Reklama

Własne ogrzewanie tylko za zgodą wspólnoty

Na odłączenie swego lokalu od instalacji centralnego ogrzewania właściciel musi uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej

Publikacja: 22.02.2008 00:46

Reklama

Może jednak przed sądem doprowadzić do legalizacji tej przeróbki. Czytelnik jest właścicielem lokalu użytkowego, do którego podłączone jest centralne ogrzewanie. Z ogrzewania tego w ogóle nie korzysta. Stan podzielników ciepła stale wskazuje zero. Ponosi jednak wysokie koszty posiadania c.o. Pyta, czy wolno mu jako właścicielowi całkowicie odłączyć c.o. w lokalu bez zgody wspólnoty mieszkaniowej. Twierdzi, że jest techniczna możliwość odłączenia bez zakłócenia pracy systemu c.o. w budynku.

Członek wspólnoty mieszkaniowej nie ma zasadniczo prawa do samowolnej zmiany systemu ogrzewania w swym lokalu, jeśli jest on podłączony do instalacji centralnego ogrzewania, ani do odłączenia lokalu od tej sieci. Potwierdził to Sąd Najwyższy w dwu orzeczeniach, które, choć wydane przed kilkoma laty, są wciąż aktualne. Nie zmieniły się bowiem przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.), które zadecydowały o stanowisku SN. W uchwale z 28 sierpnia 1997 r. (sygn. III CZP 36/97) SN uznał, że członek wspólnoty mieszkaniowej nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swego lokum od zainstalowanej w budynku sieci i przy jej wykorzystaniu zastosować innego rodzaju ogrzewania. Ten pogląd podtrzymał w wyroku z 7 lutego 2002 r. (sygn. I CKN 489/00).

Wyjaśnił, że zgoda pozostałych właścicieli na taką zmianę potrzebna jest, ponieważ:

- urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, tworzące jednolity system ogrzewania stanowią element nieruchomości wspólnej i objęte są współwłasnością,

- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Reklama

Taka czynność wymaga stosownie do art. 22 ust. 2 tej ustawy zgody właścicieli, a tryb podejmowania uchwał reguluje jej art. 23. SN zaznaczył, iż uchwała taka może być podjęta ex post (po przeprowadzeniu modernizacji). Żaden jednak przepis ustawy nie uprawnia właściciela do zobowiązania wspólnoty do jej podjęcia.

SN mimo to wskazał prawne możliwości wpłynięcia na stanowisko wspólnoty, gdy chodzi o zgodę na odłączenie lokum od zainstalowanej w budynku sieci c.o. i wykorzystanie jej do innego rodzaju ogrzewania. Otóż uchwałę odmawiającą zgody na tę zmianę można zaskarżyć do sądu w trybie art. 25 ust. 1 ustawy. Przepis ten upoważnia właściciela lokalu do zaskarżenia uchwały do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Gdyby zaś wspólnota celowo nie podejmowała w wyznaczonym przez sąd terminie uchwały o wyrażeniu zgody na zmianę sposobu ogrzewania czy o odłączeniu lokalu od instalacji c.o., w rachubę wchodzi wystąpienie do sądu o upoważnienie do dokonania takiej zmiany.

Wynika z tego, że samowolne odłączenie lokalu od instalacji c.o. jest niedopuszczalne. A skoro tak, to jeśli właściciel na wskazanej drodze nie doprowadzi do legalizacji swych zamierzeń, wspólnota może domagać się od niego opłat za centralne ogrzewanie na dotychczasowych zasadach.