Magazyny to ta klasa rynku nieruchomości komercyjnych, która nie tyle oparła się pandemii, ile dzięki niej mocno zyskała. Obserwowane już wcześniej trendy przyspieszyły, napędzając popyt na powierzchnię zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów. Deweloperzy starają się zaspokoić oba te źródła zapotrzebowania, co jest wyzwaniem.

E-commerce na fali

W opinii uczestników panelu „Ach, te magazyny" rynek ma przed sobą jeszcze długą fazę wzrostu. Według szacunków BNP Paribas Real Estate, w 2020 r. deweloperzy dostarczyli 1,9 mln mkw., a wynajęto 5,2 mln mkw. – o 1,1 mln mkw. więcej niż rok wcześniej. W budowie na koniec grudnia ub.r. było 2 mln mkw. Ten rok jest jeszcze gorętszy. Po trzech kwartałach powierzchni w budowie było najwięcej w historii – 3,7 mln mkw., a co istotne 60 proc. tego zasobu było już objęte umowami przednajmu. W samym III kwartale deweloperzy oddali 1 mln mkw. Popyt w ciągu dziewięciu miesięcy zbliżył się do 4,9 mln mkw., co plasowało Polskę na drugim miejscu w Unii Europejskiej po Niemczech – a co istotne, za Odrą wynajęto nieznacznie więcej, bo 5,1–5,2 mln mkw. Na koniec września wskaźnik powierzchni niewynajętej był bardzo niski i sięgał tylko

5 proc. – a mówimy o łącznych zasobach 23 mln mkw.

– W strukturze popytu na pierwszym miejscu jest e-commerce, z 15-proc. udziałem, podobny udział ma 3PL (outsourcing logistyki – red.), do tego dochodzi handel – łącznie te trzy obszary odpowiadają za 45–50 proc. popytu. Widzimy bardzo dużo nowych podmiotów e-commerce wchodzących na rynek, podmiotów, które obsługują tę branżę i które potrzebują nowych powierzchni – wskazała Marta Gorońska-Wiercioch, dyrektor działu rynków kapitałowych w BNP Paribas Real Estate.

– Wraz ze wzrostem e-commerce proporcjonalnie w górę poszła logistyka. Perspektywy wzrostu są znaczące, bo jako kraj mamy duży dystans do nadrobienia wobec Wielkiej Brytanii, USA czy Chin, gdzie udział handlu przez internet jest znacznie wyższy – wskazał Michał Białas, szef Accolade w Polsce, spółki inwestującej w portfele magazynów. Zwrócił uwagę, że w skali globalnej rynek e-commerce jest jeszcze daleki od nasycenia, bo firmy celują teraz w dotarcie do 50- i 60-latków.

Ryszard Gretkowski, wiceprezes deweloperskiej firmy 7R, zaznaczył, że o sile rynku może świadczyć portfel inwestycji przygotowywanych przez spółkę: to 3,5 mln mkw., a więc niewiele mniej niż to, ile cała branża teraz buduje. Wzrasta też udział projektów spekulacyjnych – czyli bez uprzedniego pozyskania najemcy.

Rozwój rynku zachęca do wchodzenia nowych deweloperów, jak LCube. – Założyliśmy firmę po pierwszym lockdownie i w ciągu roku stworzyliśmy zespół, pozyskaliśmy inwestora i lada chwila będziemy oddawać pierwszy magazyn. Skupiamy się m.in. na mniejszych klientach, tu widzimy potencjał rozwoju – powiedział Adrian Biesaga, członek zarządu LCube. Dodał, że rynek e-commerce i logistyczny będą napędzane dalszymi zmianami przyzwyczajeń: powoli rozkręca się quick-commerce, czyli zakupy z natychmiastową dostawą. Dziś tacy gracze bazują na tzw. dark stores w miastach, ale za jaki czas mogą potrzebować większych magazynów na obrzeżach aglomeracji.

Czas na nearshoring

Pandemia spowodowała ogromne zaburzenia łańcuchów dostaw i jako konsekwencję tego stanu rzeczy wskazuje się nearshoring 0, czyli trend przenoszenia operacji bliżej klientów. Czy faktycznie należy się spodziewać ucieczki produkcji z Azji do Europy i czy Polska może na tym skorzystać?

– Przed pandemią zaufanie do łańcucha dostaw było bardzo duże, dziś problemy z dostępnością komponentów są realne. Wzrost lokalnej produkcji będzie mieć miejsce, jednak trzeba postrzegać to bardziej jako zabezpieczenie, hedging – pewnie nie będzie tak, że w 100 proc. produkcja zostanie przeniesiona do Europy, bo tu jest po prostu drogo. Niemniej jakiś potencjał produkcyjny warto tu mieć, bo zakłócenia dostaw to zakłócenia sprzedaży – a więc brak przychodów – powiedział Michał Białas.

