Kupując działkę, czasem zawierasz aż trzy umowy

Trwający wciąż ruch na rynku nieruchomości powoduje, że nasi czytelnicy mają mnóstwo wątpliwości dotyczących umów podpisywanych przy takich transakcjach. Dlatego dziś i w kolejne dwie soboty przedstawimy, na co zwrócić uwagę, zawierając przy zakupie nieruchomości trzy umowy: przedwstępną, warunkową i przenoszącą prawo własności. Dziś o pierwszej z nich.

Umowę przedwstępną trzeba zawrzeć na piśmie, ale niekoniecznie przed notariuszem. Lepiej jednak spotykać się u rejenta. Z prostego powodu: inne są skutki prawne umowy przedwstępnej spisanej w zwykłej formie, a inne w formie szczególnej (aktu notarialnego).

W obu wypadkach sprzedający zobowiązuje się zawrzeć umowę przyrzeczoną. Jeśli jednak nie wykona tego zobowiązania, to kupujący będzie mógł dochodzić roszczenia przed sądem tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego.

Jeśli obie strony jedynie spisały umowę (bez udziału notariusza), to owszem, zachowa ona ważność, ale kupujący nie będzie mógł wyegzekwować w sądzie, by sprzedający sprzedał mu nieruchomość. Pozwoli mu ona jedynie domagać się odszkodowania (np. kosztów sporządzenia umowy przedwstępnej, kosztów porady prawnej, kosztów podróży w celu jej zawarcia), co jednak wymaga udowodnienia własnej szkody.

Właśnie dlatego wielu klientów firm deweloperskich woli dziś zawrzeć umowę przedwstępną przed notariuszem. Jeśli tego nie zrobią, a ceny nieruchomości w krótkim okresie znacznie wzrosną, to muszą liczyć się z tym, że deweloper może odstąpić od umowy i poszukać sobie nowego nabywcy (nawet za cenę wypłaty kwoty odpowiadającej dwukrotności zadatku wpłaconego przez klienta).

Niezależnie od formy każda umowa przedwstępna rodzi takie same skutki, jeśli chodzi o zaliczkę i zadatek. Gdy kupujący wpłaci zaliczkę, to gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, może żądać jedynie jej zwrotu. Jeśli natomiast wpłacił zadatek, zgodnie z art.394 kodeksu cywilnego:

> straci zadatek - gdy z jego winy nie doszło do podpisania umowy przyrzeczonej (zadatek zachowa sprzedający),

> może żądać od sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej - gdy do umowy przyrzeczonej nie doszło z winy sprzedającego.Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, to zarówno zaliczka, jak i zadatek zostają zaliczone na poczet ceny.

Minimum to istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (wymaga tego art.389 k.c.), czyli określenie, kto ją zawiera, co stanowi przedmiot sprzedaży i jaka jest cena.

Kupujący powinien szczególnie dopilnować, aby sprzedający oświadczył, że:

> księga wieczysta nie wykazuje żadnych obciążeń,

> on sam nie ma żadnych zobowiązań podatkowych wobec Skarbu Państwa ani wobec jednostki samorządu terytorialnego,

> nie toczy się wobec niego żadne postępowanie sądowe lub administracyjne uniemożliwiające sprzedaż nieruchomości, ani nie został złożony wniosek o wszczęcie takiego postępowania,

> nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami rzeczowymi i nie są z nią związane jakiekolwiek zobowiązania wobec osób trzecich.

Jeśli nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków, w umowie powinien się znaleźć zapis, że obowiązujący w małżeństwie sprzedających ustrój wspólności ustawowej nie został zmieniony w drodze umowy majątkowej małżeńskiej, orzeczenia sądu lub ustawy.

Lepiej, aby kupujący nie poprzestawał na oświadczeniu sprzedającego, ale domagał się odpisu z księgi wieczystej. Może tego również zażądać notariusz, ale nie ma przepisu, który nakazywałby mu to wprost. Ma on tylko ogólny obowiązek czuwania "nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne" (art. 80 § 2 prawa o notariacie).

Notariusz ma ustawowy obowiązek "udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej" (art.80 §3 prawa o notariacie). Dlatego nie ma co się krępować, tylko pytać o niezrozumiałe zapisy. Szczególnie należy zwrócić uwagę nadane osobowe kupującego i sprzedającego, adresu nieruchomości, jej powierzchni, numeru księgi wieczystej itd. Tu pomyłki zdarzają się najczęściej.

Po zawarciu umowy przedwstępnej należy zadbać, by w księdze wieczystej zostało ujawnione roszczenie nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości (na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jedn. DzU z 2001 r. nr 124, poz.1361 ze zm.).

Kupujący może :

> w umowie przedwstępnej złożyć wniosek o to, by notariusz złożył do sądu wniosek o ujawnienie w księdze tego roszczenia (notariusz pobierze za to wynagrodzenie, maksymalnie 200 zł),

> złożyć w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze tego roszczenia.

Takie roszczenie staje się skuteczne wobec każdego właściciela nieruchomości. Gdyby więc nawet nieruchomość została sprzedana komu innemu, to kupujący może się domagać od tej osoby zawarcia umowy przyrzeczonej na warunkach uzgodnionych w umowie przedwstępnej.