Czy dożywotnik może zablokować budowę?

[b][i]Jestem współwłaścicielem działki, na której stoi budynek gospodarczy. Chcę go rozbudować, ale emeryci, którzy mają dożywotnie użytkowanie tej działki (akt notarialny nosi tytuł "umowa o dożywocie"), nie wyrażają zgody na tę inwestycję. Z moich informacji wynika że starostwo nie będzie w ogóle informowało dożywotnika o planowanej inwestycji ponieważ wymagana jest tylko zgoda współwłaścicieli, a tak oczywiście jest. Czy mam prawo do wykonania tej inwestycji? Tam, gdzie planowana jest rozbudowa, obecnie jest wybetonowany plac (nieużytek), a częściowo rosną drzewa owocowe, które trzeba byłoby usunąć. Czy dożywotnicy mogą ubiegać się o odszkodowanie, jeśli rozbudowa pomniejszy ich dożywocie?

I jeszcze jedno pytanie: jeśli budynek miałby powyżej 8 metrów wysokości, to czy potrzebne są zgody sąsiadów?[/i][/b]

[b]- Ł.Ch. [/b]

Z listu wynika, że czytelnik jest współwłaścicielem nieruchomości obciążonej prawem dożywocia na rzecz małżeństwa emerytów. W skład tego prawa wchodzi dodatkowo prawo użytkowania części lub całości nieruchomości, na której czytelnik planuje rozbudowę budynku. Z tego powodu [b]uprawnień do przeprowadzenia inwestycji wbrew woli dożywotników-użytkowników nie wolno wysnuwać tylko z treści prawa dożywocia. [/b]

Prawo dożywocia emeryci musieli uzyskać w zamian za notarialne przeniesienie własności nieruchomości na osobę, która w zamian zobowiązała się do zapewnienia dożywotnich świadczeń na ich rzecz. Zgodnie z art. 908 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] rodzaj tych świadczeń i ich zakres strony umowy dożywocia ustalają w umowie. Jeśli tego nie zrobią, nabywca nieruchomości powinien zapewnić dożywotnikowi albo/i wskazanej przez niego osobie bliskiej ustawowe minimum, czyli przyjąć go jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Co ważne - obowiązki te obciążać będą każdorazowego właściciela nieruchomości zbytej w zamian za dożywocie (art. 910 ust. 2 k.c.) . Nawet wtedy, gdy nabywając nieruchomość nie wiedział o istniejącym obciążeniu (prawo dożywocia nie musi być ujawnione w księdze wieczystej).

Przedmiotem umowy dożywocia może być każdy rodzaj nieruchomości: mieszkanie (z wyjątkiem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), działka zabudowana zarówno budynkiem mieszkalnym jak i niemieszkalnym, działka niezabudowana, a także prawo użytkowania wieczystego gruntu.

[b]W umowie dożywocia strony mogą też obciążyć część nieruchomości użytkowaniem.[/b] Wtedy użytkowanie jest częścią prawa dożywocia (art. 908 ust. 2 k.c.). Takie umowy często spotyka się na wsi, gdzie starsi rolnicy przepisują na dzieci własność gospodarstwa rolnego, ale w zamian za przekazaną ziemią zabezpieczają sobie prawo dożywocia oraz prawo użytkowania jednej z działek na swoje potrzeby lub jako źródło dochodu np. z dzierżawy.

Użytkowanie nieruchomości polega na korzystaniu z niej w taki sposób, by zachować substancje rzeczy, a także na możliwości pobierania pożytków (art. 252 k.c. i następne), np. płodów rolnych czy właśnie dochodów z ewentualnej dzierżawy. Użytkownik powinien ponosić ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy (np. opłaty za użytkowanie), dokonuje napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Użytkowanie jest prawem niezbywalnym - nie można go sprzedać, darować itp. Może być ograniczone terminem albo bezterminowe (stosowny zapis o tym powinien być w akcie notarialnym). Może też wygasnąć wskutek niewykonywania przez 10 lat, wskutek zrzeczenia się przez użytkownika lub z chwilą jego śmierci.

[b]Tym, co wyróżnia użytkowanie jest szczególna ochrona praw użytkownika[/b], znacznie silniejsza niż np. przy dzierżawie, gdyż skuteczna wobec każdej osoby, również wobec właściciela nieruchomości. Jak orzekł Sąd Najwyższy, użytkownik może przeciwstawić się zamierzonym przez właściciela zmianom, o tyle, o ile naruszałyby one lub ograniczały jego prawo (wyrok SN z 18 czerwca 1976 r., [b]sygn. akt III CRN 89/76[/b]). Można zatem powiedzieć, że użytkowanie jest chronione niemal tak mocno jak własność.

Wynika z tego, że [b]jeśli rozbudowa budynku ingeruje w jakikolwiek sposób w prawo użytkowania, to czytelnik jednak będzie musiał liczyć się ze zdaniem dwojga dożywotników[/b]. Wprawdzie organ architektoniczno-budowlany nie będzie uzależniał wydania decyzji o pozwoleniu na budowę od zgody emerytów, gdyż faktycznie nie są oni stroną w takim postępowaniu, lecz będą oni mieli prawo zablokować inwestycję występując z pozwem do sądu o ochronę przysługującego im prawa użytkowania.

[b]Jest jednak możliwość uniknięcia konfliktu.[/b] Zgodnie z art. 913 kodeksu cywilnego, całe prawo dożywocia albo niektóre tylko uprawnienia objęte tym prawem (np. uprawnienie do użytkowania gruntu) mogą być zamienione na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Zamiany na rentę dokonuje sąd na żądanie którejkolwiek ze stron umowy dożywocia.