– Obecnie kredytobiorcy nie mogą wybrać rzeczoznawcy majątkowego. Nierzadko też pracownik banku, a nie rzeczoznawca, szacuje wartość kredytowanej nieruchomości – mówi Kazimierz Smoliński, wiceminister infrastruktury i budownictwa.

Według niego tak nie powinno być. – Bank nie może narzucać swoim klientom wyceniającego – tłumaczy wiceminister Smoliński. – Z tych powodów rozważamy zmiany w tym zakresie.

Tylko rzeczoznawca

Pomysł Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa jest taki, by tylko rzeczoznawcy majątkowi szacowali kredytowane nieruchomości. Poza tym klienci banku mają mieć swobodę, komu zlecą wycenę.

– Obecnie banki mają różne procedury wycen – przyznaje Michał Krajowski, analityk Domu Kredytowego Notus SA. Część z nich – dodaje – sama zleca wykonanie operatu. Kredytobiorca tylko za niego płaci. Są i takie – przyznaje – w których nieruchomości zaliczane do standardowych szacują pracownicy banku. Chodzi o typowe nieruchomości, głównie z rynku pierwotnego, na zakup których kredytobiorca nie planuje się zadłużać w banku. Natomiast w wypadku nietypowych nieruchomości, np. domu na odludziu, bank zleca wycenę rzeczoznawcy. Inne z kolei banki mają listę rzeczoznawców. Operat może sporządzić tylko fachowiec z tej listy.

Ryzyko dla banku

Zdaniem ekspertów, gdyby resort budownictwa wprowadził takie zmiany, to zostaną ujednolicone zasady wyceny kredytowanych mieszkań i domów.

Zmiana nie podoba się Związkowi Banków Polskich.

– Listy rzeczoznawców majątkowych banki tworzą nieprzypadkowo – wyjaśnia Jerzy Bańka, wiceprezes Związku Banków Polskich. Przy okazji egzekucji z nieruchomości – dodaje – okazuje się, że wartość nieruchomości bardzo różni się od tej z operatu szacunkowego. Dlatego – dodaje – zależy nam na tym, by wycen dokonywali dobrzy fachowcy.

Jego zdaniem ujednolicenie systemu wycen promowałoby słabych rzeczoznawców majątkowych i generowało ryzyko dla sektora bankowego.

Opinia samych rzeczoznawców jest inna.

Lista z sufitu

– Prowadzenie i przekazywanie klientom list rzeczoznawców majątkowych nie ma umocowania w żadnych przepisach prawa i jako taka jest nielegalna – uważa Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy. Nie mówi o tym – dodaje – ani prawo bankowe, ani regulacje nadzorcze Komisji Nadzoru Finansowego skierowane do banków.

– Bank jest przedsiębiorcą, który udziela kredytu, jest więc zainteresowany, by wycena była jak najbardziej dla niego korzystna. Z tego powodu powinien je sporządzać podmiot zewnętrzny, który jest obiektywny, a nie np. pracownik banku – uważa Wojciech Nurek. Ponadto – dodaje – zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami jedynie rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do sporządzania operatów szacunkowych wartości nieruchomości również na zlecenie banku i klienta banku.

Czym jest wycena nieruchomości

Operat szacunkowy to opinia autorska rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Stanowi on dokument urzędowy. Sporządza się go wyłącznie na piśmie.

Rzeczoznawca określa w operacie najczęściej wartość rynkową danej nieruchomości. W tym stosują różne podejścia, najczęściej jest to porównawcze, rzadziej dochodowe, kosztowe. To rzeczoznawca decyduje, którą metodę wyceny wybrać. Pod uwagę wówczas bierze: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomościach. Operat szacunkowy może być formalnie wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego przygotowania, chyba że wystąpiły zmiany prawne lub czynników mających wpływ na wartość, np. uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.