Kiedy wyrośnie dom zamiast zboża

Ziemia rolna podlega w Polsce ochronie prawnej, która polega m.in. na ograniczaniu przeznaczania jej na cele nierolnicze, np. pod zabudowę mieszkaniową. Na gruncie rolnym można budować, jeśli został on odrolniony w aktualnym (tj. sporządzonym po 1 stycznia 1995 r.) miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Tam, gdzie aktualnych planów nie ma, sprawa wcale nie jest beznadziejna. Trzeba tylko uważniej przyjrzeć się areałowi i sąsiedztwu upatrzonej działki i przygotować na więcej urzędowych formalności. Ale to nie wszystko. Grunt trzeba jeszcze wyłączyć z produkcji rolnej (szczegóły – D5). Dopiero wtedy można się starać o pozwolenie na budowę.

Przed kupnem działki pod dom sprawdźmy w gminnym wydziale architektury, czy na danym terenie można budować. Teren rolny przeznaczony pod budownictwo jednorodzinne i zagrodowe powinien być oznaczony literami MNR. W planie szukamy też informacji o powierzchni, jaką musi mieć działka rolna, aby można było zbudować na niej dom. Najczęściej jest to 1 hektar. Koniecznie trzeba zapytać w gminie, czy działka nie leży w strefie ochrony krajobrazowej albo na obszarze Natura 2000, gdzie możliwości zabudowy są poważnie ograniczone. Nie zawsze będzie to wynikało z samego planu. Jeśli nasza działka spełnia warunki do zabudowy, to można kupować ziemię. Oczywiście należy pamiętać o prawie pierwokupu, które przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych zawsze, gdy przedmiotem transakcji jest ziemia rolna. ANR rzadko jednak korzysta z tego prawa.Aby dostać pozwolenie na budowę, po podpisaniu ostatecznej umowy u notariusza trzeba jeszcze rozpocząć starania o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

To zła wiadomość. Nie dostaniesz pozwolenia na budowę, dopóki działka nie zmieni statusu, a to może nastąpić tylko podczas uchwalania nowego planu zagospodarowania.

Gminy odralniają tereny co kilka – kilkanaście lat. Wtedy właściciel gruntu powinien przypilnować terminu na zgłaszanie wniosków o odrolnienie działek.

Nie ma jednak gwarancji, że w nowym planie ziemia zostanie przeznaczona pod zabudowę, jeśli np. jest bardzo oddalona od drogi publicznej. Małe szanse na odrolnienie mają też grunty wysokiej jakości (klasy od I do III).

Studium zagospodarowania przestrzennego to opracowanie poprzedzające miejscowy plan zagospodarowania. O ile planów brak w bardzo wielu gminach, o tyle studium posiada już większość. Uchwalony plan musi być zgodny ze studium. Dlatego warto zajrzeć do udostępnianego w urzędach gmin studium i poszukać działek, które zostały przewidziane do odrolnienia. Po uchwaleniu planu będzie można tam zbudować dom.

Ciekawostką jest fakt, że decyzja o warunkach zabudowy (musisz się o nią starać, gdy w gminie brakuje planu) wcale nie musi uwzględniać zapisów studium.

na działce stoją już budynki (np. stare, do rozbiórki) albo ich fundamenty – oznacza to, że jej właściciel otrzymał już wcześniej pozwolenie na budowę zagrody. Możesz rozebrać istniejący budynek i na jego miejscu wybudować coś nowego albo przebudować, zmodernizować stare zabudowania, tak by dostosować je do swoich potrzeb.

Ale uwaga, odbudowa nie może zmienić sposobu użytkowania działki ani budynków. Będziesz musiał zatem udowodnić, że dom postawiłeś na fundamentach, które kiedyś nosiły budynek mieszkalny, a nie np. oborę.Jeśli chciałbyś powiększyć swój dom w stosunku do istniejących fundamentów, to musisz wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. To samo dotyczy adaptacji budynku gospodarczego na cele mieszkalne.

Pozwolenie na budowę na działce rolnej może być wydane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Może ją otrzymać każdy, jeśli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

1. Zabudowana jest co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej.

Warunku dobrego sąsiedztwa nie trzeba spełniać, jeśli gospodarstwo związane z zabudową siedliskową (zagrodową) przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (zwykle 5 – 20 ha). Sprawdzisz to w urzędzie gminy. O budowę siedliska może jednak wystąpić tylko rolnik, czyli właściciel ponadhektarowego gospodarstwa rodzinnego. W niektórych gminach wystarczy złożyć oświadczenie, że ma się takie gospodarstwo.

Jeśli upatrzyłeś sobie mniejszy kawałek ziemi, ale rolnik, od którego chcesz ją kupić, jest właścicielem większego gospodarstwa, to lepiej będzie, jeśli to on wystąpi o warunki zabudowy zagrodowej i rozpocznie budowę (np. wyleje fundamenty). Dopiero wtedy podpisz z nim przedwstępną umowę kupna-sprzedaży.

W niektórych gminach wymóg zabudowania nie musi dotyczyć działki bezpośrednio przylegającej, ale znajdującej się w strefie oddziaływania architektonicznego. Chodzi o to, by nowo budowany dom nawiązywał do otoczenia (tzw. dobre sąsiedztwo).

2. Działka ma dostęp do drogi publicznej.

Nie musi to być dostęp bezpośredni. Wystarczy, gdy do drogi publicznej prowadzi droga prywatna – własna albo przez cudzą posesję na podstawie ustanowionej służebności.

3. Nie jest potrzebna zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Taka zgoda nie będzie potrzebna, jeśli w starym planie zagospodarowania (sprzed 1995 r.) działka była przewidziana pod zabudowę. Możliwość odrolnienia takich działek została utrzymana w mocy, mimo że stare plany zagospodarowania już wygasły.

4. Istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy.

Będziesz musiał zdobyć zaświadczenia przedsiębiorstw zarządzających siecią (na przykład elektryczną lub kanalizacyjną), że istniejące instalacje lub planowana ich rozbudowa są wystarczające do rozpoczęcia inwestycji budowlanej.

5. Decyzja musi być zgodna z odrębnymi przepisami. Chodzi m.in. o przepisy dotyczące ochrony środowiska lub zabytków.