– 1 stycznia 2018 r. możliwość budowy na terenach śródmiejskich w polskich miastach została niemal zablokowana. Dzieje się tak, mimo że przepisy paradoksalnie miały umożliwić dogęszczanie tych miejsc i zlikwidować rozbieżności w stosowaniu przepisów o zabudowie śródmiejskiej – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Czytaj także:

Miasta zakazują budowy wieżowców

Miało być lepiej...

Wskazana data to dzień wejścia w życie noweli warunków technicznych. Na ich mocy przez zabudowę śródmiejską należy rozumieć „zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego w studium". Ustawodawca nowymi przepisami chciał dać inwestorom jasną wskazówkę, że mogą budować bliżej sąsiada i nie muszą stosować standardowych norm nasłonecznienia, jeśli dokumenty planistyczne wskażą, że dany teren jest zakwalifikowany jako śródmieście.

– Uchylone 1 stycznia 2018 r. przepisy generowały konflikty, bo o tym, czy dana inwestycja leży na terenie zabudowy śródmiejskiej, decydował urzędnik. Co było rozwiązaniem złym, ryzykownym dla projektanta i inwestora oraz korupcjogennym i które należało zmienić –mówi architekt Wojciech Gwizdak sekretarz Krajowej Rady Izby Architektów RP.

Szkopuł jednak w tym, że słuszny cel nowelizacji z 2018 r. i ustalenie jasnych reguł przegrał konfrontację z rzeczywistością.

– Miasta nieoczekiwanie zaczęły bowiem odmawiać pozwoleń na budowę dla terenów, które, choć położone w centrach miast, to w studiach czy planach nie operowały wprost nazwą zabudowa śródmiejska, a na przykład centrum czy śródmieście funkcjonalne – wylicza mec. Dziąg.

...a jest paraliż

Autopromocja
FIRMA.RP.PL

Sprawdzona, pogłębiona i kompleksowa wiedza dla MŚP

CZYTAJ WIĘCEJ

To spowodowało, że w sytuacji nie do pozazdroszczenia znaleźli się inwestorzy, którzy na podstawie dotychczasowych przepisów nabyli działki położone w centralnych lokalizacjach i zapłacili za nie cenę opartą na analizie dopuszczalnej zabudowy zrealizowanej na podstawie poprzedniego brzmienia przepisów o zabudowie śródmiejskiej.

– Zamarł również obrót działkami w centrach miast, gdzie według nowych przepisów plany lub studia nie posługują się pojęciem zabudowy śródmiejskiej – opisuje mec. Dziąg.

– Zmieniając prawo, nie dano czasu samorządom na dostosowanie chociażby studiów do nowych regulacji. Co więcej, do dziś w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ma zapisu, że studia i plany miejscowe powinny zawierać informacje o zabudowie śródmiejskiej w rozumieniu rozporządzenia w sprawie warunków technicznych – dodaje Wojciech Gwizdak.

Radca prawny Maciej Machlejd prowadzący kancelarię specjalizującą się w prawie nieruchomości przypomina, że Warszawa wciąż czeka na nowelizację studium i wprowadzenie obszarów zabudowy śródmiejskiej.

Prawnik odwołuje się również do przypadku właściciela gruntu położonego w ścisłym centrum stolicy – w pobliżu Dworca Centralnego – któremu zmiana prawa z 2018 r. pokrzyżowała inwestycyjne szyki. Odmówiono mu zatwierdzenia projektu budowlanego opartego na warunkach charakterystycznych dla zabudowy śródmiejskiej.

– Inwestor nie może już powoływać się na uzyskaną wcześniej decyzję o warunkach zabudowy, wskazującą na objęcie gruntu możliwością stosowania parametrów zabudowy śródmiejskiej. Po nowelizacji warunków technicznych można bowiem powoływać się tylko na postanowienia planu lub studium. Przy nowelizacji wykreślono też możliwość udowodnienia wszelkimi środkami dowodowymi, że dany grunt faktycznie położony jest w obszarze zabudowy śródmiejskiej. Oznacza to, że gdy brakuje planu miejscowego, a obowiązujące studium Warszawy nie przewiduje wprost obszaru zabudowy śródmiejskiej, inwestor posiada działkę, na której zabudowa jest znacznie utrudniona – mówi mec. Machlejd.

– Rozwiązaniem dla inwestorów jest wszczęcie skomplikowanej procedury o odstępstwo od warunków technicznych. W tym trybie są już budowane inwestycje odpowiadające warunkom charakterystycznym dla zabudowy śródmiejskiej w okolicach ronda Daszyńskiego – dodaje.

Tę prawną ekwilibrystykę chce przerwać PZFD. Stąd jego wniosek o skorygowanie przepisów (więcej w ramce).

Jakie postulaty mają deweloperzy

w piśmie do Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii Polski Związek Firm Deweloperskich apeluje m.in. o:

- nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tak by nakazywała samorządom posługiwanie się jednolitym nazewnictwem przy określaniu zabudowy śródmiejskiej w aktach planistycznych – gdyby widziały potrzebę jej wyznaczenia,

- przesądzenie, że do czasu zmiany przepisów przez zabudowę śródmiejską rozumie się również użyte w planach sformułowania stanowiące synonimy tego określenia typu: centrum miasta,

- stosowanie do planów miejscowych wydanych przed 2018 r. rozporządzenia w sprawie warunków technicznych sprzed nowelizacji z 1 stycznia 2018 r.