Jesteście deweloperem, który wykorzystał ostatnie lata boomu mieszkaniowego do wzrostu skali, ze sprzedaży rzędu pół tysiąca w 2016 r., w ubiegłym roku dosięgnęliście 920. Ambicje są takie, by w najbliższym czasie osiągnąć skalę 1,5 tys. rocznie. Jak pogodzić ten plan z mocnym schłodzeniem rynku? IV kwartał 2021 r. i I kwartał 2022 r. także u was przyniósł sprzedaż o wiele niższą niż we wcześniejszych okresach.
Jeśli chodzi o trend na rynku, to trzeba podkreślić, że obecna sytuacja to normalny cykl koniunkturalny branży. Po okresie boomu przychodzi stabilizacja. W ostatnich latach popyt był ogromny i wiele firm z chwilą oddawania budynku do użytkowania miała sprzedaną znakomitą większość, a czasem i wszystkie lokale. Na rynku widać spowolnienie sprzedaży jako konsekwencję wzrostu stóp procentowych i niepewności wywołanej wojną. Teraz wracamy do czasów starej dobrej „deweloperki”, czyli sprzedaży mieszkań rozciągniętej w czasie – od startu projektu do etapu jeszcze po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Kwartalne wyniki nie są reprezentatywne dla wyników rocznych Unidevelopmentu. Pamiętajmy, że sprzedaż jest również pochodną podaży, czyli tego, ile projektów mieliśmy w ofercie i na jakim były etapie realizacji. Jeśli popatrzymy, jaką część naszej oferty stanowiła sprzedaż w danym okresie, to ten stosunek u nas jest na dobrym poziomie.
Pod koniec I kwartału wprowadziliśmy III etap inwestycji Fama Jeżyce w Poznaniu, budowa dopiero ruszyła, a już z 370 dostępnych mieszkań 83 są objęte umowami rezerwacyjnymi. Bieżący rok widzimy pozytywnie. Mamy w ofercie lokale w dobrych i bardzo dobrych lokalizacjach, z segmentu średniego plus – zdolność kredytowa naszych klientów jest większa niż przeciętnego Kowalskiego. W banku ziemi mamy grunty pod budowę ponad 5 tys. lokali i jest to portfel dobrze zdywersyfikowany produktowo i geograficznie.
Jeśli chodzi o poziom sprzedaży, w który celujemy w perspektywie dwóch–trzech lat, czyli 1,5 tys. rocznie, będzie to również pochodną ekspansji. Jesteśmy obecni na czterech rynkach: w Warszawie, Poznaniu, Radomiu, a w tym roku ruszyliśmy z pierwszym projektem w Gdańsku. Rozważaliśmy inwestycję w Częstochowie, patrzymy na aglomerację śląską, np. Katowice czy Dolny Śląsk – Wrocław. Ale też mniejsze miejscowości, liczące powyżej 200 tys. mieszkańców, są w kręgu naszego zainteresowania. W ciągu dwóch–trzech lat chcielibyśmy funkcjonować na pięciu–sześciu rynkach.
Wystarczy ekspansja organiczna, czy będziecie przejmować inne spółki deweloperskie?
Wszystkie opcje są możliwe. Mamy renomę na rynku, zdrowy biznes i 130 mln zł do dyspozycji na bank ziemi. Rozważamy różne możliwości, od rozwoju organicznego po partnerstwo czy przejęcia lokalnych firm lub projektów. Mamy dobre doświadczenia we wdrażaniu każdego modelu.
W projektach joint venture nasi partnerzy zyskują gwarancję stabilności i „dowiezienia” inwestycji pod względem sprzedaży i marż, bo realizujemy projekty kompleksowo. Nie bez znaczenia jest tu partnerstwo z naszym głównym udziałowcem Unibepem jako generalnym wykonawcą – to firma budująca mieszkania dla największych deweloperów w Polsce. Obecnie kończymy ósmy już etap osiedla w warszawskim Ursusie z naszym partnerem CPD, spółką z kapitałem brytyjskim. Przy innym projekcie, w Poznaniu, współpracujemy z polskim przedsiębiorcą.
