchodzenia we współpracę kapitałową z deweloperami, tworzenie wspólnych platform, joint-ventures. To też dla obu stron możliwość elastycznego dostosowania się do rynku, dostosowania poziomu ryzyka do otoczenia.

Oczywiście każda forma współpracy ma swoje zalety i czynniki ryzyka.

Dorota Wysokińska-Kuzdra dołączyła do Colliers w 2018 r. Obecnie zajmuje stanowisko starszej partnerki i szefowej działu finansowania korporacyjnego oraz linii Living Services. Wcześniej była starszą partnerką w Griffin Real Estate i zajmowała stanowiska dyrektorskie w grupie HypoVereinsbank/UniCredit Group. Była współtwórczynią i prezeską Griffin Premium RE, biurowej spółki o charakterze REIT-u, która w 2017 r. debiutowała na warszawskiej giełdzie. Absolwentka SGH.