Banki chętnie finansują przedsięwzięcia deweloperskie, oczekując jednak zabezpieczenia kredytów. Najczęstszym zabezpieczeniem jest hipoteka ustanawiana na działce, na której mają powstać mieszkania. Kiedy wszystko idzie zgodnie z planem, deweloper spłaca kredyt, a bank wyraża zgodę na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu – nabywcy mogą kupują mieszkania wolne od hipotek.

Niestety jednak zdarza się tak, że deweloper wpada w problemy finansowe, wskutek których nie jest w stanie spłacić zobowiązań wobec banku. O tym, jakie mogą być konsekwencje takiej sytuacji przekonał się klient naszej kancelarii – przedsiębiorca wykonujący prace budowlane dla dewelopera. Deweloper poinformował klienta, że nie ma środków na zapłatę i zaproponował w zamian kilka lokali w budowanej inwestycji. Klient zgodził się, niestety bank finansujący inwestycję nie zgodził się na to, aby wyodrębniane z nieruchomości lokale były zwalniane z hipoteki. W tym miejscu dochodzimy do sedna problemu, czyli tego co dzieje się w przypadku braku zgody wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki? Kwestię tę reguluje art. 76 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ukwih), zgodnie z którym z chwilą podziału nieruchomości (a do takiego podziału dochodzi właśnie przez ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego) powstaje tzw. hipoteka łączna. Od tej chwili dotychczasowa hipoteka obciąża w całości każdą z nieruchomości powstałych w wyniku podziału.

Czytaj także: Podział majątku wspólnego po rozwodzie - jak ustalić wartość nieruchomości obciążonej hipoteką

W naszej sprawie klient otrzymał więc w zamian za wykonane roboty mieszkania, z których każde było obciążone hipoteką na kwotę ponad 100 milionów złotych, zabezpieczającej pozostałą do zapłaty kwotę ok. 30 milionów złotych. Co więcej, bank zdecydował się na dochodzenie zapłaty tej kwoty na drodze sądowej nie tylko od dewelopera, ale także od właścicieli pojedynczych mieszkań. Za takie zobowiązanie właściciel nieruchomości ponosi tylko tzw. odpowiedzialność rzeczową, czyli ograniczoną do samego mieszkania. W razie przegranej klient straciłby więc „tylko" stanowiące jego wynagrodzenie mieszkania.

Czy takiej sytuacji można zaradzić? Okazuje się, że tak. Ustawodawca przewidział, że w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeśli zatem wyodrębni się 100 mieszkań stanowiących oddzielne nieruchomości, to właściciel każdego z nich mógłby żądać podziału hipoteki łącznej tak, aby na jego mieszkanie przypadała tylko część hipoteki łącznej w takiej proporcji, w jakiej wartość jego mieszkania pozostaje do wartości pozostałych części nieruchomości. Dzięki temu każdy z właścicieli może odpowiadać wobec wierzyciela jedynie za część długu przypadającą na jego lokal.

Dodatkowo może zdarzyć się tak, że na nieruchomości wpisana jest hipoteka znacznie przekraczająca wysokość wierzytelności, którą zabezpiecza. W takim przypadku właściciel obciążonego mieszkania ma możliwość wystąpienia z roszczeniem o zmniejszenie sumy hipoteki nadmiernej. Przykładowo, banki zwykle zabezpieczają udzielane kredyty ustanawiając hipoteki wynoszące 150% wartości kredytu razem z kosztami i odsetkami. Jeśli zatem doszło do spłaty istotnej części kredytu, to hipoteka łączna obciążająca wszystkie wyodrębnione lokale, może okazać się nadmierną. Ustawa nie definiuje pojęcia nadmierności hipoteki, trzeba ją zatem zawsze oceniać z uwzględnieniem okoliczności danej sprawy. Przed dokonaniem podziału hipoteki łącznej, warto dodatkowo wystąpić o jej obniżenie, dzięki czemu podziałowi podlegać będzie suma mniejsza.

Niestety, istnienie wskazanych wyżej narzędzi prawnych nie oznacza, że sytuacja nabywcy lokalu obciążonego hipoteką łączną staje się prosta. Na drodze do realizacji uprawnień właściciela stoją bowiem najczęściej finanse. Ustawodawca z jednej strony bowiem przewidział, że właściciel lokalu lub domu obciążonego hipoteką łączną powinien mieć możliwość wystąpienia z roszczeniem o podział hipoteki, z drugiej jednak w ślad za tym nie poszła zmiana przepisów kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Aby wszcząć sprawę sądową o zmniejszenie lub podział hipoteki właściciel musi uiścić opłatę sądową w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, nie więcej niż 200 tys. zł. Zgodnie zaś z art. 24 kc w sprawie o hipotekę wartość przedmiotu sporu wyznacza wartość zabezpieczonej wierzytelności. Zatem w podanym przykładzie (kredyt wynoszący 30 milionów zł, zabezpieczony hipoteką na 100 milionów zł) powód musiałby uiścić opłatę maksymalną w wysokości 200 tys. zł. Z tego też powodu instytucja podziału hipoteki niestety nie przyjęła się w praktyce i aby doszło do zmiany w tym zakresie konieczna jest ingerencja ustawodawcy.

Radca prawny Michał Sobierajski - Kancelaria Prawna Goldwin Wesołowski i wspólnicy. Kancelaria jest zrzeszona w sieci Kancelarie RP działającej pod patronatem dziennika „Rzeczpospolita".