Przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje rewolucyjną zmianę w zasadach ustalania odszkodowań. Po pierwsze, zlikwiduje tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą wywłaszczaną nieruchomość wyceniano według przeznaczenia wynikającego z celu wywłaszczenia. Chyba że dotychczas istniejące przeznaczenie pozwalało na uzyskanie wyższego odszkodowania.
– Innymi słowy, osoby wywłaszczane mogły być dziś w pewnym zakresie beneficjentami inwestycji planowanej przed państwo czy samorząd – podkreśla adwokat Bartłomiej Dębski z SK&S Legal.
– Dla przykładu, jeżeli wywłaszczana jest nieruchomość rolna pod budowę lotniska, to zgodnie z zasadą korzyści odszkodowanie będzie ustalone z uwzględnieniem jej przeznaczenia pod lotnisko – obrazuje adwokat Maciej Górski.
Czytaj więcej
Wywłaszczenie nieruchomości w Polsce jest możliwe tylko pod warunkiem wypłaty odszkodowania. Odszkodowanie ma być słuszne a jego wysokość odpowiadać wartości rynkowej utraconego prawa własności lub ograniczonego prawa rzeczowego. W jakim terminie wywłaszczony może liczyć na wypłatę odszkodowania?
Jak podkreśla mec. Dębski, w rynkowych realiach sprzedający może zdecydować, czy, komu i kiedy sprzedać nieruchomość. Przy wywłaszczeniu nie ma takiej możliwości i nie może np. poczekać na wzrost wartości ziemi. I tę właśnie niedogodność rekompensowała zasada korzyści.
– Z tych względów proponowaną likwidację zasady korzyści należy ocenić negatywnie jako niezgodną z zasadą słusznego odszkodowania wyrażoną w art. 21 Konstytucji RP – uważa.
Co jednak istotne, zmiany idą dalej niż likwidacja wskazanej reguły. Przy ustalaniu wysokości odszkodowania nie tylko nie będzie się brało pod uwagę przeznaczenia wynikającego z decyzji administracyjnych (np. o lokalizacji inwestycji celu publicznego), ale także nie będzie się uwzględniać przeznaczania wynikającego z miejscowego planu. To natomiast w ocenie mec. Górskiego wydaje się niedopuszczalne i sprzeczne z zasadą słusznego odszkodowania.
Zdaniem mec. Dębskiego pozytywne jest natomiast zainteresowanie się projektodawców tym, co się dzieje z właścicielem nieruchomości po wywłaszczeniu. Mowa m.in. o konieczności przeprowadzki, nabycia nowej nieruchomości, rozpoczęcia działalności w nowym miejscu itp. W projekcie zaproponowano ryczałtowe zwiększenie odszkodowania o 10 lub 20 proc. wartości nieruchomości (odpowiednio dla nieruchomości niezabudowanych i zabudowanych), żeby zrekompensować te dodatkowe koszty.
– Wcześniej w systemie prawa nie było podobnych rozwiązań – wyjaśnia Dębski.
Gala wręczenia nagród liderom w branży nieruchomości
Nowelizacja przewiduje także otwarcie możliwości dochodzenia przed sądem powszechnym odszkodowania przewyższającego ryczałtowe odszkodowanie.
– Nie jest jednak zrozumiałe, dlaczego takie odszkodowanie ma być ograniczone do szkody rzeczywistej, z wyłączeniem utraconych korzyści. Nie wiadomo np., dlaczego przedsiębiorca, który przez wywłaszczenie stracił lukratywny kontrakt, bo nie mógł go wykonać, miałby być pozbawiony odszkodowania –akcentuje mec. Dębski.
Etap legislacyjny: konsultacje społeczne
