Od lat czekają na akty notarialne od Ganta

Nasi czytelnicy (nazwiska do wiadomości redakcji) mieszkanie przy Kaszubskiej, w centrum Wrocławia, kupili ponad trzy lata temu. Spółka celowa Przy Kaszubskiej, należąca do grupy Gant, zachęcała do kupna, reklamując lokale jako optymalnie rozplanowane powierzchnie. Budowa ruszyła w 2006 r.

W marcu 2007 r. budynek z 95 mieszkaniami i 20 lokalami użytkowymi został ukończony, a klienci dostali klucze do lokali. – Pozostało nam tylko podpisać akty notarialne – opowiadają. Do dziś jednak nie znają nawet terminu podpisania tych dokumentów, dzięki czemu formalnie byliby właścicielami lokali. – Są problemy z odbiorem budynku. Być może dlatego, że deweloper chciał zarobić jak najwięcej. Kiedy budowa ruszała, na rynku zaczynał się boom. Inwestor postanowił więc wybudować więcej lokali, powiększając budynek bez zgody urzędników – snują domysły mieszkańcy.

[srodtytul]Inaczej niż w projekcie[/srodtytul]

Marek Adamowicz, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego dla miasta Wrocławia, tłumaczy, że PINB nie mógł wydać pozwolenia na użytkowanie budynku przy ul. Kaszubskiej ze względu na istotne odstępstwa od decyzji o warunkach zabudowy. Inwestor wybudował go niezgodnie z zatwierdzonym projektem.

Henryk Feliks, wiceprezes spółki Gant Development, przyznaje, że decyzja o warunkach zabudowy i wydane na jej podstawie pozwolenie na budowę mówią, że przy Kaszubskiej można było wybudować sześć pięter z dominantą sięgającą ósmego piętra. – I jeśli chodzi o wysokość tej ostatniej, to dotrzymaliśmy warunków. Dominanta została jednak poszerzona, zajmując – w stosunku do projektu budowlanego – więcej miejsca, przykrywając większą część niższych pięter – nie ukrywa wiceprezes Feliks.

Dodaje, że w tej sytuacji Gant starał się w PINB o uzgodnienie nowego projektu w związku z istotnymi zmianami w tzw. trybie nadzoru. – Inspektorat odmówił uzgodnień, tłumacząc, że inwestycja jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sęk w tym, że pozwolenie na budowę zostało wydane, gdy ten teren nie był jeszcze planem objęty – tłumaczy Henryk Feliks.

Tymczasem Marek Adamowicz podkreśla, że PINB postanowił ostatecznie nie opierać się na obowiązującym dziś planie zagospodarowania – który dopuszcza w tym miejscu jedynie czterokondygnacyjne obiekty – bo ten rzeczywiście nie obowiązywał, kiedy deweloper otrzymał pozwolenie na budowę.

– Wiążąca jest decyzja o warunkach zabudowy, która mówi o siedmiokondygnacyjnym budynku, z dziewięciokondygnacyjną dominantą. Tymczasem deweloper zamiast dominanty, czyli dodatkowych, dominujących nad innymi pięter, wybudował dwie dodatkowe kondygnacje. Nie sposób ich uznać za dominantę, bo stanęły na całości budynku – tłumaczy Marek Adamowicz. – Po drugie, łączna liczba miejsc postojowych, w garażu podziemnym i na zewnątrz – w podcieniach budynków, zgodnie z warunkami zabudowy, miała wynosić 70. Inwestor podcienie przeznaczył jednak na lokale użytkowe. Miejsc parkingowych jest w konsekwencji dużo mniej – informuje inspektor.

Podkreśla, że są to dwie główne przyczyny, dla których PINB odmówił deweloperowi wydania pozwolenia na użytkowanie budynku przy ul. Kaszubskiej.

[srodtytul]Ile dominanty[/srodtytul]

– W tej sytuacji rozpoczęliśmy postępowanie naprawcze, nakładając na inwestora obowiązek przedstawienia projektu zamiennego, w którym musi on określić sposób, w jaki może dostosować inwestycję do decyzji o warunkach zabudowy – informuje Marek Adamowicz.

Jednocześnie inspektor przyznaje, że definicja dominanty jest rzeczywiście nieostra. – W tym przypadku pozwolenie na budowę dopuszczało 50-proc. dominantę. Deweloper zdecydował się na jej poszerzenie do 100-proc. – mówi inspektor.

Z taką wykładnią nie zgadza się deweloper. Utrzymuje, że sposób wybudowania dodatkowych pięter uprawnia do nazywania ich dominantą.

– Rozstrzygnięcia w tej kwestii są jednak niemożliwe, bo tego pojęcia nie precyzują żadne przepisy – mówi Henryk Feliks.

Bez pozwolenia na użytkowanie mieszkańcy nie mogą stanąć do aktów notarialnych. – Gdyby to się działo w Poznaniu albo Krakowie, bylibyśmy już po aktach. W tamtych miastach decyzje o samodzielności lokali wydaje się na podstawie dokumentacji geodezyjnej. Pozwolenie na użytkowanie nie jest tam potrzebne – twierdzi wiceprezes Ganta.

