Jak ocenia pan sytuację na rynku gruntów inwestycyjnych – jak minął 2021 r. i jakie są przewidywania, jeśli chodzi o 2022 r.?

Temperatura jest bardzo wysoka, o czym świadczą m.in. przeprowadzone przez nas transakcje, a Immo lab działa przecież zaledwie rok. W grudniu zakończyła się sprzedaż prawie 80 ha terenu pod Kielcami pod przemysł. To największa transakcja w obszarze gruntów inwestycyjnych na rynku nieruchomości przemysłowo–logistycznych w ubiegłym roku. Doradzaliśmy w niej sprzedającemu, czyli Kompanii Piwowarskiej, na zlecenie Knight Frank. Kupujący na razie pozostaje nieujawniony.

Wcześniej zamknęliśmy dwie transakcje nabycia nieruchomości dla dużego funduszu PRS (mieszkania na wynajem instytucjonalny – red.) w Krakowie.

Prowadzimy wiele podobnych projektów, które stopniowo będą się zamykać – współpracujemy z inwestorami PRS, deweloperami mieszkaniowymi i graczami z sektora logistycznego. Nie jesteśmy firmą specjalizującą się tylko w sektorze gruntów. Świadczymy, jak to sami nazwaliśmy, usługi 360 stopni, oferując inwestorom z sektora nieruchomości, i nie tylko,  kompleksowe, poparte szerokim doświadczeniem wsparcie. Przykładowo, pracujemy nad projektem dla funduszu PRS, począwszy od znalezienia terenu, przez wybranie dewelopera i, który zajmie się budową mieszkań, a także jeśli jest taka potrzeba – organizację finansowania pomostowego.

Głód na nabywanie ziemi inwestycyjnej jest ogromny i  jeśli słucha się tylko deweloperów mieszkaniowych, to na dziś potrzeba działek pozwalających na zabudowę szacowana byłaby na  około 1 mln mkw. PUM (powierzchni mieszkaniowej - red). Nic dziwnego, że do walki o pojawiające się na rynku grunty staje po 10–15 deweloperów. Nie licząc dużych transakcji przejęcia spółek deweloperskich oraz nieruchomosci poniżej 10 mln zł, mówimy o rynku wartym nawet 5–6  mld zł. Widzimy dużo transakcji kapitałowych oraz joint ventures – tak jakby wszyscy chcieli wyprzedzić inflację, drożejące wykonawstwo i niską podaż terenów – poszukując optymalizacji zysków na różne sposoby. Sytuacja przypomina szał zakupowy, jaki widzieliśmy ostatni raz na przełomie lat 2007 i 2008.

Czy ceny za parcele pod budowę mieszkań przekraczają zdrowy rozsądek?

Banki ziemi deweloperów naprawdę bardzo szybko topnieją, marzeniem każdego jest dobrze zdywersyfikowany portfel na kilka lat do przodu. Dziś nie ma takiego miasta w Polsce, gdzie można byłoby powiedzieć, że ziemia jest łatwo dostępna –  w niektórych miejscach wzrost cen jest wręcz niebywały. Kilkanaście miesięcy temu przyglądałem się transakcji w warszawskich Włochach, gdzie cena sięgała 2,5 tys. zł za mkw. w przeliczeniu na PUM – co już wtedy wydawało się bardzo wysoką stawką, jednak dziś w porównywalnych miejscach stolicy  lub Krakowa ceny potrafią sięgać 3–3,5 tys., a nawet ponad 4 tys. zł na PUM – a mimo to potrafi o nie rywalizować nawet kilku deweloperów. Trochę mnie to dziwi, bo to potężny wzrost, który nastąpił w bardzo krótkim czasie i do tego skumulowany ze wzrostem kosztów produkcji . A biorąc pod uwagę procedury i tempo pracy urzędów – gotowy produkt na tych działkach pojawi się za cztery–sześć lat lub więcej. Jednak z drugiej strony alternatywą jest pusty bank ziemi, duże koszty operacyjne przy niższych przychodach i dodatkowo ryzyko dalszego wzrostu cen gruntów.

Jak wygląda sytuacja na rynku magazynowym, jeśli chodzi o grunty?

Popyt na magazyny jest również potężny, widzimy duże zainteresowanie projektami spekulacyjnymi, czyli bez podpisanych umów przednajmu. Obserwujemy zapotrzebowanie zarówno na duże formaty, rzędu 80–150 tys. mkw. powierzchni najmu, jak i magazyny miejskie o wielkości 3–10 tys. mkw., a także na magazyny tzw. ostatniej mili. To przekłada się na duże zapotrzebowanie na ziemię. Kiedy rozmawiamy z właścicielami działek w miejscach, gdzie są świeżo oddane, budowane, ale i planowane drogi ekspresowe, naprawdę niesamowita liczba gruntów jest już zabezpieczona umowami przedwstępnymi. Zarówno przez deweloperów magazynowych, jak i firmy zajmujące się predevelopmentem.

Rynek jest bardzo dynamiczny, staramy się zabezpieczać nawet grunty rolne, których przygotowanie do zabudowy zabierze dwa, trzy lata, w niektórych przypadkach nawet dłużej. Taka sytuacja zapewne utrzyma się jeszcze przez dłuższą chwilę ze względu na bardzo niski wskaźnik  powierzchni niewynajętej magazynów w Polsce, który wynosi 4–5 proc.

W 2020 r. w nieruchomości komercyjne zainwestowano w Polsce ponad 5 mld euro, o około jedną trzecią mniej rok do roku. Po trzech kwartałach 2021 r. było to prawie 4 mld euro. Jakie są prognozy na 2022 r.?

Myślę, że w 2021 r. wynik będzie zbliżony do tego z 2020 r. Jeśli chodzi o ten rok, w I kwartale powinno się wydarzyć dużo ciekawych transakcji, także z naszym udziałem. Dalej wolałbym jednak nie sięgać wzrokiem, nie mam szklanej kuli, a dzisiejsze czasy z pewnością wymagają takich niedostępnych narzędzi. Nie wiemy, jak rozwinie się pandemia i jej następstwa, jak rozwinie się sytuacja polityczna i ustawodawcza w kraju,  mamy też napięcie za wschodnią granicą, co również nie umyka uwadze inwestorów.

Generalnie na globalnym rynku dalej panuje potężna nadpodaż pieniądza i inwestorzy szukają możliwości atrakcyjnego ulokowania środków. W przypadku Polski zainteresowanie nieruchomościami utrzymuje się nadal, choć zmieniła się struktura – poszukiwane są głównie produkty prime, najbezpieczniejsze, najlepiej ulokowane, z najlepszymi możliwymi najemcami o dobrym ratingu. Sądzę, że największa chwila prawdy nastąpi dla projektów ulokowanych w miastach poza Warszawą zarówno w  kwestii stóp kapitalizacyjnych jak i alternatywy, jaką jest stolica czy też projekt z innego miasta o lepszych walorach inwestycyjnych. Z drugiej strony, pojawiła się elastyczność właścicieli nieruchomości .

Czy polityka może zaszkodzić postrzeganiu Polski? Mamy spór z UE o praworządność, zamieszanie z sądami, ustawę zmuszająca do sprzedaży udziałów…

Spotkałem się z przypadkami, że inwestorzy dokładali do badania due diligence punkt mówiący o kwestii praworządności w Polsce. Nie jest to jednak nagminne i dotyczy głównie inwestorów, którzy nie są jeszcze obecni w naszym kraju i opierają się na razie  tylko na informacjach medialnych oraz wewnętrznych opiniach. Należy jednak podkreślić, że warunki prawne i ustawodawstwo to jedne z kluczowych czynników, które decydują o atrakcyjności inwestycyjnej danego kraju.

CV

Daniel Puchalski, partner zarządzający i współzałożyciel Immo lab. Ekspert z prawie 20-letnim doświadczeniem na polskim rynku nieruchomości. Przed założeniem Immo lab w styczniu 2021 r., przez kilkanaście lat był związany  z międzynarodowymi agencjami doradczymi. Najpierw w Colliers International, a potem w JLL stworzył i kierował działami gruntów inwestycyjnych. Następnie, jako partner zarządzający w Knight Frank, bezpośrednio nadzorował działy inwestycyjne oraz reprezentacji właściciela i najemcy. Współpracował z ponad 200 inwestorami na rynku nieruchomości inwestycyjnych oraz deweloperami reprezentującymi wszystkie segmenty rynku.