Od ESG w nieruchomościach nie ma odwrotu

ESG (Environmental, Social and Corporate Governance), czyli ochrona środowiska, odpowiedzialność społeczna i ład korporacyjny, to już nie tylko dobra praktyka, wymysł teoretyków, ale i dla wielu firm wymóg formalny. Czy wdrażanie standardów ESG zależy od branży? Czy każda firma może być eko i odpowiedzialna społecznie?

RAFAŁ HUMMEL: W dobie kryzysu klimatycznego każda firma nie tylko może, ale wręcz powinna, prowadzić działalność biznesową zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Dla rosnącej liczby branż wprowadzanie standardów ESG to już nie tylko dobra praktyka, ale również wymóg prawny.

Rafał Hummel

Materiały prasowe

Za sprawą dyrektywy unijnej 2014/95/UE z 2014 r. i nowelizacji krajowej ustawy o rachunkowości duże polskie spółki giełdowe już od trzech lat mają obowiązek publikować dane ESG w swoich raportach niefinansowych. W marcu br. weszło w życie także rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/2088 w sprawie ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych.

Choć nowe prawo dotyczy wprost tylko banków, ubezpieczycieli i funduszy inwestycyjnych, to pośrednio obejmie też inne współpracujące z nimi firmy. Instytucje finansowe będą zobligowane do publikowania wskaźników niefinansowych dotyczących portfela swoich klientów. Wybrane fundusze już teraz mają wręcz statutowy zakaz inwestycji w podmioty niespełniające wybranych norm. Kwestią czasu jest rozszerzenie obowiązku raportowania danych ESG na inne sektory gospodarki – w tym rynek nieruchomości. Warto zaznaczyć, że nawet pomimo braku formalnych regulacji, inwestycje firm, które w otwarty sposób informują o swoich dobrych praktykach, są lepiej odbierane przez instytucje finansowe oraz inwestorów.

Na ESG powołuje się coraz więcej firm z rynku nieruchomości. Czy ESG w nieruchomościach rzeczywiście staje się standardem?

ANNA KICIŃSKA: Tak. Uproszczonym, ale najbardziej jaskrawym, przykładem jest liczba reklam inwestycji budowlanych, w których – poza lokalizacją i ceną – najbardziej widoczne są hasła dotyczące rozwiązań proekologicznych. Jeszcze kilka lat temu była to ciekawostka, zwłaszcza w przypadku sektora mieszkaniowego.

Takie podejście nie może dziwić w sytuacji, gdy według danych ONZ do 2050 r. w miastach mieszkać będzie ok. 70 proc. ludności świata. Budynki generują łącznie 40 proc. zużycia energii i odpowiadają za 36 proc. emisji gazów cieplarnianych. W rezultacie działania mające na celu minimalizację wpływu na środowisko naturalne poprzez kreowanie przestrzeni miejskich przyjaznych dla życia i pracy będą w najbliższych latach kluczowe do osiągania celów zrównoważonego rozwoju.

Co konkretne robią firmy z branży nieruchomości? Czy są to działania wystarczające?

A.K.: Zmiany wprowadzono na wielu płaszczyznach. Począwszy od zwiększonego wykorzystywania energooszczędnych materiałów budowlanych i wykończeniowych, poprzez instalacje ograniczające zużycie wody lub kontrolujące użytkowanie klimatyzacji, aż do montowania systemów bazujących na odnawialnych źródłach energii, np. fotowoltaika. Kolejnym działaniem sprzyjającym ograniczeniu emisji CO2 jest wspieranie transformacji energetycznej poprzez rozwój zeroemisyjnej mobilności. W nowoczesnych budynkach promuje się korzystanie z transportu publicznego oraz współdzielonych, ekologicznych środków komunikacji – samochodów elektrycznych, hulajnóg czy rowerów. Właściciele nieruchomości wyposażają je m.in. w stacje ładowania, punkty car-sharingu lub szatnie dla rowerzystów.

Czy to się opłaca? Jakie korzyści mają np. deweloperzy, firmy budowlane, zarządcy z inwestycji w środowisko, społeczeństwo, zarządzanie?

A.K.: Elementy strategii firm związane z ESG, do tej pory postrzegane jako działania wizerunkowe, dziś stają się czynnikami decydującymi o ich wartości, pozycji na rynku i atrakcyjności zarówno dla najemców, jak i inwestorów.

Korzyści należy rozpatrywać w kilku obszarach. Przede wszystkim są to niższe koszty eksploatacyjne oraz zredukowany wpływ na planetę, co wynika z wykorzystania energooszczędnych materiałów. Wysokie standardy ESG oznaczają także większe zainteresowanie najemców, którzy zwracają szczególną uwagę na to, by zajmowane przez nich powierzchnie w jak najmniejszym stopniu oddziaływały na środowisko naturalne. Wiele korporacji ma własne wytyczne dotyczące ESG, współpracują jedynie z podmiotami, które reprezentują podobne standardy.

R.H.: Inwestycje zrealizowane w idei zrównoważonego rozwoju osiągają wyższe wyceny rynkowe, a także są lepiej postrzegane przed podmioty, które mają udzielić im finansowania, a dla inwestorów jest to „must have". Praktycznie niecertyfikowane obiekty komercyjne nie znajdą instytucjonalnych nabywców.

Co zyskują pracownicy firm? Co środowisko?

A.K.: Rosnąca liczba proekologicznych inwestycji to znaczące oszczędności w ilości zużytej wody lub energii elektrycznej. Bezpośrednie korzyści dla środowiska są bezsporne. Zwłaszcza mając w pamięci efekt skali branży nieruchomości, gdzie mówimy o milionach mieszkań oraz milionach mkw. powierzchni biurowych, magazynowych i handlowych.

