Można zasiedzieć cudzy udział we współwłasności

Czytelnik jest współwłaścicielem gruntu w innej miejscowości. Uzyskał udział w niej wynoszący 1/2 w wyniku darowizny dokonanej przez dziadków. Drugim obdarowanym współwłaścicielem w 1/2 jest jego brat stryjeczny. Tylko ten kuzyn, mieszkający w pobliżu miejscowości, w której położona jest działka, korzysta z niej. Uprawia ją w części, a w pozostałej wykorzystuje na cele rekreacyjne. Postawił nawet bez porozumienia z czytelnikiem niewielki domek rekreacyjny. Czytelnik pyta, czy może wskutek zasiedzenia działki przez kuzyna utracić prawa do niej.

[srodtytul]Nie tylko całą nieruchomość [/srodtytul]

Zasiedzieć można nie tylko całą nieruchomość, ale i udział w niej. Potwierdzał to wielokrotnie Sąd Najwyższy. Jednakże zasiedzenie następuje po 20 latach nieprzerwanego posiadania, jeśli posiadacz jest w dobrej wierze (czyli ma powody mniemać, iż jest właścicielem), a po 30 latach, jeśli uzyskał posiadanie w złej wierze (wie, że nie jest właścicielem). W tym wypadku wchodziłby w rachubę tylko 30-letni okres zasiedzenia, bo przecież drugi współwłaściciel wie o tym, że nie jest wyłącznym właścicielem nieruchomości. Jest więc posiadaczem w złej wierze.

Do zasiedzenia prowadzi jednak tylko tzw. posiadanie samoistne, tj. gdy dana osoba włada nieruchomością jak właściciel, z wyłączeniem innych osób. Jeden ze współwłaścicieli może zasiedzieć udział drugiego współwłaściciela lub pozostałych współwłaścicieli, jeśli jest ich więcej i stać się w ten sposób wyłącznym właścicielem całej nieruchomości.

[srodtytul]Konieczne postanowienie sądu [/srodtytul]

Zasiedzenie następuje automatycznie, z upływem okresu zasiedzenia. Stwierdza je jednak sąd cywilny. Bada on nie tylko, czy upłynął termin zasiedzenia, ale też charakter posiadania.

[wyimek]30 lat - przez taki czas posiadacz nieruchomości, który jest w złej wierze, tj. wie, że nie jest właścicielem, musi czekać na zasiedzenie [/wyimek]

Ubiegający się musi wykazać, że wszystkie prawne przesłanki nabycia przez niego własności przez zasiedzenie zostały spełnione. O tym może przekonać sąd wszystkimi dostępnymi środkami dowodowymi, np. zeznaniami świadków, dokumentami. W analogiczny sposób może się bronić przed utratą praw do nieruchomości dotychczasowy właściciel czy współwłaściciel.

Co ważne, do okresu zasiedzenia można zaliczyć sobie okres posiadania poprzednika. Jeśli ten uzyskał posiadanie w złej wierze, łączny okres posiadania jego i ubiegającego się o stwierdzenie zasiedzenia musi wynosić 30 lat. Dotyczy to w praktyce najczęściej spadkobierców.

[srodtytul]Przerwanie biegu zasiedzenia [/srodtytul]

Bieg terminu zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem zmierzająca do odzyskania możliwości władania czy współwładania nieruchomością, do jej tymczasowego podziału do korzystania czy też do działu spadku. To samo dotyczy tego rodzaju czynności przed sądem polubownym albo w postępowaniu mediacyjnym.

Jeśli okoliczności mogą doprowadzić do utraty współwłasności wskutek zasiedzenia, warto przede wszystkim rozważyć wystąpienie do sądu o zniesienie współwłasności. Pierwszym tego skutkiem będzie przede wszystkim przerwanie biegu zasiedzenia. Po przerwaniu zasiedzenie biegnie na nowo. Tak więc, jeśli współwłaściciel wystąpił o zniesienie współwłasności po np. 28 latach samoistnego władania nią przez drugiego współwłaściciela, zasiedzenie przez niego, lub raczej jego następców, może nastąpić dopiero po upływie 30 kolejnych lat.

[srodtytul]Można sprzedać i darować [/srodtytul]

Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności pozwoli poza tym na ostateczne uregulowanie sprawy i zdyskontowanie należnych korzyści. Współwłasność jest z natury rzeczy stanem przejściowym. Dlatego podstawowym prawem każdego współwłaściciela jest żądanie jej zniesienia.

Co ważne, współwłaściciel może też sprzedać lub darować swój udział we współwłasności osobie trzeciej, bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

[ramka][b]Zniesienie przez podział[/b]

Każdemu ze współwłaścicieli wolno w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności. Mogą oni jednak zawrzeć umowę i wyłączyć to uprawnienie na czas nie dłuższy niż pięć lat, z tym że dopuszczalne jest dalsze jej przedłużanie. Zniesienie współwłasności może nastąpić przede wszystkim przez podział nieruchomości czy innej rzeczy, chyba że byłoby to sprzeczne z przepisami, z jej przeznaczeniem albo pociągałoby znaczne zmniejszenie jej wartości lub istotną jej zmianę. Jeśli o zniesieniu współwłasności orzeka sąd, a podział nie jest możliwy, może przyznać własność całej nieruchomości jednemu współwłaścicielowi, a pozostałym odpowiednie spłaty. Jeśli wartość poszczególnych wydzielonych udziałów jest nierówna, można ją wyrównać dopłatami. Zniesienie współwłasności może wreszcie nastąpić przez sprzedaż całej nieruchomości i podział między współwłaścicieli uzyskanej za nią kwoty.