Są kredyty, ale nadal kosztowne

Banki wracają do kredytowania nieruchomości komercyjnych. Chętniej i taniej pożyczą na gotowy biurowiec niż na jego budowę

Publikacja: 12.04.2010 02:34

Spółka Bonarka Offices podpisała właśnie z bankiem PKO BP umowę finansującą budowę pierwszego etapu Bonarka 4 Business w Krakowie

Foto: Materiały Inwestora

Grażyna Błaszczak

– Dziś łatwiej pożyczyć pieniądze na refinansowanie istniejących nieruchomości niż na nowe przedsięwzięcie. Kredyty budowlane dla projektów deweloperskich są trudne do uzyskania – uważa Wojciech Pisz, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield.

Według niego banki nadal oczekują od inwestorów wysokiego wkładu kapitału własnego (35 – 50 proc.) oraz znaczącego poziomu wynajętej powierzchni (60 – 70 proc.), a przy tym stosują wysokie marże (3 – 5 proc.).

– Taka sytuacja może utrzymać się do momentu zaostrzenia konkurencji w sektorze bankowym. A to z kolei może nastąpić, gdy banki z większym optymizmem ocenią sytuacje na rynku najmu w poszczególnych segmentach nieruchomości – wyjaśnia Wojciech Pisz.

Zdaniem Marka Paczuskiego, dyrektora w zespole doradztwa inwestycyjnego w DTZ, na palcach jednej ręki można policzyć instytucje finansowe skłonne pożyczać deweloperom pieniądze na budowę. – Banki oczekują poziomu wynajęcia budynku jeszcze na etapie budowy na poziomie ok. 50 – 60 proc. oraz zaangażowana środków własnych w wysokości 35 – 40 proc. wartości projektu – wyjaśnia Marek Paczuski. Również dodaje, że łatwiej o pieniądze na zakup istniejących już nieruchomości generujących przychody – np. wynajętych biurowców.

– Takie nieruchomości są bowiem dobrym zabezpieczeniem spłaty kredytu. Istnieje tu nawet możliwość wyboru spośród ofert kilku banków. Wymagają one jednak wkładu własnego inwestora na poziomie 40 – 45 proc. wartości nieruchomości – mówi Marek Paczuski i dodaje: – W grupie kredytów chętniej udzielanych znajdują się również te służące refinansowaniu. Przykładem takiej transakcji jest refinansowanie portfela nieruchomości należących do Immoeast przez bank Halaba w wysokości 250 mln euro.

Mikołaj Stępień, doradca inwestycyjny z Ober-Haus, zwraca uwagę, że niektóre banki złagodziły jednak swoje oczekiwania wobec klientów, a przy dobrych projektach zadowolą się 20 proc. wkładu własnego.

– W przypadku naprawdę ciekawych przedsięwzięć wkład własny można zniwelować do 10 – 12 proc. Wszystko zależy od rodzaju projektu, jego opłacalności, okresu, na jaki ma zostać udzielony kredyt i co najważniejsze, wysokości pożyczki. Otwarty na klientów jest np. Noble Bank – wyjaśnia Mikołaj Stępień. Podkreśla, że ogromne znaczenie ma tu dobra historia inwestora.

Natomiast Tomasz Puch, dyrektor Działu Inwestycji w Nieruchomości w Jones Lang LaSalle, uważa, że nadal tylko nieliczne grono deweloperów jest w stanie sprostać oczekiwaniom banków, a tym samym rozpocząć budowę. – Standardowe marże dla kredytów deweloperskich wynosza dziś 3,5 – 4,5 proc., co powoduje, że często jedyną metodą dostosowania się do wymagań finansowych jest znaczne ograniczenie zysku deweloperskiego. Poza tym banki nadal oczekują 40 – 60 proc. wynajęcia nieruchomości przed uruchomieniem kredytu i zaangażowania kapitałów własnych na poziomie 40 – 50 proc. – wylicza Tomasz Puch. I wskazuje na jeszcze jedną przeszkodę: sam proces decyzyjny w banku, od momentu złożenia wniosku do podpisania umowy kredytowej, może trwać 12 tygodni. W przypadku niektórych projektów, zwłaszcza magazynów budowanych dla konkretnego klienta, oznacza to wydłużenie procesu deweloperskiego, a czasem może zaważyć na konkurencyjności inwestycji.