Przedsiębiorcy trudno będzie podważyć wielkość opłat

Tego typu grunty są własnością samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. W pierwszym wypadku gminę reprezentuje wójt, burmistrz, prezydent miasta, w drugim – starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu.

Za korzystanie z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste pobierają oni dwa rodzaje opłat: jednorazową tzw. pierwszą opłatę oraz roczne opłaty (art. 72 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=11312BD3AD1A05F8967A32294ECC560F?id=175872]ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link]).

Jednorazową opłatę wnosi się wtedy, gdy po raz pierwszy dochodzi do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. [b]Wynosi ona od 15 do 25 proc. ceny gruntu ustalonej i musi być zapłacona najpóźniej w dniu zawarcia umowy[/b].

Natomiast opłaty roczne użytkownik wieczysty uiszcza przez cały czas użytkowania. Ich wysokość zależy od określonego w umowie celu, na jaki oddano grunt w użytkowanie (patrz ramka).

[b]Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego w terminie do 31 marca każdego roku, z wyjątkiem tego roku[/b], w którym ustanowiono użytkowanie wieczyste – wtedy się nie płaci.

Gdyby natomiast doszło do wygaśnięcia użytkowania wieczystego, to opłata roczna za rok, w którym prawo wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku.

[srodtytul]Zasady ustalania należności[/srodtytul]

Opłaty za użytkowanie wieczyste ustala się według stawki procentowej od ceny gruntu.

[b]Uwaga![/b] Może być jednak i tak, że cel, dla którego oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, nie został określony. Wówczas stawkę procentową ustala się na podstawie faktycznego wykorzystywania działki.

W umowie ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego mogą być ustalone różne cele na tym samym gruncie, wtedy przy ustalaniu opłat bierze się pod uwagę stawkę określoną dla celu podstawowego.

Natomiast gdyby nieruchomość w trakcie użytkowania zaczęła być wykorzystywana w inny sposób, np. zamiast budynków mieszkaniowych został wybudowany biurowiec, wtedy stawkę zmienia się stosownie do celu.

Bardzo często przedsiębiorcy, którzy są użytkownikami wieczystymi gruntu przeznaczonego na cele komercyjne, chcą przekwalifikować go na cele mieszkaniowe. Gminy robią to bardzo niechętnie. Wiąże się to bowiem ze zmianą wysokości opłaty z 3 na 1 proc.

Poza tym stawkę można zmienić dopiero wtedy, gdy nastąpi trwała zmiana sposobu użytkowania, czyli np. po wybudowaniu budynku i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

[srodtytul]Gdy cel nie został określony[/srodtytul]

Nie każda umowa przewiduje cel, dla którego ustanowiono prawo własności. Na początku lat 90. wiele przedsiębiorstw państwowych stało się z mocy prawa użytkownikiem wieczystymi.

Teraz osoba, która nabywa od nich grunt, nie ma sprecyzowanego w umowie rodzaju inwestycji, jaka może być zrealizowana na tym terenie. Oznacza to, że ma prawo wybudować to, co chce.

Wcześniej oczywiście musi załatwić formalności budowlane. Na terenach pozbawionych planu powinna najpierw uzyskać warunki zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę, tam natomiast, gdzie plan jest, może się starać o pozwolenie na jego podstawie.

[srodtytul]Stawka idzie w górę[/srodtytul]

Raz na jakiś czas gminy lub starostwa aktualizują stawki za użytkowanie wieczyste. Potrafią one czasem wzrosnąć nawet o 1000 proc.

Stawki za grunt Skarbu Państwa są niezwykle rzadko aktualizowane. Gminy robią to zdecydowanie częściej, ale i tak od jednej do drugiej aktualizacji mija zwykle od pięciu do dziesięciu lat.

Aktualizacja wiąże się bowiem z kosztami – trzeba zlecić biegłym rzeczoznawcom wycenę gruntów, na tej podstawie aktualizuje się następnie wysokość opłat, jeżeli ostatnia wycena była np. pięć lat temu, to siłą rzeczy skok w opłatach jest spory.

Rzadko przygotowuje się aktualizację dla wszystkich nieruchomości, najczęściej tylko dla wybranych, które mogą przynieść największe zyski, choć są wyjątki. Niektóre miasta wyceniają nieruchomości jednocześnie na całym swoim obszarze.

Tak było np. w Olsztynie. Zmieniona po podwyżce stawka obowiązuje od następnego roku, w którym złożono wypowiedzenie.

[srodtytul]Co można skarżyć[/srodtytul]

Przed podwyżkami można się bronić, skarżąc się do samorządowego kolegium odwoławczego. Od orzeczenia SKO może być złożony sprzeciw, ale – uwaga – nie do sądu administracyjnego, lecz powszechnego.

Składa się go do SKO, a kolegium przekazuje je następnie sądowi. Kwestionowanie opłaty za użytkowanie wieczyste jest jednak bardzo trudne. Trzeba bowiem wykazać, że [b]operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego zawiera błędy.[/b]

Gdyby zaś się okazało, że ich nie ma, to niestety obronić się przed podwyżkami raczej się nie uda.

Z tego powodu wielu użytkowników wieczystych chętnie wykupiłoby grunt na własność, by uniknąć w przyszłości niespodzianki w postaci rekordowych podwyżek opłat.

Stawki podatku od nieruchomości, który płacą właściciele, nie rosną tak skokowo i są dużo bardziej atrakcyjne

Uwaga! Przepisy dopuszczają przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, ale pozwalają na to tylko osobom fizycznym oraz wyjątkowo osobom prawnym, np. spółdzielniom mieszkaniowym. Przedsiębiorca nie ma szansy na przekształcenie.

[ramka][b]Uwaga[/b]

Wójt (burmistrz), prezydent miasta (grunty gminne) lub starosta (grunty Skarbu Państwa) może – na wniosek zainteresowanego – zmienić termin płatności.