Polska jest wciąż wielkim placem budowy. W III kw. oddano do użytku 660 tys. mkw. magazynów. – Całkowite zasoby logistyczno-przemysłowe wzrosły do 22,4 mln mkw. – podaje firma doradcza Axi Immo. – W budowie jest 3,46 mln mkw., z czego ponad 1,22 mln mkw. (120-proc. wzrost, licząc rok do roku) to inwestycje bez umów najmu.

Wielkie transakcje

Axi Immo podaje, że całkowita wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce po zsumowaniu pierwszych trzech kwartałów 2021 r. to 3,53 mld euro. - Nieruchomości magazynowe odpowiadają za niemal połowę (ok. 1,7 mld euro) wypracowanego w tym czasie kapitału, przy czym w samym III kw. przeprowadzono transakcje na poziomie 800 mln euro – wskazują analitycy.

Wśród największych transakcji w III kw. 2021 r. na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym znalazły się sprzedaż portfela Tristar (160 tys. mkw.) z nieruchomościami w Poznaniu, Wrocławiu, Warszawie, Czeladzi i Gdańsku funduszowi Exeter.

Z kolei fundusz Savills IM - ELF3 Fund zdecydował się kupić od Invesco Real Estate obiekt Panattoni A2 Warsaw Park (103,7 tys. mkw.) w Grodzisku Mazowieckim. - W III kw. aktywna była również firma 7R, która sprzedała trzy parki magazynowe - 7R Park Kowale II (52 tys. mkw.) nabyło Generali Real Estate, a nowym właścicielem 7R Park Poznań East i 7R Park Sosnowiec (łącznie ponad 44,8 tys. mkw.) zostało CBRE IM – wskazują analitycy Axi Immo. - Duży apetyt inwestorów spowodował dalszą kompresję stóp kapitalizacji, w której obiekty big box wycenia się na 4,5 - 5,0 proc., z kolei magazyny miejskie - na ok. 4,25 - 4,50 proc.

- Sektor nieruchomości magazynowych w pełni korzysta ze swojej szansy i po latach dominacji nieruchomości biurowych i handlowych teraz on jest na czele zainteresowania zagranicznych podmiotów. Największa uwaga inwestorów skupia się wokół dużych hubów magazynowych typu multi-tenant, które w tym roku stanowią ponad połowę przeprowadzonych transakcji – mówi cytowana w komunikacie –Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi Immo. - Szybki rozwój segmentu logistyki miejskiej, a także zwiększona liczba projektów typu BTS sprawia, że również te klasy aktywów są coraz częściej rozpatrywane jako dobra okazja do pozyskania kapitału.

Wielkie wynajmy

Od początku lipca do końca września wynajęto 1,44 mln mkw. magazynów (16-proc. wzrost r./r.). - Najemcy byli najaktywniejsi w Warszawie (365 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (266 tys. mkw.), w regionie kujawsko-pomorskim (171 tys. mkw.), na Dolnym Śląsku (148 tys. mkw.) i Poznaniu (147 tys. mkw.). Dominowały transakcje dla operatorów logistycznych i e-commerce, które łącznie odpowiadały za ponad 50 proc. najmów – podaje Axi Immo.

Wśród pięciu największych transakcji w III kw. znalazło się wynajęcie ponad 104 tys. mkw. przez międzynarodową firmę z branży e-commerce w Hillwood Bydgoszcz. Z kolei trzech operatorów logistycznych zdecydowało się podpisać nowe umowy na ponad 53 tys. mkw. w 7R Park Goleniów II, 34 tys. mkw. w Panattoni Park Głogów i 29,7 tys. mkw. w Segro LP Poznań Komorniki. Firma z branży narzędzi podpisała umowę na 26 tys. mkw. w Segro Business Park Gliwice.

Od stycznia do września wynajęto 4,38 mln mkw. magazynów (25-proc. wzrost r./r.).

- Jesteśmy na najlepszej drodze do wyrównania bądź pobicia ubiegłorocznego wyniku. Przebicie granicy 5,2 mln mkw. jest bardzo realne, odzwierciedlają to świetne wyniki za pierwsze trzy kwartały i 25 –proc. wzrost w aktywności najemców względem ubiegłorocznych wskaźników wynajmu – mówi cytowana w komunikacie Anna Głowacz, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Axi Immo. - Rozwój e-commerce i branż obsługujących ten sektor napędza rynek. Z uwagą należy również śledzić aktywność firm kurierskich, które zapowiedziały, że w wybranych miastach do końca 2021 r. wprowadzą usługę same-day-delivery.

Wielkie plany

- Dobre prognozy dla rynku magazynowego, a także duży popyt wpływają na zdecydowane ruchy deweloperów. Na koniec września 2021 r. w budowie było 3,46 mln mkw., z czego 35 proc. to powierzchnia budowana w modelu spekulacyjnym. Inwestycje bez umów najmu to 1,22 mln mkw. To wzrost o ponad 120 proc. względem ubiegłego roku – podaje firma.

Wśród największych powstających parków magazynowych są GLP Lędziny (111,5 tys. mkw.), Hillwood Bydgoszcz (104,3 tys. mkw.), Panattoni Park Głogów (73 tys. mkw.) oraz dwa obiekty 7R -  7R Mysłowice (50,7 tys. mkw.) i 7R City Flex Katowice II (41,1 tys. mkw.).

- Spodziewamy się, że w najbliższych kilku miesiącach rynek deweloperski będzie stał przed pewnego rodzaju wyzwaniem związanym po pierwsze z dostępnością i pozyskaniem gruntów inwestycyjnych, po drugie z rosnącymi kosztami pracy i wydłużeniem o ok. dwa – trzy miesiące realizacji projektów – ocenia Anna Głowacz.

Spada wskaźnik pustostanów. Na zakończenie III kw. w całej Polsce było ok. 1,1 mln mkw. powierzchni dostępnej od ręki. To ok. 5,04 proc. całkowitych zasobów magazynów. Poziom niewynajętej powierzchni spadł w ciągu roku o 2,66 pkt proc.

Najwyższy współczynnik pustostanów wśród analizowanych rynków jest na Górnym Śląsku (7,6 proc.), Polsce centralnej (6,6 proc.) i Warszawie (5,2 proc.). Magazynów do wynajęcia od zaraz nie ma praktycznie w Szczecinie i Polsce Wschodniej.