Ryszard Gretkowski potwierdził wzrost zapytań o budynki mniejsze i bardziej wyspecjalizowane. Widać ruch ze strony lokalnych poddostawców i kooperantów firm produkcyjnych. – Mówimy nie tylko o przenoszeniu produkcji, ale odtwarzaniu polskiego potencjału – to nabiera nowego blasku. Tu upatrujemy dużego wzrostu zapotrzebowania na obiekty – powiedział Gretkowski.

Adrian Biesaga również powiedział, że pytań od klientów związanych z lekką produkcją, zainteresowanych dyslokacją, jest dużo, a przeprowadzka trwa nie tylko z Azji, ale i z Niemiec, Wielkiej Brytanii czy USA. – Atutem polskiego rynku jest siła robocza, nie tylko w rozumieniu niższych kosztów, ale wysokich kwalifikacji – zaznaczył.

Polska to dobry rynek, by relokować tu operacje. – Polska jest relatywnie tania na tle Europy. Wygrywamy kosztami pracy, pewnym wyzwaniem może być dostępność pracowników. Jesteśmy też jednym z nielicznych rynków z tak niskimi czynszami, w Niemczech są one prawie dwukrotnie wyższe – wskazała Marta Gorońska-Wiercioch.

Uczestnicy dyskusji podkreślali, że zaletą Polski jest szybkość w stawianiu inwestycji, co jest kluczowe dla potencjalnych najemców, którzy mogą elastycznie planować rozwój.

– Procedury związane z uzyskaniem pozwolenia środowiskowego i na budowę zabierają około sześciu miesięcy, co jest ekspresowym tempem w porównaniu z Czechami czy Niemcami. Mamy też tańsze grunty, duże zasoby ziemi z planami miejscowymi, bardzo dobrą infrastrukturę – powiedział Ryszard Gretkowski. Przyznał, że pandemia wydłużyła trochę procedury w Polsce, ale bez przesady. Grunty drożeją, ale przy ogromnym popycie na magazyny można to uwzględnić w cenie. Wyzwaniem są materiały: nie tyle sam wzrost cen, co brak przewidywalności w tym zakresie, a także kłopoty z dostępem do materiałów.

Zdaniem naszych rozmówców z perspektywy deweloperów i inwestorów problemem są relatywnie niskie czynsze. Magazyny mogłyby być jeszcze wyższej jakości i jeszcze bardziej zielone. Wygląda jednak na to, że na konkurencyjnym rynku nikt nie chce wychodzić przed szereg i pierwszy podnosić stawek.

Z punktu widzenia inwestorów stabilne czynsze to perspektywa tego, że zwrot z inwestycji musi być oczekiwany w postaci wzrostu wartości obiektu.

Produkt inwestycyjny

A magazyny faktycznie drożeją, bo popyt na nie jest ogromny, co przekłada się na kompresję stóp kapitalizacji (yield: stosunek czynszu generowanego przez nieruchomość do jej wartości).

– W 2019 r. magazyny miały 20-proc. udział w wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce, po trzech kwartałach br. to już ponad 50 proc. Inwestorzy, którzy jeszcze dwa lata temu w ogóle nie brali pod uwagę inwestowania w magazyny, dzisiaj chcą mieć takie obiekty w portfelu. Jest im trudniej wejść na rynek, bo podaż gotowych magazynów jest za mała, dlatego są skłonni wchodzić w inwestycje na wczesnym etapie. Widzimy, że nawet duże fundusze emerytalne, które teoretycznie powinny inwestować w aktywa core, są gotowe wchodzić w inwestycje deweloperskie czy spekulacyjne, byle mieć magazyny w portfelach – wskazała Marta Gorońska-Wiercioch.

Trend zainteresowania inwestorów już na wczesnym etapie, nawet rezerwowania działki, potwierdził Adrian Biesaga.

– Na sytuację na rynku inwestycyjnym złożyło się kilka czynników. Spadła atrakcyjność innych klas nieruchomości i fundusze alokują pieniądze w magazyny, a przed branżą – jak wskazaliśmy – bardzo dobre perspektywy. Dodatkowo niskie stopy procentowe powodują, że inwestorzy muszą w coś lokować gotówkę. Polski rynek magazynowy, ze zwrotami na poziomie 5 proc., plasuje się w czołówce wśród stabilnych ekonomii – podsumował Michał Białas.