Są sposoby na kłopoty z działkami budowlanymi

[b]Rz: Czy na działce można wybudować dom, nawet jeśli nie ma ona minimalnej powierzchni pod zabudowę określonej w miejscowym planie zagospodarowania? Jeśli mam np. 800 mkw., a w gminie minimalna działka pod zabudowę może mieć 1700 mkw., można wybudować dom?[/b]

[b]Małgorzata Zamorska:[/b] Przepisy ustawowe nie określają minimalnej powierzchni działek przeznaczonych pod zabudowę. Ograniczenia w tym zakresie mogą jednak wynikać z przepisów prawa miejscowego, a więc np. z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (mpzp) uchwalanych przez gminy. Gmina z kolei może uchwalić plan dla całego swojego terenu bądź jedynie dla poszczególnych części. Zakładam więc, że pytanie dotyczy sytuacji, kiedy dana działka objęta jest obowiązującym mpzp, a więc dokumentem planistycznym stanowiącym podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Natomiast na terenach, gdzie takich planów nie ma, podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę jest indywidualna decyzja o warunkach zabudowy, potocznie zwana wuzetką. Tzw. wuzetki zwykle nie wprowadzają żadnych ograniczeń, jeżeli chodzi o minimalne powierzchnie działek przeznaczonych do zabudowy. Ograniczenia takie mogą być i w praktyce często są stosowane w mpzp.

[b]Na czym te ograniczenia polegają?[/b]

Określają minimalne powierzchnie działek pod określone rodzaje zabudowy, np. inne minimalne powierzchnie działek pod domy jednorodzinne wolno stojące, inne pod domy w zabudowie bliźniaczej, inne pod szeregówki, jeszcze inne pod osiedla mieszkaniowe.

Jeżeli zatem dany mpzp określa, iż minimalna powierzchnia działki przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną wynosi 1700 mkw., to wybudowanie domu na działce o powierzchni 800 mkw. nie będzie możliwe. Organ wydający pozwolenie na budowę jest bowiem związany ustaleniami mpzp i nie może udzielić zgody na budowę, gdy działka nie spełnia określonych w nim wymogów.

[b]Co robić w takiej sytuacji? Do kogo może mieć pretensje właściciel działki?[/b]

To zależy od okoliczności. Jeżeli dana osoba była już właścicielem działki w momencie uchwalania przez gminę mpzp, to mogła uczestniczyć w procesie legislacyjnym, tj. zgłaszać wnioski i uwagi do projektu planu, które często są uwzględniane jako określone odstępstwa od reguł ogólnych ustalonych w mpzp. Jeżeli jednak kupiła działkę, na której obowiązywał już mpzp przewidujący ograniczenia obszarowe, to pretensje może mieć jedynie do siebie, ewentualnie do doradców, przy pomocy których dokonywała zakupu. Wypis i wyrys z mpzp są właściwie obligatoryjnymi dokumentami przedkładanymi w momencie zakupu, dlatego trudno sobie wyobrazić, żeby zawarte w nich dane nie były nabywcy znane.

Należy także wyjaśnić, iż kwestią co najmniej wątpliwą jest to, czy notariusz sporządzający umowę sprzedaży zobowiązany jest pouczać stronę o ograniczeniach w możliwości zabudowy danej działki. Do jego obowiązków należy bowiem sporządzenie umowy zgodnej z prawem, lecz nie jest zobligowany do badania celu nabycia.

Drążąc dalej ten temat, można by również rozważać ewentualną winę sprzedawcy, który wprowadził nabywcę w błąd, zapewniając go, że sprzedaje mu działkę budowlaną zdatną do określonej zabudowy. To dawałoby nabywcy możliwość uchylenia się od skutków sprzedaży lub wystąpienia przeciwko sprzedawcy z roszczeniami w ramach rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Odnośnie do tej konstrukcji łatwo jednak zgłosić wspomniane zastrzeżenie, mianowicie, że kupujący o ograniczeniach zabudowy wiedział, gdyż jest to wiedza ogólnie dostępna, i zapewnienia sprzedającego w tej mierze nie powinny być decydujące.

[b]A co w sytuacji, gdyby wszedł w życie plan mówiący m.in. o wielkości działki budowlanej w danej gminie – np. 1500 mkw. – a czytelnik kupił na terenie tej gminy niezabudowaną działkę budowlaną o powierzchni np. 800 mkw. przed wejściem w życie tego planu?[/b]

Jeśli nie pomogły zabiegi mające na celu wypracowanie wersji mpzp, która dopuściłaby, choćby na zasadzie wyjątku, zabudowę działki o nienormatywnej powierzchni, albo gdy działania takie nie zostały podjęte, właścicielowi pozostają co najmniej dwa wyjścia.

Po pierwsze, właściciel działki, który przed uchwaleniem lub zmianą mpzp miał prawną możliwość postawienia na niej domu, a tę możliwość utracił, uprawniony jest do żądania od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Prawo takie zyskuje zawsze, gdy w związku z uchwaleniem mpzp albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.

