Nieruchomości komercyjne: gdzie powstają hale

Magazyny to bardzo dobry biznes. Wśród tych komercyjnych zasobów jest najmniej niewynajętych powierzchni.

Aktualizacja: 20.08.2016 18:09 Publikacja: 20.08.2016 17:48

Nieruchomości komercyjne: gdzie powstają hale

Foto: materiały prasowe

Zainteresowaniem cieszą się nie tylko wielkie aglomeracje, ale także mniejsze miejscowości. Wyjątkowo dobra passa rozpoczęła się na początku tego roku. Jak wynika z danych firmy doradczej JLL, w pierwszym półroczu 2016 r. firmy wynajęły 1,3 mln mkw. powierzchni magazynowych.

Deweloperzy, którzy zainwestowali w te nieruchomości, w tym okresie oddali do użytku 615 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni. Największe zapotrzebowanie - zgodnie z oczekiwaniami - dało się zaobserwować w pobliżu dużych aglomeracji, takich jak Warszawa, Poznań czy Wrocław, ale na atrakcyjności zyskały też okolice Bydgoszczy, Lublina czy Rzeszowa.

Zyskują Rzeszów i Lublin

Jak informuje Jan Jakub Zombirt, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa firmy JLL, w pierwszym półroczu tego roku umowy na największe powierzchnie firmy podpisały w okolicach Warszawy (346 tys. mkw.), Poznaniu (223 tys. mkw.), Wrocławiu (181 tys. mkw.), Górnym Śląsku (178 tys. mkw.), Polsce Centralnej (172 tys. mkw). Kontrakty te zawierano w dużej mierze w parkach magazynowych, w pobliżu głównych aglomeracji.

- Popularność tych regionów wynika m.in. z rozwiniętej sieci drogowej, dostępu do dużych rynków zbytu oraz korzyści związanych z optymalnym położeniem względem partnerów biznesowych działających na tych rynkach od dłuższego czasu – uważa Adrian Semaan, konsultant w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych firmy Cushman & Wakefield. Jak dodaje, rośnie rola także mniejszych rynków regionalnych, w tym Szczecina i Trójmiasta. Inwestorów, m.in. firmy skandynawskie, zachęca coraz lepsza infrastruktura portów morskich.

Zyskują także  Rzeszów i Lublin (rozwój branży motoryzacyjnej), a także Bydgoszcz i Toruń (gdzie atutem jest centralna lokalizacja oraz bliskość autostrady A1). - Przewagą tych regionów jest szerszy dostęp do zasobów rynku pracy, podczas gdy niska stopa bezrobocia na głównych rynkach magazynowych stanowi już realny problem w kontekście realizacji nowych projektów inwestycyjnych - uzasadnia Adrian Semaan.

Zdaniem eksperta wybór lokalizacji zależy także od skali i profilu działalności gospodarczej najemcy. - W przypadku, gdy zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową wynika z operacji prowadzonych na rynku lokalnym, przedmiotem najmu są najczęściej niewielkie moduły magazynowe o powierzchni nieprzekraczającej 2 tys. mkw., zlokalizowane w granicach aglomeracji miejskich lub w bliskim ich otoczeniu (do 15-20 km) – mówi. - Typowym przeznaczeniem tych powierzchni są hurtownie, produkcja na niewielką skalę oraz sprzedaż elektroniczna (e-commerce). Większe powierzchnie magazynowe wynajmowane są przez firmy działające w skali ponadregionalnej. Tak jest w przypadku operatorów logistycznych oraz sieci handlowych, dla których odległość od centrum miast ma mniejsze znacznie, jednak wciąż istotny jest dobry dostęp do ważnych dróg i węzłów komunikacyjnych (np. Stryków w pobliżu węzła autostrad A1 i A2). W grupie najemców prowadzących procesy produkcyjne na dużą skalę, popularne są obszary w strefach ekonomicznych. Przewagą tych lokalizacji są odpowiednio przygotowane grunty inwestycyjne oraz możliwość uzyskania zniżek podatkowych, dotacji oraz pomocy na etapie realizacji inwestycji - dodaje.

Wakacje czynszowe

Stawki wynajmu magazynów uzależnione są od ich lokalizacji. Najwięcej trzeba zapłacić w stolicy, Krakowie, Łodzi i we Wrocławiu. Czynsze utrzymują się tu na poziomie od 2,5 do nawet 5,5 euro za mkw., w okolicach dużych miast zmniejszają się o ok. połowę.

- Realnym kosztem dla najemcy jest tzw. czynsz efektywny, który liczony jest na podstawie czynszu nominalnego pomniejszonego o różne zachęty finansowe, np. okresy wolne od czynszu lub propozycja aranżacji powierzchni – zwraca uwagę Adrian Semaan. - Stawki efektywne wahają się od 2 do 3,3 euro za mkw. miesięcznie, w zależności od lokalizacji. Ponadto najemca ponosi tzw. opłaty eksploatacyjne w wysokości ok. 3,90-4,75 zł za mkw. za miesiąc z tytułu kosztów i wydatków związanych z eksploatacją i działaniem powierzchni magazynowej – dodaje. Jak podkreśla Jan Jakub Zombirt, koszt wynajmu powierzchni magazynowej zależy od wielu czynników – regionu, a nawet podregionu, w jakim dany obiekt się znajduje, typu obiektu, skali umowy, otoczenia konkurencyjnego etc. - Najdroższy jest wynajem na rynkach wewnątrzmiejskich (Warszawa, Łódź, Wrocław), w magazynach typu SBU (małe projekty) - podsumowuje.

Łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec I półrocza 2016 wyniosła 10,58 mln mkw. - Biorąc pod uwagę aktywność deweloperów – w budowie jest ponad 740 tys. mkw – można się spodziewać, że zasoby magazynowe w Polsce urosną do 11 mln. Dynamika rozwoju rynku jest wysoka – w pierwszym kwartale 2016 podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczyła granicę 10 mln mkw. – mówi Jan Jakub Zombirt.

Czy inwestowanie w powierzchnie magazynowe jest opłacalne? -  Choć stawki najmu za powierzchnie magazynowe utrzymują się na niskich poziomach, wciąż odnotowujemy duże zainteresowanie inwestorów zagranicznych, w tym funduszy inwestycyjnych chętnych do zakupu atrakcyjnych powierzchni magazynowych w Polsce. W obecnych warunkach rynkowych barierą dla transakcji kapitałowych jest ograniczona oferta sprzedaży oraz wysokie ceny – uważa Adrian Semaan. Jak dodaje, największym rynkiem pozostaje region Warszawy i okolic, w którym jest ok. 29 proc. (3,07 mln mkw.) całkowitych zasobów powierzchni magazynowych.

Zainteresowaniem cieszą się nie tylko wielkie aglomeracje, ale także mniejsze miejscowości. Wyjątkowo dobra passa rozpoczęła się na początku tego roku. Jak wynika z danych firmy doradczej JLL, w pierwszym półroczu 2016 r. firmy wynajęły 1,3 mln mkw. powierzchni magazynowych.

Deweloperzy, którzy zainwestowali w te nieruchomości, w tym okresie oddali do użytku 615 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni. Największe zapotrzebowanie - zgodnie z oczekiwaniami - dało się zaobserwować w pobliżu dużych aglomeracji, takich jak Warszawa, Poznań czy Wrocław, ale na atrakcyjności zyskały też okolice Bydgoszczy, Lublina czy Rzeszowa.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu