Banki chętnie finansują przedsięwzięcia deweloperskie, oczekując jednak zabezpieczenia kredytów. Najczęstszym zabezpieczeniem jest hipoteka ustanawiana na działce, na której mają powstać mieszkania. Kiedy wszystko idzie zgodnie z planem, deweloper spłaca kredyt, a bank wyraża zgodę na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu – nabywcy mogą kupują mieszkania wolne od hipotek.
Niestety jednak zdarza się tak, że deweloper wpada w problemy finansowe, wskutek których nie jest w stanie spłacić zobowiązań wobec banku. O tym, jakie mogą być konsekwencje takiej sytuacji przekonał się klient naszej kancelarii – przedsiębiorca wykonujący prace budowlane dla dewelopera. Deweloper poinformował klienta, że nie ma środków na zapłatę i zaproponował w zamian kilka lokali w budowanej inwestycji. Klient zgodził się, niestety bank finansujący inwestycję nie zgodził się na to, aby wyodrębniane z nieruchomości lokale były zwalniane z hipoteki. W tym miejscu dochodzimy do sedna problemu, czyli tego co dzieje się w przypadku braku zgody wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki? Kwestię tę reguluje art. 76 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ukwih), zgodnie z którym z chwilą podziału nieruchomości (a do takiego podziału dochodzi właśnie przez ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego) powstaje tzw. hipoteka łączna. Od tej chwili dotychczasowa hipoteka obciąża w całości każdą z nieruchomości powstałych w wyniku podziału.
Czytaj także: Podział majątku wspólnego po rozwodzie - jak ustalić wartość nieruchomości obciążonej hipoteką
W naszej sprawie klient otrzymał więc w zamian za wykonane roboty mieszkania, z których każde było obciążone hipoteką na kwotę ponad 100 milionów złotych, zabezpieczającej pozostałą do zapłaty kwotę ok. 30 milionów złotych. Co więcej, bank zdecydował się na dochodzenie zapłaty tej kwoty na drodze sądowej nie tylko od dewelopera, ale także od właścicieli pojedynczych mieszkań. Za takie zobowiązanie właściciel nieruchomości ponosi tylko tzw. odpowiedzialność rzeczową, czyli ograniczoną do samego mieszkania. W razie przegranej klient straciłby więc „tylko" stanowiące jego wynagrodzenie mieszkania.
Czy takiej sytuacji można zaradzić? Okazuje się, że tak. Ustawodawca przewidział, że w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeśli zatem wyodrębni się 100 mieszkań stanowiących oddzielne nieruchomości, to właściciel każdego z nich mógłby żądać podziału hipoteki łącznej tak, aby na jego mieszkanie przypadała tylko część hipoteki łącznej w takiej proporcji, w jakiej wartość jego mieszkania pozostaje do wartości pozostałych części nieruchomości. Dzięki temu każdy z właścicieli może odpowiadać wobec wierzyciela jedynie za część długu przypadającą na jego lokal.
