O gorącym okresie na rynku magazynów mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi Immo. – Rynek jest u szczytu swojego cyklu. Silny popyt generowany przez firmy z sektora e-commerce i operatorów logistycznych wpływa na rekordową aktywność najemców – podkreśla.

Ubiegły rok powinien się zamknąć ok. 5 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej. Zdaniem Renaty Osieckiej dobra passa utrzyma się w 2022 r. Przemawia za tym rozwój dwóch trendów związanych z większą regionalizacją łańcuchów dostaw i budową zapleczy magazynowych w Polsce. – Zarówno dla near-shoringu, czyli przenoszenia produkcji z Azji, jak i cross-border e-commerce (CBEC), transgranicznego handlu internetowego, kluczowa okaże się lokalizacja umożliwiająca swobodną dystrybucję towarów na terenie całej Europy – tłumaczy ekspertka.

Gorączka na budowach

Zwraca też uwagę na boom na e-commerce i rosnącą liczbę firm na tym rynku, co zwiększa zapotrzebowanie na mniejsze obiekty w granicach lub blisko aglomeracji. Obsługują one klientów końcowych w ramach logistyki ostatniej mili.

– Największym wyzwaniem dla deweloperów będą w tym roku stale rosnące ceny materiałów budowlanych, ograniczona dostępność gruntów inwestycyjnych oraz wzrost ich ceny, a także zapowiadane braki kadrowe – przewiduje. – Wypadkową tej sytuacji będzie spadek dynamiki nowej podaży, a średni czas oddania nowych obiektów może się wydłużyć o ok. dwa–trzy miesiące.

Z analiz Axi Immo wynika, że całkowite zasoby rynku magazynów w Polsce na koniec 2021 r. powinny się zbliżyć do 22,8 mln mkw. Na zakończenie III kw. ub.r. w budowie było rekordowe 3,46 mln mkw. magazynów. – Zdecydowana większość dotyczyła rynków wielkiej piątki, na których realizowano inwestycje na ponad 2,63 mln mkw. Najwięcej powierzchni w budowie jest na Górnym Śląsku (648 tys. mkw.), Dolnym Śląsku (532 tys. mkw.), Warszawie (523 tys. mkw.), Polsce centralnej (476 tys. mkw.) i Poznaniu (457 tys. mkw.) – podaje Renata Osiecka. – Spodziewamy się, że większość budów powinna być ukończona zaraz po I półroczu. Przy szacowaniu tegorocznych wyników trzeba mieć jednak na uwadze kumulację dużej liczby projektów infrastrukturalnych, w tym drogowych, kolejowych czy związanych z budową megalotniska między Warszawą a Łodzią, które mogą wpłynąć na przesunięcie części inwestycji na kolejne kwartały – zastrzega.

Od III kw. 2021 r. rósł współczynnik powierzchni budowanej spekulacyjnie (bez umów najmu). Powstające tego typu inwestycje to 1,22 mln mkw. (120 więcej, r./r.). – Najwięcej powierzchni w tym modelu buduje się na Dolnym Śląsku (350 tys. mkw.), Górnym Śląsku (250 tys. mkw.) i w Warszawie (210 tys. mkw.) – wskazuje Renata Osiecka.

Możliwe rekordy

Gorącego roku na rynku magazynów spodziewa się Adrian Biesaga, członek zarządu LCube. – Możemy być świadkami kolejnych rekordów. Wiele niepewności wiąże się ze wzrostem cen gruntów i materiałów budowlanych, co również z uwagi na presję inflacyjną będzie prowadziło do wzrostu czynszów – ocenia.

Adrian Biesaga „z dużym zainteresowaniem obserwuje rozwój formatów handlowych typu quick-commerce". – Jeśli trend będzie się rozwijał, wymusi zmiany na branży magazynowej i logistycznej, zwłaszcza w miastach i ich bezpośredniej bliskości. Mamy nadal za mało kompaktowych magazynów miejskich, których w kolejnych kwartałach powinno przybywać – przewiduje. – Duży popyt będzie też związany z przenoszeniem magazynów i lekkiej produkcji z Europy Zachodniej i Azji, co już dziś winduje ceny takich obiektów w zachodniej części Polski.

LCube w tym roku będzie się koncentrować na nowych lokalizacjach. Chce ich pozyskać co najmniej cztery.

