Inflacja galopuje. W sierpniu przekroczyła 16 proc. Banki podnoszą oprocentowanie lokat, ale trzymane na nich oszczędności i tak tracą wartość. W powszechnej opinii dużo lepszy jest zakup nieruchomości.

– Ryzyko związane z inwestycją w mieszkania nie jest dziś większe niż wcześniej – zapewnia Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome. – Najbardziej zmieniło się to, że nieopłacalne jest już kupno lokalu na wynajem przy wsparciu kredytu, jeśli to bank finansuje większą część inwestycji. Raty są wyższe niż stawki najmu.

We wrześniu Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe po raz 11. od jesieni ubiegłego roku – o 0,25 pkt, do 6,75 proc. Dagmara Sudoł z Totalmoney.pl zauważa, że podwyżka najmocniej dotknie tych, którzy zadłużyli się w czasie pandemii, gdy stopy były rekordowo niskie. W porównaniu z październikiem 2021 r. ich raty wzrosły już o ponad 120 proc.

Czynsze w górę

Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej, starszego analityka Cenatorium, co do zasady inwestycje w nieruchomości wiążą się z niewielkim ryzykiem, ale faktycznie nie dotyczy to teraz inwestycji na kredyt. – W długim okresie ceny mieszkań cały czas rosną – wyjaśnia Małgorzata Wełnowska. Jedną z głównych wad lokowania pieniędzy na tym rynku jest konieczność posiadania na starcie dużego kapitału.

– W nieruchomości z założenia inwestuje się długofalowo, a ryzyko występuje przy inwestowaniu krótkoterminowym – zaznacza Lidia Dołhan, starszy analityk WGN. – Mieszkania są nadal bardzo drogie, ale znacznie wzrosły także stawki najmu. Lokali na wynajem brakuje. Nowe oferty znikają w kilka dni. Nigdy nie mieliśmy tak dużego zapotrzebowania. Inwestor od razu może liczyć na dochody.

Otodom największy wzrost stawek najmu odnotował we Wrocławiu.

– W sierpniu płaciliśmy tam więcej niż w lutym średnio aż o 41 proc. (wzrost do 3890 zł) – podaje Karolina Klimaszewska z Otodomu. – Duży wzrost mamy także w Warszawie – średnio o 1 tys. zł (do 5293 zł) – i Krakowie – o 890 zł (do 3456 zł).

– Popyt na mieszkania na wynajem rośnie nieprzerwanie od początku roku. W niektórych lokalizacjach stawki zwiększyły się nawet o kilkadziesiąt procent – potwierdza Małgorzata Wełnowska. – W przeliczeniu na metr najwięcej kosztuje wynajęcie najmniejszych lokali: jedno- i dwupokojowych. Ze względu na duży popyt i spadek podaży negocjacje stawek są praktycznie niemożliwe. Inwestowanie w nieruchomości to nadal dobry sposób na stałe dodatkowe źródło dochodu. Trzeba jednak pamiętać, że atrakcyjność nieruchomości jako lokaty słabnie. Porównywalne zyski mogą przynieść lokaty.

Czekanie na zyski

Małgorzata Wełnowska szacuje, że przy całorocznym obłożeniu wynajmowanego mieszkania średnie stopy zwrotu wynoszą ok. 7–8 proc. rocznie (z uwzględnieniem podatków i ubezpieczenia). Inwestycja zwróci się po 12–14 latach, zakładając, że w tym czasie nie będziemy ponosić dodatkowych nakładów, np. na remont.

Z kolei według Lidii Dołhan, przy obecnej koniunkturze inwestycja w mieszkanie na wynajem powinna się zwrócić w ciągu ok. 20 lat. Spadek popytu na wynajem może ten okres znacznie wydłużyć, w najgorszym razie nawet do ponad 30 lat.

Z analiz SonarHome wynika zaś, że przeciętna rentowność najmu to ok. 4,7 proc. Jest nieco niższa w porównaniu z obligacjami czy lokatami. – Ale inflacja jest tak wysoka, że trzymanie większego kapitału na rachunku bankowym przynosi realne straty – podkreśla Barbara Bugaj. – Biorąc pod uwagę tylko cenę zakupu mieszkania i czynsz, jaki można mieć co miesiąc z najmu, inwestycja zwraca się przeciętnie po kilkunastu latach, w praktyce najczęściej jest to od 15 lat do nawet 20 lat w dużych miastach. Lokalnie może to być krótszy okres.

SonarHome szacuje, że na zwrot z inwestycji najdłużej poczekamy w Warszawie, Krakowie, Gdańsku. – Są to najdroższe miasta – mówi Barbara Bugaj. – Ale po tych kilkunastu latach wartość nieruchomości prawdopodobnie wzrośnie.

Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta rynku mieszkaniowego Obido/Otodom, średni zysk z najmu to ok. 5–6 proc. Ale średnia oznacza, że jeden inwestor zyska 12 proc., a dwie inne osoby po 1–2 proc. rocznie. Wszystko zależy od tego, jak tanio nieruchomość została kupiona i za ile została wynajęta.

Barbara Bugaj dodaje, że ważna jest sytuacja kupującego. Czy dysponuje gotówką? Czy chce mieszkanie wynajmować? Czy ma długoterminowy plan wykorzystania lokalu? Może w przyszłości będzie on służył dzieciom albo starszym rodzicom?

– W dzisiejszych czasach nieruchomość powinna być traktowana jako inwestycja długoterminowa. Nie wiemy, co będzie z cenami mieszkań w krótkim terminie. Mogą spaść, ale taki stan będzie trwał góra kilka lat. W ciągu kilkunastu lat wartość nieruchomości powinna jednak rosnąć – twierdzi Barbara Bugaj.

