Skokowy spadek zdolności kredytowej odcina kolejne grupy Polaków od możliwości zakupu mieszkania na własność, nad Wisłę napłynęli też Ukraińcy uciekający przed wojną. Jak przedstawiają się perspektywy rynku najmu w krótkim i dłuższym terminie?

Generalnie polski rynek mieszkaniowy od strony popytu wygląda bardzo dobrze. Mamy cały czas duży deficyt podażowy, żeby dobić do średniej Europejskiej, jeśli chodzi o liczbę dostępnych lokali na tysiąc mieszkańców, wciąż nam brakuje. Wojna w Ukrainie oczywiście spowodowała bardzo duży napływ uchodźców i oni potrzebują mieszkań.

Jesteśmy w okresie turbulencji, mamy duży i prawdziwy popyt na mieszkania, ale z drugiej strony rosnące stopy procentowe, które przekładają się na drogie kredyty. Popyt na pożyczki dramatycznie się zmniejszył, nie każdego stać na mieszkanie do kupienia. Perspektywy rynku najmu wydają się dziś większe niż kiedykolwiek wcześniej. To jest też taki moment, że deweloperzy coraz chętniej spoglądają na fundusze, żeby wejść z nimi we współpracę.

W ostatnich latach fundusze PRS coraz śmielej poczynają sobie w Polsce, zamawiając coraz większe paczki mieszkań, niektórzy przejmują wręcz deweloperów. W 2021 r. transakcje portfelowe miały już bardzo duże przełożenie na wyniki deweloperów. Ale wybuchła wojna, koszty wykonawstwa i finansowania podskoczyły. Czy to ograniczy apetyty funduszy?

Myślę, że dalej będziemy obserwować rozwój tego rynku, ale okres turbulencji dotyka również fundusze. Kredyty na PRS-y przyznawane w złotych, więc wysokie stopy procentowe dotyczą także tych inwestorów. To z jednej strony wyższe koszty budowy, a z drugiej wyższe koszty w pierwszych „rozruchowych” latach funkcjonowania portfela mieszkań i ujemne przepływy finansowe. Gracze, którzy mają długoterminowe podejście do tego rynku, trochę mniej się tych stóp obawiają. Duży, prawdziwy popyt na wynajem stwarza pole do podwyżek czynszów, co więcej, stopy mają to do siebie, że po jakimś czasie spadają. Jeśli na rynku jest fundamentalny popyt, i nie ma ciśnienia na zysk w ciągu trzech lat, tylko pięciu czy siedmiu, wysokie stopy nie są tak dotkliwe.

Kolejny problem to koszty budowy. Inwestor chciałby z deweloperem ustalić sztywną kwotę z zakupu mieszkań, ale ceny materiałów tak rosną, że niektórym firmom trudno wziąć na siebie takie zobowiązanie. W ostatnich miesiącach widzieliśmy, że część rozmów deweloperzy i inwestorzy zawiesili. Ale widzimy światełko w tunelu – cały czas jest problem z cenami i z dostępnością materiałów, ale z drugiej strony życie nie znosi próżni i pojawiają się nowe kierunki dostaw. Z tego, co słyszymy od deweloperów posiadających własne wykonawstwo, sytuacja nieco się poprawia. Część firm będzie w stanie wznowić współpracę z funduszami, część będzie czekać na ustabilizowanie się sytuacji. Dyskutowane są też różne modele współpracy polegające na podziale ryzyka. Zobaczymy, na czym te negocjacje staną. Na razie żadne rozmowy rozpoczęte w tej nowej rzeczywistości się nie zakończyły.

Jeszcze niedawno inwestorzy PRS próbowali namówić do współpracy deweloperów, ale ci nie byli do tego skorzy, bo przy rozgrzanym popycie nie mieli problemów ze sprzedażą mieszkań nabywcom indywidualnym, z wysokimi marżami. Dziś jest odwrotnie, to deweloperzy pukają do funduszy, ale te mówią, że potrzebują więcej czasu na analizę.