Zdolność do zadłużania zmalała

Mimo dynamicznie rosnących dochodów Polaków, najniższych w historii stóp procentowych i stopy bezrobocia od kilku miesięcy maleje zdolność kredytowa.

Dobra sytuacja rodzin

Trend wzrostu wynagrodzeń w Polsce dzięki dobrej koniunkturze gospodarczej utrzymuje się od kilku lat. W ostatnich kilkunastu miesiącach tempo to przyśpieszyło i w czerwcu wynosiło już 7,5 proc. w skali roku, a średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wynosi już 4848 zł. Ekonomiści spodziewają się, że pod koniec roku może nawet wyraźnie przekroczyć 9 proc. Stopy procentowe od ponad trzech lat są na historycznie niskim poziomie 1,5 proc. i nic nie zapowiada ich podwyżek w najbliższych być może nawet dwóch latach. Banki mają dużo kapitału i płynności, depozytów przybywa szybciej niż kredytów. Nie mają też problemu z niespłacanymi zobowiązaniami – udział tzw. kredytów nieregularnych jest najniższy w historii.

Jednak mimo tych sprzyjających warunków gospodarczych od czterech miesięcy konsekwentnie maleje zdolność kredytowa Polaków. Takie wnioski płyną z cyklicznej ankiety przeprowadzanej przez Open Finance.

Trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują, przynosząc do domu po średniej krajowej, może dziś pożyczyć na mieszkanie niecałe 499 tys. zł (to mediana). Do obliczeń przyjęto, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest zaciągnąć kredyt na 30 lat i skorzystać z dwóch dodatkowych produktów – rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie, i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie, jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.

– W marcu, gdy zaktualizowaliśmy wysyłaną do banków ankietę o najnowsze dane na temat wynagrodzeń statystycznej rodziny, mogła ona pożyczyć na mieszkanie 513 tysięcy. To o niemal 15 tys. więcej niż dziś. Sytuacja taka zdaje się sugerować, że banki bez hurraoptymizmu podchodzą do rekordowej koniunktury na rynku mieszkaniowym – mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Jego zdaniem byłby to dobry znak, bo w przypadku ewentualnego odwrócenia się trendu korekta nie będzie aż tak dotkliwa. – Cieszyć mogą też szacunki NBP, które sugerują, że w największych miastach Polacy kupują trzy czwarte nowych mieszkań za gotówkę, bez udziału kredytu. To znaczy, że wciąż nie mamy do czynienia z nieskrępowanym boomem kredytowym – dodaje analityk.

Warto jednak zaznaczyć, że w długim terminie zdolność kredytowa polskich rodzin systematycznie rośnie, choć zdarzają się krótkookresowe spadki. Wystarczy wspomnieć, że pod koniec 2009 r. wynosiła 300 tys. zł, w 2011 r. 350 tys. zł, a w połowie 2015 r. już 490 tys. zł. Jest uzależniona głównie od tempa wzrostu wynagrodzeń, które w ostatnich latach były wysokie, i od czynników regulacyjnych, które jednak negatywnie wpłynęły na zdolność kredytową.

Przede wszystkim chodzi o wymagany minimalny wkład własny, który jeszcze w 2014 r. wynosił zaledwie 5 proc. wartości nieruchomości, ale w kolejnych latach wskutek decyzji Komisji Nadzoru Finansowego rósł o 5 pkt proc. i teraz wynosi 20 proc. (choć niski wkład można ubezpieczyć, co pozwala obniżyć go nawet do 10 proc.). Wzrost tego wymogu obniżył zdolność kredytową polskich rodzin w ostatnich trzech latach.

Najlepiej od lat

Mimo to popyt na hipoteki w Polsce wciąż jest bardzo dobry – rośnie pod względem wartości w ostatnich miesiącach po ok. 20 proc. wobec ubiegłego roku. Systematycznie rośnie też średnia kwota wnioskowanego kredytu – w lipcu wyniosła 254 tys. zł i była wyższa o 9 proc. niż rok temu.

– Wnioskowanie o wyższe kwoty kredytów mieszkaniowych niż w 2017 r. może mieć swoje źródło zarówno we wzroście cen nieruchomości (głównie), jak i zakupie mieszkań o większej powierzchni. Wzrostowi cen na rynku pierwotnym towarzyszy bowiem wzrost cen na rynku wtórnym. Ponadto Polacy na rynku wtórnym zaczynają kupować droższe mieszkania o podwyższonym standardzie, zbudowane w ostatniej dekadzie – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.

Rośnie też liczba osób wnioskujących o hipotekę, czemu sprzyja bardzo dobra sytuacja ekonomiczna gospodarstw domowych, której towarzyszy wzrost ich optymizmu co do przyszłości.