W ubiegłym tygodniu Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopę referencyjną o 0,75 pkt proc. Wcześniej, w październiku, podwyższyła ją z 0,1 do 0,5 proc. Czy to ostudzi zapał inwestujących na rynku nieruchomości?

Tomasz Łapiński, wiceprezes spółki deweloperskiej Cordia Polska, uważa, że podwyżka stóp procentowych do 1,25 proc. nie powinna jeszcze wpłynąć na decyzje kupujących mieszkania.

– Rozdźwięk między inflacją a stopami procentowymi jest nadal bardzo duży, co sprawia, że bardziej opłaca się na przykład inwestować w nieruchomości, niż trzymać pieniądze na lokacie – podkreśla wiceprezes. – Dotyczy to także osób, które kupują mieszkania na kredyt, nadal przecież oprocentowany niżej niż przed pandemią. Z raportów międzynarodowych instytucji finansowych wynika, że ryzyko bańki na rynku nieruchomości w Warszawie jest znacznie mniejsze niż w jakiejkolwiek innej europejskiej stolicy.

Kto się wystraszy

Zdaniem wiceprezesa Łapińskiego chłodząco na rynek może podziałać dopiero podwyżka stóp procentowych do 3,0 proc. i kosztów kredytu powyżej 4,5 proc. oraz ewentualna perspektywa dalszych podwyżek.

– Wysokość stóp procentowych to niejedyny czynnik wpływający na zachowanie konsumentów i ich skłonność do podejmowania ważnych decyzji zakupowych. Istotne są także ich nastroje i oczekiwania co do dalszego rozwoju sytuacji rynkowej – podkreśla wiceprezes Cordii. – Co do zasady każda podwyżka stóp powinna wpływać na spadek zdolności kredytowej kredytobiorców. Mimo to nie wydaje mi się, aby w tym przypadku ten efekt już zadziałał. Jest mało prawdopodobne, żeby banki, oceniając zdolność kredytową klientów, przyjęły założenie, że stopy procentowe będą w nieskończoność bliskie zera – zauważa.

A Łukasz Wydrowski, właściciel trójmiejskiej agencji Estatic Nieruchomości, dopowiada, że stopy procentowe dopiero powoli wracają do poziomu sprzed pandemii. – Poza tym na rynku nieruchomości mamy bardzo dużo gotówki w obrocie. Te dwa czynniki podpowiadają, że na razie nie powinniśmy się spodziewać zmniejszenia zainteresowania inwestorów – ocenia Łukasz Wydrowski.

Według Izy Miks-Kożuchowskiej, finansisty, pośrednika i eksperta Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że na dwóch podwyżkach stóp procentowych się nie skończy.

– W opinii większości analityków decyzja o rozpoczęciu cyklu podwyżek jest spóźniona, a to może wymusić dalsze zwyżki – tłumaczy. – Trudno powiedzieć, do jakiego poziomu stopy zostaną podwyższone, ale przy obecnych cenach nieruchomości na pewno zmniejszy to popyt na kredyt hipoteczny. Ci, których nagłe zmiany cen kupna i stawek najmu zaskoczyły, mogą się bać ponownego inwestowania. Sytuacja związana z pandemią przewartościowała dotychczasowe życie wielu ludzi, nie każdy za wszelką cenę będzie dążył do zostania inwestorem.

Ekspertka przypomina jednocześnie, że inwestycje w nieruchomości są długoterminowe. – Nie są do końca przewidywalne, więc korekta stóp procentowych nie powinna wpłynąć znacząco na zmianę trendu zakupowego – ocenia. – Do tego dochodzą inwestycje funduszy inwestycyjnych, które zmieniły rynek mieszkań w wielu krajach, szczególnie w stolicach i największych miastach na świecie. Chodzi o zachodnie fundusze, które od miesięcy skupują w Polsce grunty, pakiety mieszkań czy bloki budowane przez deweloperów, czekając na wzrost ich wartości.

Jedyne drzwi

Co z inwestycjami w mieszkania za pożyczone od banków pieniądze? Czy pobierany od najemcy czynsz wystarczy na spłatę comiesięcznej raty kredytu? – Część początkujących, lewarujących swoje inwestycje kredytami, inwestorów może się wycofać z rynku. Nie dotyczy to jednak doświadczonych graczy – ocenia Łukasz Wydrowski. – Nieruchomości nadal będą stanowić atrakcyjną lokatę kapitału, szczególnie, że – jak słyszymy – banki nie są skore, by podnosić oprocentowanie depozytów. Biorąc za przykład kredyt w wysokości 330 tys. zł na 25 lat udzielony w lipcu, rata wzrośnie o nieco ponad 200 zł. To wciąż poziom akceptowalny dla większości kredytobiorców, jednak kolejne podwyżki zapowiadane na przełom roku mogą spowodować ból głowy wielu inwestorów i właścicieli. Nadal jednak, w przypadku inwestycji na wynajem, rata kredytu i stawka najmu powinny się równoważyć z delikatną przewagą pobieranego czynszu.

Sytuacja jest jednak dynamiczna. – Możliwe, że przy stopach na poziomie 2,5–3 proc. część osób dojdzie do ściany, a jedynymi drzwiami okaże się sprzedaż nieruchomości – ocenia ekspert Estatic Nieruchomości. – Wciąż mówimy jednak o właścicielach mieszkań czy inwestorach. Nie możemy zapomnieć o „stronie popytowej", dla której podwyżki stóp oznaczają wyższe raty przy niższej zdolności kredytowej. Gdy w jednym momencie pojawi się więcej mieszkań na rynku, a spadnie liczba potencjalnych nabywców, możemy się spodziewać wyhamowania cen lub nawet niewielkiej korekty. Taki scenariusz mógłby być podstawą do poważnego zmniejszenia aktywności inwestorów mieszkaniowych. Nie spodziewajmy się jednak katastrofy. Osoby czekające na paniczną wyprzedaż i spadki cen rzędu 20 proc. będą rozczarowane.

A Iza Miks-Kożuchowska podsumowuje: – Rynek nie jest przewidywalny i każdy inwestor interpretuje wskaźniki i przyjmuje trendy inaczej. Wygrywają ci, którzy mają wiedzę i doświadczenie – podkreśla.