Podział hipoteki: koszty odstraszają

Banki chętnie finansują przedsięwzięcia deweloperskie, oczekując jednak zabezpieczenia kredytów. Najczęstszym zabezpieczeniem jest hipoteka ustanawiana na działce, na której mają powstać mieszkania. Kiedy wszystko idzie zgodnie z planem, deweloper spłaca kredyt, a bank wyraża zgodę na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu – nabywcy mogą kupują mieszkania wolne od hipotek.

Niestety jednak zdarza się tak, że deweloper wpada w problemy finansowe, wskutek których nie jest w stanie spłacić zobowiązań wobec banku. O tym, jakie mogą być konsekwencje takiej sytuacji przekonał się klient naszej kancelarii – przedsiębiorca wykonujący prace budowlane dla dewelopera. Deweloper poinformował klienta, że nie ma środków na zapłatę i zaproponował w zamian kilka lokali w budowanej inwestycji. Klient zgodził się, niestety bank finansujący inwestycję nie zgodził się na to, aby wyodrębniane z nieruchomości lokale były zwalniane z hipoteki. W tym miejscu dochodzimy do sedna problemu, czyli tego co dzieje się w przypadku braku zgody wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki? Kwestię tę reguluje art. 76 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ukwih), zgodnie z którym z chwilą podziału nieruchomości (a do takiego podziału dochodzi właśnie przez ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego) powstaje tzw. hipoteka łączna. Od tej chwili dotychczasowa hipoteka obciąża w całości każdą z nieruchomości powstałych w wyniku podziału.