Nie wykluczamy przejęć. Taki sposób rozwoju również już ćwiczyliśmy – z dużym sukcesem. Kilka lat temu kupiliśmy notowaną na NewConnect spółkę Monday Development, lokalnego gracza z Poznania. Dziś ta spółka to jeden z wiodących deweloperów na tym rynku.
Giełdowi generalni wykonawcy mówią o konieczności waloryzacji wynagrodzeń i negocjacjach z zamawiającymi, w tym deweloperami mieszkaniowymi. Jak wyglądają relacje z waszym wykonawcą i jednocześnie właścicielem, czyli Unibepem?
Unibep to nasz główny partner, jednak nie jedyny, przy części projektów korzystamy z zewnętrznych wykonawców. Co do rozliczeń z Unibepem, kontrakty są waloryzowane. Działy techniczne obu spółek ściśle współpracują i szukają możliwości optymalizacji, przy czym priorytetem i Unidevelopment i Unibepu jest zachowanie wysokiego standardu i jakości budowy, bo to nasz atut konkurencyjny. Dlatego walczymy o wspólny cel.
Od kilku lat utrzymujecie marżę brutto ze sprzedaży rzędu 23 proc. Czy rentowność obecnych inwestycji będzie podobna, czy słabsza – biorąc pod uwagę gwałtowny wzrost kosztów materiałów i wykonawstwa?
W 2021 r. wzrost kosztów udało się zrekompensować wzrostem cen, powinniśmy więc pokazać dobre marże. Wypadamy dobrze na tle rynku, ale wciąż dbamy o poprawę efektywności.
Czy koszty można jednak w nieskończoność przerzucać na klientów, czy sufit jest blisko?
Rynek – deweloperzy, wykonawcy i klienci uczą się funkcjonować w otoczeniu rosnących kosztów wykonawstwa. Cena sprzedaży musi uwzględniać wzrost kosztów. Nie da się sprzedawać w branży deweloperskiej, w której zyski są odsunięte w czasie, poniżej pewnej marży. Moim zdaniem raczej tempo sprzedaży zwolni, jak wspomniałem na początku, deweloperzy będą dłużej komercjalizować projekty, oferta na rynku może być mniejsza.
Nie stronicie od transakcji z funduszami PRS. Jakie są dotychczasowe dokonania i plany? Czy rosnące koszty i wojna za wschodnią granicą studzą aktywność inwestorów?
W tym roku oddamy do użytkowania kolejną inwestycję sprzedaną funduszowi, w Poznaniu, liczącą 250 mieszkań. Szykujemy kolejne projekty w Warszawie i Poznaniu, analizujemy bank ziemi i realizację nie tylko mieszkań, ale też akademików i aparthoteli. Szeroko pojęty rynek najmu będzie się w Polsce dalej dynamicznie rozwijał. Z punktu widzenia dewelopera sprzedaż klientowi instytucjonalnemu to szybszy zwrot kapitału i uzupełnienie przychodów.
Spowolnienia na tym rynku u inwestorów nie widzimy. Wręcz przeciwnie, mamy dużo nowych zapytań. Duże zainteresowanie funduszy współpracą z nami wynika z tego, że mamy dobrą pozycję rynkową i jesteśmy w stanie zaoferować kompleksowe usługi, współpracując z Unibepem.
Zbigniew Gościcki prezesem Unidevelopmentu, firmy wchodzącej w skład giełdowej Grupy Unibep, jest od 2010 r. Wcześniej związany był ze spółkami Dom Development i Echo Investment. Poza kierowaniem Unidevelopmentem, jako członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich i członek zarządu oddziału warszawskiego PZFD, aktywnie uczestniczy w rozwoju branży. Absolwent wydziału budownictwa Politechniki Warszawskiej.
