Kosztowny dług deweloperów

Rosnące stopy to coraz wyższe odsetki od obligacji – u rekordzistów z Catalyst to już ponad 12 proc. w skali roku.

Publikacja: 12.05.2022 21:19

Deweloperzy chętnie emitują obligacje, by finansować zakup gruntów. Banki nie chcą pożyczać na taki

Deweloperzy chętnie emitują obligacje, by finansować zakup gruntów. Banki nie chcą pożyczać na taki cel – wolą udzielać kredytów budowlanych

Foto: mat. pras./Vantage Development

O wzroście kosztów na rynku mieszkaniowym słyszymy głównie w kontekście galopujących cen materiałów i wykonawstwa oraz rosnących rat kredytów hipotecznych. Ale i deweloperom wyższe stopy procentowe dają się we znaki.

Wskaźnik WIBOR 6M, najczęściej stosowany przy obliczaniu odsetek od wypuszczanych przez spółki obligacji, od października ub.r. wzrósł z 0,3 do 6,6 proc.

Odsetkowy skok

Wartość notowanych na Catalyst papierów budowniczych nieruchomości, pomijając emisje w euro, sięga ponad 6,8 mld zł, z czego 2,85 mld zł przypada na deweloperów czysto mieszkaniowych, 2,32 mld zł na mieszkaniowo-komercyjnych, a 1,65 mld zł na komercyjnych. Długiem najmocniej posiłkują się Echo Investment (1,3 mld zł), Ghelamco (1,2 mld zł) i Robyg (0,6 mld zł).

W tym roku deweloperzy mają do wykupienia obligacje o wartości 780 mln zł – w tym Echo za 0,25 mln zł, a Atal za 149 mln zł. Kumulacja zobowiązań przypada na dwa kolejne lata: odpowiednio 1,98 mld zł (w tym Robyg 360 mln zł i Atal 240 mln zł) i 2,6 mld zł (w tym Ghelamco 0,8 mld zł i Echo 440 mln zł).

Zestawiając obecną stawkę WIBOR z marżami, najwyższe odsetki w skali roku, jakie zapewniają inwestorom deweloperskie obligacje, to plus minus 12 proc. w skali roku. Prawie połowa będących w obrocie na Catalyst serii ma już dwucyfrowe kupony. Tymczasem jeszcze nie tak dawno papiery ze stałym oprocentowaniem rzędu 6 proc. rocznie były instrumentem stosowanym do kuszenia inwestorów.

Jak eksperci oceniają ryzyko związane ze skokowym wzrostem obsługi długu obligacyjnego i możliwością znalezienia chętnych na nowe emisje?

Mocne bilanse

– Na dziś nie widzę większych zagrożeń obsługi zobowiązań związanych z obligacjami przez deweloperów mieszkaniowych notowanych na Catalyst. Spółki mają za sobą rekordowy rok, który przyczynił się do wzmocnienia bazy kapitałowej – o czym m.in. świadczy rekomendowanie dużych dywidend przez niektóre zarządy – komentuje Mateusz Mucha, niezależny ekspert rynku nieruchomości, wcześniej w DM Navigator.

– Oczywiście gwałtowny wzrost stóp procentowych oddziałuje negatywnie na branżę, która wcześniej stymulowana była rekordowo niskim kosztem pieniądza, co zwiększało popyt klientów zarówno kredytowych, jak i gotówkowych, a dodatkowo obniżało koszty finansowania bankowego oraz obligacyjnego. Skala wykupów w 2022 r. nie powinna być dla spółek kłopotem i nawet brak potencjalnego apetytu instytucji finansowych na rolowanie nie powinien być problemem, natomiast przyszły rok będzie nieco większym wyzwaniem – dodaje.

Ekspert spodziewa się, że w II półroczu zakończy się cykl podwyżek stóp procentowych, co przełoży się na poprawę wyników funduszy obligacji korporacyjnych, które przestaną przeceniać w dół swój portfel obligacji skarbowych oraz obniżać wycenę portfela obligacji korporacyjnych z powodu wzrostu stopy wolnej od ryzyka.

– Przy zakończeniu cyklu podwyżek oraz obecnym poziomie WIBOR w okolicy 6,5 proc. fundusze obligacji zaczną pokazywać coraz lepsze wyniki miesięczne, co przełoży się na napływy nowych środków i chęć inwestowania w obligacje komercyjne, w tym oczywiście deweloperów, którzy stanowią jedną z najliczniejszych grup emitentów na rynku – mówi Mucha. – Zobaczymy, jak będzie wyglądał apetyt samych deweloperów na nowe emisje przy tych kosztach odsetkowych. Z pewnością każdy z emitentów będzie musiał dokładniej przeanalizować rentowność prowadzonych projektów przy zwiększonych kosztach odsetkowych, żeby podjąć decyzję o kolejnej emisji obligacji – dodaje.

