Polski rynek magazynowy powinien dalej rosnąć po 20 proc. rocznie

Za nami już prawie dwa lata pandemii. Branża magazynowa uchodzi za wygraną tej sytuacji, bo trendy obecne już wcześniej przyspieszyły, przede wszystkim chodzi o rozwój e-commerce'u. Jak ocenia pan perspektywy dla polskiego rynku w najbliższym czasie?

Pandemia spowodowała, że obserwowane wcześniej trendy bardzo szybko przyspieszyły, choć trzeba przyznać, że na początku panowała duża niepewność – dopiero z czasem popyt bardzo wyraźnie wzrósł. W bardzo krótkim czasie przeszliśmy na pracę zdalną, na kupowanie przez internet, co spowodowało, że zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe do obsługi e-commerce'u zwiększyło się skokowo – i dalej rośnie. Po drugie, doszło do dużych perturbacji związanych z łańcuchami dostaw i firmy chcą się zabezpieczyć przed tą sytuacją, stąd zjawisko nearshoringu – lokalizowanie zakładów czy centrów dystrybucji bliżej konsumenta, w Europie.

W efekcie rynek logistyczno-przemysłowy na Starym Kontynencie skokowo rośnie, a Polska jest olbrzymim beneficjentem sytuacji z racji swojej lokalizacji, tego, że wciąż jest rynkiem tańszym, efektywniejszym kosztowo, a także tego, że wciąż łatwiej tu o grunty, o realizację projektów deweloperskich.

W Polsce jesteście niekwestionowanym rynkowym liderem. Jak wypadł 2021 r. w liczbach?

W ubiegłym roku zawarliśmy około 300 umów najmu obejmujących 3,26 mln mkw. powierzchni, o ponad 50 proc. więcej niż rok wcześniej, co świadczy o sile rynku. Oddaliśmy 1,8 mln mkw. magazynów, zwiększając zasoby do 10,3 mln mkw. Na koniec grudnia w budowie mieliśmy 2,8 mln mkw.

Polski rynek magazynowy to już prawie 25 mln mkw., czy pokusiłby się pan o prognozę, jaki jeszcze mamy potencjał wzrostu w najbliższych latach?

Jestem optymistą, bo Polska sama w sobie to duży rynek potrzebujący magazynów, z wciąż niskim udziałem e-commerce'u. Handel internetowy potrzebuje trzy razy więcej powierzchni niż ten tradycyjny, więc potencjał jest znaczny. Najemcy interesują się zarówno magazynami ulokowanymi na pięciu głównych polskich regionach, ale i rynkami wschodzącymi.

Należy też pamiętać, że z magazynów budowanych u nas, szczególnie na ścianie zachodniej, obsługiwane są zagraniczne rynki – zarówno firmy produkcyjne, jak i e-commerce.

Na pewno nie jesteśmy na końcu. Porównując Polskę do innych krajów zachodnioeuropejskich czy USA nasze zasoby są małe. Oczekiwałbym, że w najbliższych latach podaż magazynów nad Wisłą będzie dalej zwiększać się w tempie rzędu 20 proc. rok do roku.

Jak wygląda sytuacja na rynku gruntów i wykonawstwa?

Na razie wciąż pod względem dostępności gruntów czy wszelkich procedur Polska wypada lepiej niż inne kraje europejskie, ale sytuacja oczywiście się komplikuje z czasem, bo takich „oczywistych", łatwych do szybkiej zabudowy, z dociągniętą infrastrukturą gruntów jest coraz mniej. Najtrudniej jest oczywiście w miastach, tu poza ograniczoną podażą ziemi jest bardzo duża konkurencja przede wszystkim deweloperów mieszkaniowych – i my nie możemy sobie pozwolić na kupowanie po takich cenach co oni.

Co do kosztów wykonawstwa, po kilku stabilnych latach w 2021 r. one bardzo szybko, wręcz skokowo rosły, o 30–40 proc. rok do roku – ale to zjawisko globalne. Poza skalą wzrostu problemem jest zmienność i nieprzewidywalność. W 2022 r. należy oczekiwać, że koszty pod presją inflacyjną dalej będą rosły. Tak więc po stronie popytu wywołane pandemią czynniki sprzyjają branży magazynowej, ale po stronie podaży są dużym wyzwaniem.

Czyli należy się liczyć z podwyżkami czynszów?

Tak działa rynek, czynsze muszą rosnąć, jeśli ten biznes ma być opłacalny. Nie ma już możliwości, żeby stawki nie szły w górę. Jeszcze do niedawna część wzrostu kosztów była absorbowana spadkiem stóp kapitalizacji (czyli wzrostem cen magazynów – stopa kapitalizacji to stosunek rocznych wpływów z wynajmu powierzchni do wartości rynkowej nieruchomości – red.). Czynsze w Polsce są wciąż atrakcyjne, niższe niż w krajach ościennych.

Niestety, w tym roku obciążenia najemców będą znacznie wyższe niż rok wcześniej, także z powodu wzrostu kosztów mediów oraz kosztów utrzymania nieruchomości.

Jak pana zagraniczni koledzy patrzą na to, co się dzieje w Polsce pod względem politycznym – sporu z UE o praworządność, inicjatyw typu lex TVN? Czy może to mieć jakiś wpływ na wyhamowanie inwestycji?

Każda niepewność wpływa negatywnie na rozwój biznesu, a szczególnie na decyzje dotyczące długoterminowych inwestycji czy lokowania kapitału.