Ronson to kolejny deweloper, który stawia na PRS – nie tylko jako dostarczyciel mieszkań, ale i twórca oraz współudziałowiec platformy najmu. Kim są wasi partnerzy, kto będzie zarządzać lokalami?

Nie mogę na razie ujawniać szczegółów o naszych partnerach, ponieważ cały czas prowadzimy rozmowy…

Pozyskaliście przecież niedawno nowych inwestorów…

To podmioty, które zainwestowały w spółkę jako taką – nie są to partnerzy platformy PRS. Te rozmowy trwają i mamy nadzieję, że w wakacje uda się już przedstawić więcej szczegółów.

Zamieszanie na rynku mieszkaniowym jest w tej chwili dość duże i wcale się nie dziwię, że wielu deweloperów zainteresowało się PRS-em. Strategie są różne, sporo małych i średnich po prostu się wycofuje z rynku, który zrobił się mocno skomplikowany, w ostatnich tygodniach dostaliśmy np. ofertę nabycia gruntów.

Chciałbym zaznaczyć, ze PRS to nasz biznes uzupełniający, tym podstawowym będzie zawsze budowa i sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym. Wygląda na to, że otoczenie drogiego pieniądza jakiś czas się utrzyma. Jak długo, nie wiadomo – myślimy że dwa, trzy lata to realna perspektywa. To oznacza, że deweloperzy będą mieć mniej klientów, bo coraz mniej ludzi będzie stać na kredyt. Dlatego, by utrzymać skalę i strukturę, postawiliśmy na PRS. Wytypowaliśmy dziesięć lokalizacji pod PRS w naszym portfelu, ruszyliśmy też z pierwszym projektem – to 100 mieszkań w kolejnym etapie osiedla Ursus Centralny, który będziemy oddawać w przyszłym roku.

Co do zarządzania, budujemy powoli strukturę, ale w pierwszej fazie będziemy się posiłkować współpracą z zewnętrznymi, doświadczonymi podmiotami.

Podaliście, że do końca 2025 r. w ofercie platformy ma być około 3 tys. mieszkań. Podtrzymujecie cel?

2–3 tys. jest w zasięgu – o ile można cokolwiek brać za pewnik w dzisiejszych okolicznościach. Wspomniałem o 100 lokalach w Ursusie Centralnym, w tym roku planujemy też start inwestycji liczących 500–600 lokali – m.in. dwóch budynków w osiedlu Miasto Moje na Białołęce, a pod koniec tego roku spodziewamy się pozwoleń na budowę na działkach świeżo kupionych z myślą o PRS. Skupiamy się na Warszawie, interesujący jest też Wrocław – to miasto dynamiczne, a na południu mocno rozwija się biznes koreańskich inwestorów, który potrzebuje zaplecza mieszkaniowego. Myślę, że w tym roku kupimy tam działkę pod PRS.

Na jaki typ klienta stawiacie?

Nie będziemy oryginalni – na młodych, mobilnych profesjonalistów, którym najem jest bliższy niż kupowanie na własność, którzy będą podążać za pracą, którzy będą chcieli mieszkać w miejscach dobrze skomunikowanych z centrami biurowymi. Wygląda też na to, że dostępność lokali dla osób zainteresowanych dotychczas własnością będzie spadać i najem będzie alternatywą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W związku z tym ten popyt będzie się geograficznie pokrywać z tym, który wynikałby z chęci zakupu lokalu na własność. To będzie ten sam klient, dlatego pod PRS przeznaczamy etapy naszych flagowych osiedli.

Czy bloki i mieszkania na wynajem projektujecie jakoś inaczej?

Struktura się trochę różni, najwięcej będzie mieszkań dwupokojowych, do tego uzupełniająco kawalerki i kompaktowe trójki. Wychodzimy z założenia, że jeśli ktoś kupuje na własność, szczególnie na kredyt, to raczej zwiąże się z tym mieszkaniem długoterminowo. Klient PRS z natury jest jednostka mobilną, jest gotowy na przeprowadzki do innych miast. Na tym etapie rozwoju rynku to mają być lokale komfortowe, ale jednak z pewną rysą tymczasowości, z perspektywą najwyżej średnioterminową.

Mam nadzieję, że rynek dość szybko dojrzeje i w platformach PRS będzie więcej mieszkań trzy-, czteropokojowych na taki faktyczny długoterminowy najem przez rodziny. Nie na rok, dwa lata, tylko pięć, dziesięć. Wtedy w standardzie będą duże balkony, tarasy, komórki lokatorskie. Oferta będzie ciekawsza i nastawiona na spełnianie potrzeb długoterminowych.

Wróćmy do głównego biznesu. W I kwartale br. sprzedaliście 99 mieszkań. Czy dziś podtrzymujecie, że pułap 700 w całym 2022 r. jest w zasięgu?

Celu na razie nie zmieniamy, ale to oczywiste, że rynek się skurczy. Jak mówiłem, wiele osób traci zdolność kredytową, ale i część tych, które na pożyczkę stać, nie akceptuje perspektywy płacenia wysokich rat. Skoro przy kredycie 500 tys. zł trzeba co miesiąc płacić ratę 4 tys. zł, to jest to znaczące obciążenie. Ludzie więc będą wstrzymywać się z zakupami.

Dużo będzie zależało nie tylko od popytu. Szykujemy się do wprowadzenia nowych inwestycji do oferty, ale uruchomienie będzie zależało od tego, co położą na stół generalni wykonawcy, czy ich warunki pozwolą na zrealizowanie przyzwoitej marży. Koszty wykonawstwa i przygotowanie sensownego budżetu spędzają dziś sen z powiek wszystkim. Koszt budowy to okolice 6 tys. zł za mkw. netto i mówię o prostych projektach – a gdzie koszty gruntu, finansowania?

Rynek klientów się kurczy, ale i deweloperów też – skończyły się czasy, że mieszkania czy domy może budować każdy. Na rynku zostaną najsilniejsi gracze.

Wspomniał pan, że dostaliście ofertę od dewelopera w kłopotach. To będzie szersze zjawisko? Może ci, którzy od lat czekają na spadki cen mieszkań, w końcu się tego doczekają, bo mniejszych graczy sytuacja zmusi do upłynniania towaru?

Na pewno takie przypadki będą, dostajemy oferty nie tylko zakupu ziemi ale i przejęć projektów w toku – bo budowa jest rozgrzebana, klientów nie ma, wykonawcy trzeba płacić, bank zakręcił kurek, a środków własnych brakuje – ale nie zajmujemy się budownictwem jednorodzinnym.

Takie przypadki więc będą, ale raczej incydentalne i nie wpłyną one na ogólny trend obniżania cen – nie przy tych kosztach budowy, nie przy tej inflacji. Wszystkie znaki na niebie i ziemi pokazują, że będzie drożej. Biznes deweloperski robi się coraz ryzykowniejszy, a dostęp do finansowania coraz trudniejszy. Banki się usztywniają, a obligacje obejmują inwestorzy indywidualni i są to raczej mniejsze kwoty, nie rzędu 100 mln zł. Myślę, że na poprawę tzw. sentymentu na rynku deweloperskim musimy poczekać do jakichś przełomowych rozstrzygnięć odnośnie do Ukrainy.

CV

Andrzej Gutowski jest związany z Ronson Development od 2003 r. Jest wiceprezesem i dyrektorem ds. sprzedaży. W latach 1994–2003 pracował w agencji nieruchomości i doradztwa Emmerson jako członek zarządu i dyrektor ds. rynków pierwotnych. Studiował na wydziale handlu zagranicznego w Szkole Głównej Handlowej.