Magazyny to nieruchomości wciąż pożądane przez najemców i inwestorów. W ciągu trzech kwartałów br. w tego typu obiekty w Polsce zainwestowano 1,7 mld euro, o 42 proc. więcej niż w biurowce. Deweloperzy się uwijają, starając się odpowiedzieć na popyt z obu źródeł, na koniec września w budowie były rekordowe zasoby – ponad 3,6 mln mkw.

Duża aktywność budowlana może cieszyć, bo jednym z czynników ryzyka wskazywanym dla naszego rynku jest duża konkurencja inwestorów, co przekłada się na wzrost cen i spadek stóp kapitalizacji (yield: stosunek czynszu generowanego przez nieruchomość do jej wartości). W skrajnym scenariuszu nieruchomości nad Wisłą mogłyby przez zrównanie yieldów stracić atrakcyjność względem zachodnioeuropejskich rynków. Jak rozwija się sytuacja?

Luka jeszcze spora

– Na rynku magazynowym dla wielu inwestorów najważniejsze jest zbudowanie skali – podkreśla Bartłomiej Krzyżak, starszy dyrektor w dziale inwestycyjnym Avison Young. Zbudowanie pozycji w Polsce w kluczowych hubach logistycznych to nakłady rzędu 1 mld euro, czyli około 1,3–1,5 mln mkw. To stąd wynika wyścig o nieruchomości, wobec zaś niewystarczającej podaży gwałtowny spadek stóp kapitalizacji.

– Stopy kapitalizacji zbliżają się obecnie w Polsce do poziomów poniżej 4 proc. za najbardziej atrakcyjne aktywa z długoterminowymi (ponad 15 lat) umowami najmu, czyli poziomów, które były widoczne w Europie Zachodniej dwa, trzy lata temu, przestrzeń więc do dalszej kompresji nadal jest. Do ostatecznego zrównania stóp kapitalizacji z Europą Zachodnią w perspektywie kolejnych lat może dojść przy pojedynczych transakcjach, aczkolwiek każdy inwestor ma inny próg bólu i preferencje geograficzne co do kolejnych inwestycji. Część kapitału może być po prostu przekierowana na rynki SEE (Europa południowo-wschodnia), gdzie stopy kapitalizacji są jak kilka lat temu w Polsce – mówi Krzyżak. Dodaje, że w przypadku zbliżenia się stóp w Polsce z takimi krajami, jak Francja czy Niemcy, inwestorzy najczęściej wybierają bezpieczniejszą alternatywą zarówno w kontekście ekonomicznym, jak i ogólnej percepcji danego kraju, stąd wydarzenia z pozoru niezwiązane z sytuacją ekonomiczną kraju mogą mieć decydujący wpływ na atrakcyjność Polski w niedalekiej przyszłości.

– Ograniczona podaż magazynów dostępnych do nabycia potęgowana jest strategiami części dużych międzynarodowych deweloperów, którzy budują magazyny w większości po to, by samemu trzymać je w portfelu. Dla funduszy coraz częściej jedyną drogą jest inwestowanie w magazyny już na etapie jego budowy, co jednak oznacza branie na siebie części ryzyka deweloperskiego – mówi John Palmer, szef działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora magazynowego w Savills. – Wysoki popyt oraz ograniczona podaż doprowadziły do wzrostu cen transakcyjnych. Zaledwie na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych spadły z 6 do 4,5 proc. Stopy wciąż pozostają wyższe od notowanych na rynkach Europy Zachodniej o około 100 punktów bazowych. Inwestorzy biorą pod uwagę również cenę z metra kwadratowego, a ona jest dwukrotnie niższa, niż na Zachodzie, co w połączeniu z innymi atutami polskiego rynku i dobrymi perspektywami pozwala nam zachować atrakcyjność względem innych krajów – podkreśla.

Marcin Mędrzecki, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliers, mówi, że obecnie obserwowanych jest coraz więcej transakcji przy stopach kapitalizacji w okolicach 5 proc.

– Pomimo tak niskich zwrotów Polska pozostaje bardzo atrakcyjna w porównaniu z krajami zachodnimi, gdzie yieldy pozostają w przedziale 3,3–3,9 proc. Perspektywy rynku magazynowego w Polsce są bardzo dobre. Nasycenie pozostaje znacznie niższe niż w krajach Europy Zachodniej, a atuty – korzystna geolokalizacja, infrastruktura drogowa, niższe koszty najmu i niższe koszty pracy – będę zwiększać naszą atrakcyjność przez co najmniej kilka kolejnych lat. Oczywiście dalszy wzrost cen może skłonić inwestorów do poszukiwania inwestycji na innych rynkach – to z kolei może spowodować stabilizację cen – mówi Mędrzecki.

Walka o całe portfele

Jednym z dużych inwestorów na rynku magazynowym w Polsce jest platforma ELI współzarządzana przez Griffin Real Estate. Jak podkreśla Łukasz Toczek, senior vice president investments w Griffinie, kapitał płynie też od podmiotów, które dotychczas lokowały w innych sektorach. Konkurencja jest coraz większa, zwłaszcza że inwestorzy zabiegają w szczególności o duże portfele.

– Na rodzimym rynku obserwujemy kompresję stóp, ale to trend ogólnoświatowy. Polski rynek oferuje atrakcyjne wskaźniki rozwoju i wysokie stopy zwrotu, a dodatkowo e-commerce rośnie u nas w tempie ponad 18 proc. rocznie – to najszybszy wzrost w całej Europie. Zważywszy na to, że popyt na nowe powierzchnie generowany jest nie tylko lokalnie, ale również przez operatorów obsługujących rynki krajów Europy Zachodniej, sądzę, że można spodziewać się, że polski rynek powierzchni logistycznych, który w dużej mierze obsługuje e-commerce, czeka dalszy dynamiczny wzrost – mówi Łukasz Toczek.