Zdaniem eksperta obecna sytuacja sprzyja konsolidacji spółek deweloperskich, bo większym podmiotom łatwiej znieść wahania rynkowe

dzięki szerszemu dostępowi do tańszego kapitału.

– Nie spodziewam się załamania w mieszkaniówce, raczej szybszej, niż zakładano, zmiany struktury popytu: indywidualnych nabywców kredytowych zastąpią fundusze PRS. Rozwojowi najmu instytucjonalnego sprzyja m.in. napływ uchodźców z Ukrainy, co moim zdaniem przyczyni się w dłuższym terminie do wzrostu stawek najmu, a zatem zwiększy atrakcyjność tego modelu biznesowego w Polsce – mówi Mateusz Mucha. – Spodziewam się, że deweloperzy będą chętniej współpracować z funduszami PRS w modelu forward funding (inwestor będzie zlecał i finansował budowę – red.) lub też będą wolniej wprowadzać do ofert nowe inwestycje dla klientów indywidualnych, co doprowadzi do samoregulacji rynku – podsumowuje.

Paweł Gosz, partner w Domu Maklerskim Michael/Ström, komentuje, że deweloperzy mieszkaniowi odczuwają wpływ wzrostu stóp procentowych przede wszystkim w postaci osłabienia popytu na mieszkania.

– Biorąc pod uwagę obecne zadłużenie spółek z tytułu obligacji, wzrost kosztów finansowych spowodowany wzrostem stawki WIBOR przykładowo o 6 pkt proc. stanowiłby około 9 proc. wyniku netto tych firm wypracowanego w 2021 r. – nie jest to więc wpływ, który mógłby spowodować problemy z płynnością sektora – ocenia Gosz. – Należy pamiętać, że w trudny okres deweloperzy wchodzą po bardzo udanym ubiegłym roku, którego I połowa była według JLL najlepsza w historii pod względem sprzedaży lokali w sześciu największych aglomeracjach. W ciągu tych dwóch kwartałów deweloperzy sprzedali prawie 40 tys. mieszkań przy istotnie malejącej ofercie, dzięki czemu udało się podnosić ceny. Koszty budowy były w tym okresie dużo niższe. W efekcie tych sprzyjających warunków wskaźniki zadłużenia obserwowane w bilansach przedsiębiorstw obecnych na giełdzie oraz na rynku Catalyst są po 2021 r. na niskim poziomie, w przeciwieństwie do salda środków pieniężnych. Dodatkowo projekty z terminem przekazania w 2022 r. są sprzedane w 70–90 proc. – szacuje.

Jego zdaniem ten rok nie powinien być dla deweloperów dużym wyzwaniem w kontekście wykupu obligacji. Bardziej istotne będą lata 2023–2024, kiedy wartość zapadającego długu jest znacząca, a sprzedaż mieszkań w tym roku prawdopodobnie pozostanie na niższym poziomie.

– Należy pamiętać, że w scenariuszu słabszej sprzedaży lokali i mniejszego zainteresowania inwestorów zagranicznych nieruchomościami biurowymi czy magazynowymi, spółki mogą ograniczyć zakupy nowych gruntów oraz wypłatę dywidendy. W kontekście ewentualnych emisji refinansujących istniejący dług, nawet w przypadku niższego popytu ze strony funduszy inwestycyjnych, w grze pozostaną inwestorzy indywidualni, którzy będą poszukiwali rentowności chroniących ich przed wpływem inflacji – podsumowuje Paweł Gosz.

O wzroście kosztów na rynku mieszkaniowym słyszymy głównie w kontekście galopujących cen materiałów i wykonawstwa oraz rosnących rat kredytów hipotecznych. Ale i deweloperom wyższe stopy procentowe dają się we znaki.

Wskaźnik WIBOR 6M, najczęściej stosowany przy obliczaniu odsetek od wypuszczanych przez spółki obligacji, od października ub.r. wzrósł z 0,3 do 6,6 proc.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Deweloperskie marże obronione
Materiał Promocyjny
Naszą siłą jest różnorodność
Nieruchomości
Hamowanie po latach boomu
Nieruchomości
Popyt na mieszkania będzie niższy, ale presja na wzrost cen rośnie
Nieruchomości mieszkaniowe
W marcu żadnego kryzysu w mieszkaniowych inwestycjach
Akcje Specjalne
Dekarbonizacja gospodarki bez wodoru będzie bardzo trudna
Nieruchomości
Mieszkania premium rozchwytywane w stolicy i nad morzem
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży