Przełomowy rok dla PRS

Jak szacuje firma JLL, wartość inwestycji w PRS (mieszkania na wynajem instytucjonalny) w Polsce w 2020 r. sięgnęła 190 mln euro (850 mln zł). Początek tego roku przyniósł kolejną dużą transakcję: szwedzki operator Heimstaden Bostad wydał 380 mln zł na zakup 650 lokali w trzech projektach deweloperskich od Marvipolu.

Obecnie zasoby w ramach PRS szacowane są na 4,5 tys. lokali, z czego 2 tys. przypada na państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, a 1,5 tys. na prywatną platformę Resi4Rent.

Atrakcyjny rynek

– Znane nam portfele mieszkań planowane do sprzedaży funduszom pozwalają szacować, że w najbliższych latach zasoby zwiększą się do ponad 22 tys. i będą dalej rosnąć – mówi Paweł Sztejter, dyrektor działu mieszkaniowego w JLL. – Na rozwój PRS w Polsce ma wpływ kilka procesów, które były widoczne już od dłuższego czasu, ale przyspieszają w związku z pandemią. Pierwszy z nich to dostępność globalnego kapitału inwestycyjnego w coraz większym stopniu alokowanego w bezpieczne inwestycje na rynkach mieszkaniowych – podkreśla.

Zdaniem eksperta widać też konsekwentnie rosnące zainteresowanie wynajmem mieszkań, zwłaszcza tych należących do funduszy. Młode pokolenie mieszkające w dużych miastach coraz częściej wybiera wynajem, unikając długoletnich kredytów.

– Jednocześnie obserwujemy wyraźny wzrost zainteresowania deweloperów tym segmentem rynku i gotowości do zawierania transakcji z funduszami – mówi Sztejter. – Rynek mieszkań sprzedawanych nabywcom indywidualnym wykazał się w minionym roku wyjątkową stabilnością i odpornością na skutki epidemii, niemniej sprzedaż na sześciu głównych rynkach skurczyła się o 19 proc., głównie ze względu na mniejszy popyt inwestorów indywidualnych kupujących na wynajem. Tę lukę mogą wypełnić fundusze kupujące całe budynki czy nawet portfele budynków – dodaje.

Kamil Kowa, członek zarządu w Savills, podkreśla, że w czasach pandemii inwestorzy poszukują nieruchomości o charakterze antycyklicznym, a w tę definicję idealnie wpisują się mieszkania na wynajem instytucjonalny i produkty pokrewne, jak prywatne akademiki.

– W tym roku możemy się spodziewać jeszcze wielu znaczących transakcji na rynku PRS. Deweloperów będzie ku temu skłaniała możliwość hurtowej sprzedaży setek mieszkań. Nawet jeśli będzie się to odbywało kosztem niższej marży, umożliwi to spółkom dywersyfikację kanałów sprzedaży i częściowo uniezależni od koniunktury na rynku sprzedaży indywidualnej – mówi Kowa.

Zaznacza, że Polska w oczach inwestorów zagranicznych jest jednym z najatrakcyjniejszych rynków w Europie, jeśli chodzi o lokowanie w PRS. – Najlepsze projekty w Polsce oferują wyższe stopy zwrotu niż np. projekty w Pradze, a dzięki dużej liczbie silnych miast regionalnych budowa platformy inwestycyjnej jest dużo łatwiejsza niż w pozostałych krajach regionu – wskazuje Kamil Kowa.

W zeszłym roku ThinkCo szacowało ostrożnie w raporcie, że w ciągu pięciu lat rynek PRS w Polsce może liczyć ponad 37 tys. lokali. – Dziś widzimy, że w efekcie zawirowań na rynku nieruchomości spowodowanych pandemią, ten sektor nie tylko nie zwolnił, ale jeszcze bardziej przyspiesza – mówi Przemysław Chimczak, partner w think tanku.

Zaznacza, że na rynek PRS coraz chętniej spoglądają deweloperzy skupieni dotychczas wyłącznie na klientach detalicznych, co przy dużej aktywności funduszy inwestycyjnych może pozwolić na szybkie zbudowanie skali najmu instytucjonalnego. W rozwoju może pomóc ustawa o REIT-ach, nad którą decydenci wznowili prace.

– PRS będzie się musiał zmierzyć się z wieloma problemami, takimi jak brak ogólnie przyjętych standardów, mała rozpoznawalność sektora wśród najemców czy niewielka liczba operatorów. Ten rok będzie zapewne przełomowy pod kątem powstawania nowych inicjatyw budujących ekosystem sprzyjający rozwojowi PRS w Polsce – uważa Chimczak.