Spółka 7R , jak mówi prezes firmy Tomasz Lubowiecki, planuje rozbudowę sieci magazynów ostatniej mili – 7R City Flex oraz BTS – czyli inwestycji szytych na miarę, zgodnie z potrzebami konkretnego najemcy. – Ważną część naszego portfolio zajmują także obiekty typu big box. Nowym, istotnym dla nas kierunkiem będzie także budowa obiektów data center – zapowiada Tomasz Lubowiecki. Obiekty magazynowe i produkcyjne jego firmy są certyfikowane w systemie BREEAM.

Na początku ub.r. firma 7R ogłosiła plany dotyczące ekspansji zagranicznej. – Dopełniamy formalności, by w II połowie br. rozpocząć budowę pierwszego obiektu w Czechach, ok. 40 km od Brna w stronę Pragi, o powierzchni ok. 40 tys. mkw. Przewidujemy, że zrealizujemy go w formule BTS. Mamy także wyselekcjonowane inne lokalizacje pod inwestycje zagraniczne, nie tylko w Czechach, są one w procesie due diligence – mówi prezes Lubowiecki.

Prognozuje dynamiczny wzrost biznesu. – W 2020 r. oddaliśmy ponad 180 tys. mkw. powierzchni. W 2021 r. podwoiliśmy ten wynik, z ok. 400 tys. mkw. certyfikowanych obiektów logistycznych. Na różnych etapach budowy mamy 800 tys. mkw., a ogólnie w procesie inwestycyjnym ponad 4 mln mkw.

Zielone technologie

Pytany o trendy Tomasz Lubowiecki mówi o ESG (ład środowiskowy, społeczny i korporacyjny). - Raportowanie pozafinansowe to dziś konieczność. Musi przybrać formę przemyślanej, długoterminowej strategii biznesowej, aby możliwe było chociażby nawiązywanie partnerstwa czy pozyskiwanie preferencyjnego finansowania na kolejne inwestycje – tłumaczy. - Liczba podmiotów objętych regulacjami ESG stale rośnie, a ponieważ ta rewolucja zaczęła się od sektora finansowego, to on nadaje ton procesowi zmian. Cieszy fakt, że coraz więcej firm, wyprzedzając obowiązki regulacyjne, dostosowuje biznes do wymogów ESG. W sektorze nieruchomości komercyjnych będziemy zapewne świadkami dywersyfikacji projektów wśród deweloperów, którzy dotąd skupiali się na obiektach handlowych czy biurowych. Najczęściej wybieranym kierunkiem będą moim zdaniem mieszkania na wynajem instytucjonalny. Na rynku nieruchomości magazynowych wzrosty w dużej mierze będą nadal napędzane silnym rozwójem e-commerce, który przyspieszył wraz z wybuchem pandemii.

Także Michał Białas, dyrektor zarządzający Accolade w Polsce, mówi o wzroście sektora e-commerce, co napędzi pozostałe sektory gospodarki, przede wszystkim logistykę. - Zmian w świadomości konsumentów, które nastąpiły w wyniku pandemii, nie da się odwrócić. Magazyny pozostaną w mainstreamie, a inwestycje w ten sektor na wysokim poziomie – ocenia Michał Białas. - Magazyn może być nie tylko budynkiem przemysłowym, ale zdywersyfikowanym aktywem inwestycyjnym, gwarantującym zwrot i bezpieczeństwo. Nasza firma będzie się starać odpowiadać na popyt na rynku magazynowym, szykujemy się na kolejne inwestycje. Inwestujemy w infrastrukturę wzdłuż polskiej zachodniej granicy, szukamy lokalizacji z potencjałem na wschodzie i Pomorzu. Szukamy ekologicznych rozwiązań, które będziemy stosować w parkach w szerokiej skali. Istniejące aktywa będziemy dostosowywać tak, aby były jak najbardziej ekologiczne, energooszczędne i „future-proof".

Soren Rodian Olsen, dyrektor zarzadzajacy Logicenters (NREP), spodziewa się, że rynek zdominują w tym roku trendy związane z ESG i ze zrównoważonym rozwojem. - Coraz bardziej istotne stają się także kwestie związane z cyberbezpieczeństwem, inflacją i jej wpływem na koszty budowy – mówi. NREP skupi się m.in. na dekarbonizacji portfela do 2028 roku. - Planujemy dalszy rozwój poza krajami nordyckimi i Polska będzie odgrywać tu ważną rolę – zapowiada.