Podkreśla, że chcąc pomóc mieszkańcom, spółka zaproponowała im przystąpienie do tzw. współwłasności i wpisanie się do księgi wieczystej nieruchomości, bo do tego nie trzeba decyzji o samodzielności lokali. Dzięki temu banki mogły obciążyć hipotekę kredytowanej nieruchomości i obniżyć wyższe marże, stosowane do czasu założenia i obciążenia ksiąg wieczystych mieszkań. – Część klientów zdecydowała się na takie rozwiązanie – mówi Henryk Feliks.

[srodtytul]Niesamodzielne lokale[/srodtytul]

Tymczasem Piotr Fokczyński, dyrektor wydziału architektury z urzędu miasta we Wrocławu, informuje, że do ratusza do tej pory nie wpłynął wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali.

– Nie mieliśmy więc szansy, by go rozpatrzyć. Standardem jest jednak, że takie zaświadczenie wydaje się po wydaniu pozwolenia na użytkowanie. Co by się bowiem stało w sytuacji, gdy zapadłaby decyzja o rozbiórce? – pada pytanie.

Do tej pory nie zapadły też decyzje PINB w sprawie złożonego przez dewelopera projektu zamiennego.

– Wydział architektury w urzędzie miasta powinien wcześniej uchylić pozwolenie na budowę, na podstawie którego budynek stanął. W obrocie prawnym nie mogą bowiem funkcjonować dwa takie pozwolenia. Jeśli bowiem zatwierdzilibyśmy projekt zamienny, potrzebne będzie nowe pozwolenie – tłumaczy Marek Adamowicz.

Co się stanie, jeśli deweloper w projekcie zamiennym nie przedstawi rozwiązania, które PINB zaakceptuje? Czy istnieje groźba rozbiórki części mieszkań w dobudowanych kondygnacjach?

– W tej sprawie nie podjęliśmy żadnych decyzji. Na tym etapie nie możemy więc niczego przesądzać – mówi Marek Adamowicz. I dodaje, że inwestor ma prawo odwoływać się od decyzji PINB do wyższej instancji. Do tej pory jednak tego nie zrobił.

Piotr Fokczyński informuje zaś, że miasto sprawę uchylenia pozwolenia na budowę właśnie rozpatruje.

– Problemu by nie było, gdyby deweloper budował zgodnie z projektem – mówią rozżaleni mieszkańcy.

[ramka] OPINIA

[b]Magdalena Sośniak radca prawny, Kancelaria Chajec, Don-Siemion & Żyto[/b]

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że budynek w części stanowi samowolę budowlaną. Przepisy przewidują wprawdzie możliwość legalizacji samowoli, jednak nie w przypadkach, gdy budowa jest niezgodna z decyzją o warunkach zabudowy. Taka wada powoduje konieczność rozbiórki tej części obiektu, która jest sprzeczna z decyzją. Legalizacja byłaby możliwa, gdyby inwestor uzyskał zmianę warunków zabudowy.

Nabycie udziału we współwłasności całej nieruchomości, zamiast nabycia lokalu, oznacza przerzucenie na współwłaścicieli ryzyka związanego z niedokończoną budową. Oznacza bowiem nabycie udziału w gruncie bez gwarancji ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku. Nabycie udziału nie skutkuje nabyciem zajmowanego lokalu. Dopóki odrębna własność lokalu nie jest ustanowiona w akcie notarialnym i wpisana do odrębnej księgi wieczystej, lokal nie istnieje jako odrębna nieruchomość, a przedmiotem zbycia czy obciążenia hipoteką może być udział współwłaściciela w całej nieruchomości gruntowej.

Niedoszli właściciele lokali w nadbudowanych kondygnacjach są w najtrudniejszej sytuacji, gdyż nabycie udziału nie chroni ich przed ryzykiem rozbiórki zajmowanej części budynku. Zwłaszcza te osoby powinny rozważać odstąpienie od umowy z deweloperem w celu odzyskania wpłaconych kwot i żądania odszkodowania.

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262] Prawo budowlane[/link] przewiduje, że inwestor i właściciel obiektu budowlanego są obowiązani na swój koszt dokonać czynności nakazanych przez nadzór budowlany (np. w decyzji o rozbiórce). W praktyce najczęściej w pierwszej kolejności odpowiedzialność za koszty rozbiórki (w tym grzywny) ponosi inwestor, jednak odpowiedzialność taka może także obciążać pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Zakładając, że inwestor uzyska zmianę warunków zabudowy, co umożliwi legalizację samowoli budowlanej, organ określi prace niezbędne do przywrócenia budowy do stanu zgodnego z prawem. Nałoży też obowiązek wniesienia opłaty legalizacyjnej. Jej wysokość może być znacząca. Koszty te będą prawdopodobnie obciążać współwłaścicieli nieruchomości.