Konieczne obniżki

Zdaniem analityczki SonarHome, dziś jest czas kupujących. Popyt spadł drastycznie. Klientów z gotówką jest za mało, by mogli wypełnić lukę po odejściu tych posiłkujących się kredytem.

– Widać jednak, że sprzedającym na rynku wtórnym trudno jest zrobić krok w stronę obniżki ceny. Chcą mieszkanie sprzedać, ale jednocześnie porównują swoje lokum z innymi wysoko wycenionymi – mówi Barbara Bugaj.

Rynek jest trudny i po pewnym czasie okazuje się, że pierwsza cena ofertowa jest nieosiągalna. Statystycznie obniżki wynoszą 5–20 tys. zł. Najczęściej jest to 10–15 tys. zł. – Inaczej jest w przypadku mieszkań droższych, wycenionych na ponad 800 tys. zł. Sprzedający potrafi zejść z ceny nawet o 50 tys. zł. Przy nieruchomościach oferowanych za dużo ponad 1 mln zł rabaty przekraczają nawet 100 tys. zł – wskazuje Barbara Bugaj.

Skłonność do negocjacji zależy od sytuacji sprzedającego. – Jeśli bardzo potrzebuje pieniędzy, szybko obniży cenę. Jeśli nie czuje dużej presji, nie będzie łatwo namówić go do zmiany – mówi analityczka. – Podobno najlepsze okazje do zakupu trafiają się wtedy, gdy sprzedającym jest osoba, która wcześniej sporo zainwestowała w nieruchomości, w dodatku na kredyt. Dzisiaj koszty związane z tymi mieszkaniami przewyższają przychody. Co innego, jeśli ktoś ma jeden lokal na wynajem, a co innego, jeśli jest ich siedem kupionych na kredyt i każdy przynosi stratę. Raty części kredytów wzrosły już o ponad 100 proc., a czynsze o ok. 25 proc. rok do roku.

Trudna sprzedaż

Pierwszą ofiarą kryzysu, jak mówi Barbara Bugaj, są duże mieszkania. Dziś praktycznie mogą liczyć na zainteresowanie tylko gotówkowiczów. W Warszawie ceny takich lokali przekraczają najczęściej 1 mln zł. W ich przypadku nominalne obniżki muszą być największe.

– Duże lokale z segmentu popularnego są najczęściej kupowane na własne potrzeby, znacznie rzadziej w celach inwestycyjnych i na kredyt – tłumaczy Małgorzata Wełnowska. – Sprzedaż takich nieruchomości nie jest prosta. Ich ceny mogą w najbliższych miesiącach podlegać korekcie.

Lidia Dołhan zaznacza, że mieszkania na kredyt są kupowane głównie przez rodziny. Zanim rodzina rozstanie się z mieszkaniem z powodu niemożności spłaty rat kredytu, upływa trochę czasu.

– Część kredytobiorców skorzysta z wakacji kredytowych. Reakcja na podwyżki rat może więc nastąpić dopiero za dwa lata – ocenia Lidia Dołhan. Wtedy na rynku mogą pojawić się mieszkania kupione na kredyt i oferowane po obniżonych cenach.

Na razie eksperci WGN nie widzą wielu okazji. – Głównym argumentem w negocjacjach jest gotówka. Kiedy sprzedający słyszy, że klient płaci natychmiast, zgadza się na korektę ceny. Nie ma gwarancji, że w przyszłym roku ceny nie spadną drastycznie. A nikt nie zakłada, że sytuacja na rynku się odwróci i ceny pójdą w górę – przekonuje Lidia Dołhan.

Według Marcina Krasonia rynek jest w stanie „wyczekiwania”.

– I sprzedający, i kupujący czekają na ożywienie, głównie w kredytach, bo to tam jest zastój. Wprawdzie nie ma co liczyć na szybki i znaczący spadek stóp procentowych, ale pozytywną wiadomością jest stabilizacja stawek WIBOR, bo to wróży bliski koniec podwyżek stóp – mówi Marcin Krasoń. – Stabilizacja sprzyja ożywieniu na rynku, ale dopiero wycofanie rekomendacji KNF pomogłoby mu naprawdę.

Spadek zdolności kredytowej

Marcin Krasoń ocenia, że wysoka inflacja i rosnące koszty robocizny oraz materiałów budowlanych nie pozostawiają wiele miejsca na obniżki cen mieszkań.

– Jedyne, na co można dziś liczyć, to wyhamowanie wzrostu i stabilizacja cen. Same obniżki, o kilka czy nawet 10 proc., nie przyniosłyby znaczącego ożywienia. Największym problemem jest dziś zdolność kredytowa klientów, która spadła w tym roku o połowę – mówi ekspert.

Nieruchomości chronią majątek

Sprzedaż mieszkań na kredyt się załamała. Polacy tracą zdolność kredytową po serii podwyżek stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF nakazującej bankom surową ocenę możliwości regulowania zobowiązań (przy szacowaniu zdolności kredytowej banki doliczają do bieżącej stopy 5 pkt). Na rynku pozostali ci, którzy dysponują gotówką. Nieruchomości wciąż są traktowane jako dobra lokata kapitału. Co prawda rentowność najmu nie jest w stanie dogonić inflacji, ale w długoletniej perspektywie mieszkania zyskują na wartości. Dzisiaj nie chodzi już o szybkie zyski, lecz o ochronę majątku.