Strony mogą się także umówić, że zamiast zapłaty odszkodowania lub wykupu działki dokonają zamiany działek, co oznacza, iż gmina przejmie działkę niezdatną do zabudowy i przekaże właścicielowi inną nieruchomość. Istotna jest także możliwość żądania od gminy odszkodowania uzupełniającego. Jeżeli bowiem w związku z uchwaleniem mpzp albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa powyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Drugie wyjście to możliwość zwrócenia się do gminy z wnioskiem o zmianę mpzp. Oczywiście warto wtedy skrzyknąć się w liczniejszą grupę poszkodowanych właścicieli, by mieć większą siłę przebicia. Licząc się z koniecznością wypłaty wielomilionowych odszkodowań na rzecz właścicieli nienormatywnych działek, rada i zarząd gminy powinny być bardziej skłonne do wypracowania kompromisu i zezwolenia na zabudowę już istniejących małych działek.

Oczywiście, zawsze pozostaje jeszcze teoretyczne trzecie wyjście, polegające na sprzedaży działki komuś, kto będzie miał chęć powalczyć o zmianę planu lub odszkodowanie. W takim wypadku jednak należy się liczyć z koniecznością udzielenia znaczącego upustu z ceny. Można wtedy żądać od gminy odszkodowania wyrównawczego, o którym wspomniałam.

[b]A jak jest z działkami siedliskowymi: dysponuję 10 ha ziemi, którą chcę podzielić. Wtedy minimalna wielkość działki nie może być mniejsza od prawa lokalnego i wielkości uchwalonej przez gminę – np. 2500 mkw.?[/b]

Określenie w mpzp minimalnej powierzchni działek stanowi także wyznacznik przy dokonywaniu wtórnego podziału nieruchomości. Jeśli przykładowo określono, iż minimalna powierzchnia działki ewidencyjnej to 2500 mkw., gmina odmówi zatwierdzenia podziału większej działki na mniejsze. Podział wymaga bowiem ostatecznej decyzji prezydenta, burmistrza lub wójta o zatwierdzeniu planu podziału wykonanego przez geodetę, która musi być zgodna z uwarunkowaniami mpzp. Jeśli w danej sprawie nie zachodzi wyjątek dopuszczający podział działki niezależnie od ustaleń mpzp, np. wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, to na podział nie ma co liczyć.

[ramka][srodtytul]Czytelnik pyta - ekspert odpowiada[/srodtytul]

[b]Pan T. kupił siedlisko z myślą o budowie domu, a gmina nie chce wydać pozwolenia na budowę, tłumacząc, że do średniej powierzchni działki siedliskowej brakuje mu 200 mkw. Co może zrobić?[/b]

[b]Radzi Małgorzata Zamorska, kancelaria bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy [/b]

– Najprościej doradzić zakup dodatkowych 200 mkw., co w praktyce może jednak być niewykonalne. Generalnie radziłabym każdemu gruntowne przemyślenie zakupu działki rolnej w tzw. szczerym polu. Taka inwestycja wydaje się korzystna ze względu na niską cenę gruntu. Często jednak po przejściu toru przeszkód i wybudowaniu wymarzonego domu okazuje się, że koszty i czas dojazdów do pracy, organizacja dowozu dzieci do szkoły, ograniczenia w możliwości korzystania z uciech miejskich nie rekompensują sielskiego widoku na łany zboża.Jeżeli zatem ktoś nie planuje rzeczywistego włączenia się w życie wsi, to lepiej poszukać działki bliżej cywilizacji, choćby znacznie mniejszej. Takie działki i zbudowane na nich domy znacznie łatwiej znajdują nabywców i mają stabilną cenę.[/ramka]

[ramka][srodtytul]Problemy z działką rolną i siedliskową [/srodtytul]

>> Jeśli dany grunt jest rolny, a miejscowych planów zagospodarowania nie ma, budowa będzie możliwa jedynie w ograniczonych przypadkach na podstawie tzw. wuzetki (decyzji o warunkach zabudowy). Zwykle będzie ją można otrzymać, pod warunkiem że sąsiednie działki również będą zabudowane (spełniona zostanie zasada dobrego sąsiedztwa), działka będzie mieć dostęp do drogi publicznej oraz będzie wyposażona w konieczną infrastrukturę techniczną.

>> Jeżeli te warunki nie będą spełnione, zabudowa będzie możliwa jedynie na tzw. działkach siedliskowych, czyli większych działkach rolnych związanych z produkcją rolną, w ramach których powstanie zabudowa służąca do obsługi tego gospodarstwa. Takie są przynajmniej założenia, które często są interpretowane rozszerzająco.

>> Zasady zabudowy na działkach siedliskowych ustalane są przez gminy, które mogą dowolnie określać minimalne powierzchnie, kierując się średnimi powierzchniami gospodarstw rolnych na danym terenie.