We wspólnocie głosuje się udziałami

Wszyscy właściciele lokali biorą udział w głosowaniu nad uchwałami, a zarząd wspólnoty musi im to umożliwić (mówi o tym ustawa o własności lokali). Oczywiście, nikt do tego właściciela nie zmusi.

W dużej wspólnocie (powyżej siedmiu lokali) decyduje większość głosów (ponad 50 proc.). Tam, gdzie mieszka 50 czy 100 właścicieli, trudno osiągnąć jednomyślność np. co do wysokości zaliczek. Bywa też, że przychodzi zbyt mało właścicieli. Stąd ta zasada.Właściciele głosują udziałami. Im wyższy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej głosów ma dany właściciel. O wysokości udziału można się dowiedzieć z umowy notarialnej kupna lokalu oraz z księgi wieczystej. Nie ma znaczenia, ile osób stale przebywa w danym lokalu. Ogólna zasada jest taka, że im większą powierzchnię ma lokal, tym większą liczbą głosów dysponuje właściciel.

Zdarza się‚ że jeden właściciel dominuje we wspólnocie i narzuca innym swoją wolę. Ma jednocześnie większość udziałów w nieruchomości wspólnej, a to oznacza‚ że może przegłosować każdą uchwałę. Jest jednak wyjście. Przepisy przewidują bowiem wyjątki od zasady, że głosuje się udziałami.Właściciele posiadający co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą zmienić tryb głosowania w danej sprawie i zadecydować, że każdemu z nich przysługuje tylko jeden głos (art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali.) Zasadę: jeden właściciel – jeden głos, można wprowadzić, gdy:> do jednego właściciela należy większość udziałów w nieruchomości wspólnej,> jeśli suma udziałów nie jest równa jeden (albo też zachodzą obie ww. sytuacje),> jeżeli właściciele podjęli uchwałę (według wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej), że w określonej sprawie na każdego właściciela będzie przypadał jeden głos,> gdy wynika to z umowy.

Zebrania wspólnoty różnią się od zwykłych zebrań. Nikt nie stwierdza, czy istnieje na nich kworum. O tym, czy uchwała została podjęta, decyduje nie to, jak wielu właścicieli głosowało, lecz to, czy za jej podjęciem głosowała większość.Uwaga! Bardzo ważne jest, by właściciel został prawidłowo powiadomiony o zebraniu. Jeżeli będą uchybienia, jest podstawa do podważenia ważności uchwały.

Jeżeli na zebranie nie przyjdą wszyscy właściciele, to do nieobecnych wysyła się zawiadomienia, że dalsze głosowanie nad projektami uchwał, rozesłanymi razem z zawiadomieniem o zebraniu, będzie kontynuowane do określonej daty w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

Członkowie zarządu (co najmniej dwóch; jeden – gdy zarząd jest jednoosobowy) zbierają więc głosy, a następnie sporządzają protokół z trybu indywidualnego zbierania głosów, który dołącza się do protokołu z rocznego zebrania.

Zarząd ma ponadto obowiązek powiadomić wszystkich właścicieli (zarówno tych, którzy byli na rocznym zabraniu, jak i pozostałych) o podjętych uchwałach. Jest to niezwykle ważne, ponieważ od chwili uzyskania tej informacji każdy właściciel ma sześć tygodni na ewentualne zaskarżenie uchwały do sądu.

Czasami trudno jest uzyskać większość wymaganą do podjęcia uchwały. Wówczas za właścicieli może zadecydować sąd. Występuje o to zarząd lub zarządca, któremu powierzono gospodarowanie nieruchomością w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ale tylko w sprawach przekraczających czynności zwykłego zarządu. W sprawach bieżących członkowie zarządu sami podejmują decyzje. Zasady głosowania: udziałami lub jeden właściciel – jeden głos, obowiązują w dużych wspólnotach, które rządzą się przepisami ustawy o własności lokali, oraz małych, które zdecydowały, że stosuje się do nich ustawa o własności lokali. Do pozostałych małych wspólnot stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Wynika z nich, że w sprawach przekraczających zwykły zarząd właściciele muszą decydować jednomyślnie, w sprawach bieżących natomiast decyduje większość (według wielkości udziałów).

Czynności przekraczające zwykły zarząd nie mogą być podjęte bez uprzedniej zgody wspólnoty. Zalicza się do nich m.in. (art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali):

- ustalenie wynagrodzenia zarządu,

- przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania,

- zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie tej nadbudowy (rozbudowy) i na zadysponowanie nim,

- podział nieruchomości wspólnej,

- nabycie nieruchomości,

- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,