Wciąż trudno o grunty pod budowę dróg

Nowelizacja ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych budzi kontrowersje. Chodzi o wysokość odszkodowań

Publikacja: 05.03.2008 08:09

Maria Weber

Ministerstwo Infrastruktury chce znowelizować specustawę o inwestycjach drogowych, aby cykl przygotowawczy do budowy dróg trwał maksymalnie 2 – 3 lata, a nie siedem, jak to często bywa obecnie. Projekt nowelizacji został właśnie skierowany do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych.

Budowę dróg krajowych i samorządowych utrudnia konieczność wypłaty wysokich odszkodowań za nieruchomości pod nie przeznaczone, zwłaszcza w rejonie miast i osiedli. Od rodzaju działki i jej wielkości zależy wycena. Najłatwiej wycenić działkę niezabudowaną. Co jednak, gdy stoi na niej dom mieszkalny, zakład produkcyjny, rosną drzewa owocowe?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r.

nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu zastosować wycenę gruntu wedle cen transakcyjnych na rynku inwestycji drogowych, a dla budynków i innych elementów przyjąć metodę odtworzeniową z uwzględnieniem stopnia zużycia. Taka wycena dla gruntów rolnych jest korzystna, natomiast zdaniem właścicieli działek budowlanych, które są droższe od drogowych, nie ma ona nic wspólnego z pojęciem „słuszne odszkodowanie” zapisanym w konstytucji (art. 21). Specustawa nie przewidywała też zwrotu utraconych korzyści, np. gdy na działce była prowadzona działalność gospodarcza lub konieczna staje się zmiana profilu gospodarki rolnej.

Co z kolei uczynić, gdy nastąpił podział nieruchomości w wyniku budowy drogi i część działki nie nadaje się już do wykorzystania? Przepisy regulują tę sprawę bardzo ogólnie, podobnie jak sprawy nieruchomości zamiennych.

Ministerstwo Infrastruktury odniosło się w projekcie nowelizacji do niektórych problemów. Pojawił się np. konkretny termin wypłaty odszkodowania. Będą to cztery miesiące od momentu zawiadomienia właściciela, że została wydana decyzja o zezwoleniu na realizację przedsięwzięcia drogowego.

A jeśli właściciele nie zgodzą się na proponowane odszkodowania? Ministerstwo przewidziało wprawdzie w tej dziedzinie istotne zmiany, ale nadal niektórzy będą uważać odszkodowania za ich namiastkę.

Zmiany polegają na uwzględnieniu w odszkodowaniu: kosztów poszukiwania nowej nieruchomości, podatków i opłat administracyjnych związanych z nabyciem działki, kosztów przeprowadzki i kwot utraconych korzyści. Pojawił się jednak w projekcie także zapis, że wysokość dodatkowego odszkodowania nie może przekroczyć 50 proc. wartości samej nieruchomości. Czy więc po takim obliczeniu można je nazwać słusznym odszkodowaniem? Wydaje się, że jego wysokość znów będzie budzić wątpliwości. Jednocześnie nie sprecyzowano wielu pojęć, np. utraconych korzyści, warunków wskazania nieruchomości zamiennych czy wykupu resztówek. Inwestor pozostanie sam z tymi problemami.

W województwach czeka na przejęcie przez Skarb Państwa i samorządy od kilkuset do kilkudziesięciu tysięcy działek. Warto zdać sobie sprawę, że proces wywłaszczenia będzie przebiegał gładko, jeśli inwestor potraktuje właścicieli nie tylko zgodnie z prawem, ale też z szacunkiem dla ich dobra i dotychczasowych warunków życia.

Bogdan Grzechnik, współwłaściciel Agencji Geodezyjno-Prawnej Grunt

Moim zdaniem błędnie proponuje się odszkodowania wyłącznie według wartości odtworzeniowej nieruchomości. W 90 proc. nieruchomości przeznaczone pod drogi to tereny bez żadnych składników – budynków czy zadrzewienia. Dla takich gruntów istnieje jedynie wartość rynkowa dla nieruchomości drogowych. Dlatego wartość działki wraz z jej składnikami obliczamy jako wartość rynkową gruntu i odtworzeniową zabudowań i nasadzeń. Całkowita wartość nieruchomości mogłaby być wyższa, gdyby przepisy pozwoliły na wycenę składników metodami rynkowymi. Niestety, nowelizacja nie przewidziała zmiany w tej dziedzinie. Inny problem nierozwiązany w projekcie dotyczy nieruchomości przeznaczonych pod drogi w rejonach miast i osiedli. Przeznacza się na nie działki budowlane, a następnie wycenia według rynku nieruchomości drogowych, czyli znacznie niżej. Pominięto też problem pozyskiwania nieruchomości zamiennych dla właścicieli. Zacznie on narastać, ponieważ coraz więcej dróg będzie przebiegać przez tereny zabudowane. Brak tych zasad godzi w dobro często bezbronnych, starych ludzi.