Dla pracowników bardzo ważna jest świadomość, że miejsce, w którym wykonują obowiązki, jest przyjazne dla środowiska. Sami starają się żyć w taki sposób, aby ich działania miały jak najmniejszy wpływ na planetę. Tego samego oczekują od pracodawcy. Ma to szczególne znaczenie dla przedstawicieli młodszych generacji. W rezultacie firmy, których siedziby mieszczą się w neutralnie klimatycznych budynkach, zwiększają szanse w rekrutacji nowych pracowników.

A co zyskali ci, którzy postanowili działać i żyć zgodnie z ESG jeszcze przed boomem na bycie eko?

R.H.: Doświadczenie i zaufanie. Doświadczenie, gdyż przeszli już drogę, na której wiele firm dopiero stawia pierwsze kroki. Mają już za sobą realizacje inwestycji zgodnych ze standardami ESG. W rezultacie mogą zademonstrować nie tylko gotowe budynki, ale i realne – wynikające z rzeczywistej eksploatacji – korzyści, np. związane z niższymi kosztami użytkowania. Dotyczy to zarówno nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych.

Przekłada się to na zaufanie klientów i inwestorów. Wiedząc, że chodzi o firmę mającą odpowiednie know-how, są bardziej skłonni powierzyć jej swoje fundusze.

Czy zasady ESG mają zastosowanie przy projektowaniu osiedli, dzielnic czy nawet miast? Branża nieruchomości ma wpływ na tworzenie zielonych, zrównoważonych przestrzeni?

A.K.: Sektor nieruchomości może mieć także duży wpływ na aspekty społeczne zrównoważonego rozwoju. Do kluczowych elementów należy m.in. wkomponowywanie biur, centrów handlowych czy hoteli w tkankę funkcjonalną i społeczną miast. Partery obiektów coraz częściej są otwarte na życie lokalnych społeczności, a nie tylko na potrzeby najemców.

Idea „place making", czyli kreowania miejsca, przyświeca deweloperom i właścicielom obiektów, którzy myślą o długofalowym wzroście wartości swoich aktywów poprzez stworzenie tzw. inkluzywnej przestrzeni dla mieszkańców.

Jak zdemaskować pozorantów, którzy mówią o ESG jedynie dla poprawy wizerunku?

A.K.: Bardzo prosto. W przypadku nieruchomości komercyjnych wystarczy zweryfikować, czy uzyskali dla realizowanych przez siebie inwestycji zielone certyfikaty takie jak BREEAM, LEED, DGNB lub WELL.

Brak możliwości potwierdzenia osiągnięcia przez dany budynek standardów ESG stanowi najlepsze i najbardziej klarowne potwierdzenie, że rzeczywistość może znacząco różnić się od zapowiedzi.

Osoby poszukujące mieszkań zarówno do kupienia, jak i wynajęcia, zwracają uwagę nie tylko na cenę i lokalizację, ale również na ekologicznie zorientowaną postawę dewelopera, która odpowiada ich własnej postawie w kwestii troski o środowisko. Ludzie żyją coraz świadomiej, w domach wkomponowanych w otoczenie, bez szkody dla środowiska.

To właśnie proekologiczna postawa dewelopera jest istotnym kryterium w trakcie podejmowania decyzji. Nie bez znaczenia są również aspekty związane z oszczędnościami eksploatacji „zielonych" mieszkań. Ich właściciele mogą cieszyć się z oszczędności kosztów - mniejszego zużycia wody czy prądu.

Firmy podnoszą, że standardy ESG wymagają ujednolicenia. Czy regulacje będą coraz bardziej szczegółowe?

R.H.: Od ESG w nieruchomościach nie ma odwrotu. Można się spodziewać, że regulacje dotyczące ESG będą coraz bardziej szczegółowe. Uwzględnienie kryteriów ESG w strategii firmy pozytywnie wpływa na wyniki finansowe, zwiększa przewagę konkurencyjną, obniża ryzyko operacyjne i jest już często wymogiem w pozyskaniu finansowania. To obszar, którego nie można zaniedbać i każdy podmiot działający na rynku powinien traktować go jako priorytet.

CV

Anna Kicińska, partner EY Parthenon, Zespół Strategii i Transakcji. Lider Grupy Doradztwa Rynku Nieruchomości odpowiedzialna za klientów nieruchomości w Polsce i w Europie. Od 1997 roku ma tytuł rzeczoznawcy majątkowego, a od 2001 roku jest członkiem Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS). Jest członkiem Certified Commercial Investment (CCIM), Urban Land Institute (ULI) oraz członkiem-założycielem REIT Polska. Absolwentka SGH (specjalizacja: inwestycje i nieruchomości), Politechniki Warszawskiej i Sheffield Hallam University.

Rafał Hummel, partner EY, Zespół Audytu. Lider Grupy ds. raportowania ESG. Ma 18-letnie doświadczenie zdobyte w EY na rynku polskim. Kilka lat pracował też w EY w Dolinie Krzemowej. Kieruje projektami zarówno audytu finansowego jak i związanymi z raportowaniem niefinansowym, tzn. ESG. Zyskał doświadczenie, pracując dla klientów z różnych branż i sektorów gospodarki, najczęściej - z klientami branży nieruchomości, budowlanej, farmaceutycznej, biotechnologicznej oraz technologicznej. Absolwent Uniwersytetu Warszawskiego, ukończył specjalizację zarządzania finansami. Ma uprawnienia biegłego rewidenta.