Biura sprzedają się już na etapie budowy

Wydaje się, że największy boom inwestowania w nieruchomości komercyjne mamy już za sobą – w ubiegłym roku zainwestowano w sumie ok. 2,4 mld euro, co oznacza spadek o 50 proc. w porównaniu z 2006 r. Nasz rynek jednak ciągle przyciąga nowych graczy. Jednocześnie inwestorzy są bardziej ostrożni w podejmowaniu decyzji. Ponadto w ciągu 2007 r. zmniejszyła się podaż atrakcyjnych, gotowych budynków, co zaowocowało spadkiem wielkości inwestycji. Coraz więcej natomiast jest zawieranych transakcji między funduszami inwestycyjnymi oraz transakcji przewidujących zaangażowanie kapitału własnego na wstępnym etapie realizacji projektów, tzw. forward funding i terminowych transakcji kupna, tzw. forward purchase, w których umowę zawiera się w trakcie planowania lub budowy, ale płatność następuje po oddaniu nieruchomości do użytku.

Tych transakcji, zdaniem analityków Knight Frank, w bieżącym roku będzie coraz więcej. Ponadto w przyszłości inwestorzy w związku z Euro 2012 prawdopodobnie będą kupować atrakcyjne obiekty hotelowe.

Ostatni rok to słaby przyrost nowej powierzchni, spadek pustostanów i gwałtowny wzrost stawek czynszów, co zachęciło deweloperów do budowy nowych biurowców.

W ciągu całego 2007 r. na głównych rynkach oddano ponad 300 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego niemal 62 proc. w Warszawie, która w sumie ma 2,11 mln mkw. nowoczesnych biur. Poza Warszawą, na rynkach regionalnych przoduje Kraków, który oferuje 200 tys. mkw. i Wrocław – ok. 156 tys. mkw. nowych biur. W pozostałych miastach powierzchnia nie przekracza 150 tys. mkw. Co dalej? – Dziś w stolicy powstaje ponad 430 tys. mkw. nowych biur. Natomiast wśród miast regionalnych liderem jest Wrocław, gdzie do końca 2008 roku powinno zostać oddane blisko 140 tys. mkw., przez co zasoby tego miasta zwiększą się niemal dwukrotnie. Zaś w Krakowie powstaje ponad 60 tys. mkw., w Trójmieście – prawie 40 tys. mkw., a w Poznaniu – ok. 33 tys. mkw. Wciąż najsłabiej rozwijają się Katowice, jednak z zapowiedzi deweloperów wynika, że w ciągu najbliższych dwóch lat na terenie aglomeracji śląskiej przybędzie ponad 100 tys. mkw. nowej powierzchni – podaje Katarzyna Cyniak z Knight Frank.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej systematycznie spada. W Warszawie bez najemcy pozostaje zaledwie 80 tys. mkw., co stanowi mniej niż 4 proc. pustostanów. W miastach regionalnych, z uwagi na mniejszą skalę nowych projektów, poziom ten nie przekracza 5 proc. Niedobór wolnych biur w połączeniu z silnym popytem postawił wynajmujących w uprzywilejowanej pozycji. – Skrócone wakacje czynszowe oraz mniejsze kontrybucje finansowe doprowadziły do wzrostu efektywnych i nominalnych stawek czynszów.

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce w 2007 roku przekroczyła 6 mln mkw. Natomiast projekty, które zostały ukończone w 2007 roku w Warszawie, Katowicach, Trójmieście, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Łodzi dostarczyły na rynek ok. 368 tys. mkw.

Spośród miast regionalnych najdynamiczniej rozwijał się Wrocław, gdzie otwarto trzy nowe centra handlowe – Pasaż Grunwaldzki, Arkady Wrocławskie oraz Magnolia Park. Te trzy projekty w sumie dostarczyły 155 tys. mkw., co stanowiło ok. 58 proc. ogółu powierzchni handlowej oddanej do użytku w 2007 roku we wszystkich miastach regionalnych. Znacznie zwiększyła się również podaż w Trójmieście, gdzie w ramach dwóch nowych projektów – Galerii Bałtyckiej, Port Rumia Centrum Handlowego Auchan – powstało łącznie około 65 tys. mkw. W Warszawie ze względu na znaczne nasycenie powierzchni handlowych, w 2007 roku zrealizowano trzy nowe projekty handlowe – Złote Tarasy, Zielony Park Handlowy i Centrum Familijne Skorosze – o łącznej powierzchni najmu około 98 tys. mkw.

– Dziś w największych polskich aglomeracjach buduje się około 317 tys. mkw. powierzchni handlowej, z czego około 80 proc. powinno trafić na rynek jeszcze w tym roku. Natomiast na etapie planowania w miastach regionalnych i w Warszawie znajduje się ponad 900 tys. mkw. powierzchni handlowej, która powstanie do końca 2010 roku – mówi Beata Hebel z Knight Frank. Najwięcej projektów szykuje się w Krakowie – ok. 247 tys. mkw., następnie w Warszawie – ok. 214 tys. mkw., na Górnym Śląsku – ok. 212 tys. mkw. i we Wrocławiu – ok. 121 tys. mkw. Sporo galerii powstaje również w miastach średniej wielkości o 100 – 250 tys. mieszkańców.

W 2007 r. powierzchnia magazynów zwiększyła się o ponad 30 proc. w porównaniu do 2006 r. i dziś wynosi ponad 3,55 mln mkw. Ponad 800 tys. mkw. jest w trakcie budowy, a kolejne 3,76 mln mkw. pozostaje w planach – tak wynika z szacunków analityków Knight Frank.

Sporo projektów zrealizowano w miastach regionalnych, gdzie w ubiegłym roku podaż wzrosła o ok. 50 proc. i po raz pierwszy przewyższyła ofertę stolicy – podczas gdy w aglomeracji warszawskiej znajduje się ok. 1,75 mln mkw., w sumie na rynkach regionalnych do końca ubiegłego roku powstało ponad 1,80 mln mkw. Jednocześnie na rynkach regionalnych znacznie wzrosła ilość powierzchni wynajętej – w 2007 było to łącznie ok. 540 tys. mkw., podczas gdy całkowita ilość powierzchni wynajętej w Warszawie sięga ok. 370 mkw.

– Nie jest to efekt spadku popularności stolicy, lecz raczej wzrostu atrakcyjności innych regionów kraju oraz wzrostu całkowitej podaży – zapewnia Małgorzata Andros z Knight Frank.