To, ile powierzchni biurowej musi być wynajęte na zasadzie pre-let (czyli umów wynajmu zawieranych przed oddaniem budynku do użytku), zależy przede wszystkim od wymagań instytucji finansującej projekt. W zależności od lokalizacji wymagany stopień wynajęcia wynosi od 30 do 50 proc.
– Większość deweloperów dąży do podpisania tzw. umowy przednajmu jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, nawet w sytuacji, gdy zapadła decyzja o budowie spekulacyjnej. Przy takiego typu transakcjach najemcy zawsze mogą liczyć na dodatkowe wakacje czynszowe, a ich wielkość wynika z reguły z determinacji dewelopera, który rozpocząć ma nowy projekt – zapewnia Karol Klin z CB Richard Ellis.
Do tych nielicznych przypadków, gdy budowa rozpoczęła się bez odpowiedniego poziomu wynajęcia powierzchni, analitycy zaliczają biurowiec Zebra Tower (17,8 tys. mkw. powierzchni) stawiany przez S+B Gruppe i Immoeas przy ul. Waryńskiego. Obiekt będzie gotowy jesienią 2010 r., a deweloper szuka najemców od października ubiegłego roku, dyktując dość wysokie stawki przekraczające 22 euro za 1 mkw. miesięcznie.
Spekulacyjnie powstaje też Mokotowska Square (8,5 tys. mkw. pow. biurowej), który stanie za rok na Mokotowskiej, a jego deweloperem jest Yareal Polska. Jednak mimo że spółka finansuje w całości projekt z własnych środków przy wsparciu udziałowców – firmy Yam Invest – tuż przed rozpoczęciem inwestycji zdołała podpisać pierwsze umowy przedwstępne. Najemców nie odstraszyły wyższe niż w Zebra Tower stawki nominalne – 24 euro za 1 mkw. miesięcznie.
Zdaniem Jakuba Marszałka z Cushman & Wakefield deweloperzy będą ostrożnie podchodzić do nowych inwestycji. – Jeżeli nie uda im się osiągnąć zamierzonych stawek, to część projektów może nie zostać uruchomionych. Można się zatem spodziewać, że stawki czynszu będą wyższe niż w poprzednim roku – prognozuje Marszałek.
