Chcę kupić mieszkanie na rynku wtórnym, ale właściciel lokum wynajmuje je swoim krewnym, którzy nie są w nim zameldowani. Lokatorzy mają podpisaną umowę, której ważność wygasa za kilka miesięcy. Właściciel obiecał obniżenie ceny lokum, pod warunkiem że pozwolę mieszkać najemcom kilka miesięcy dłużej, gdyż w tym czasie dokończą remont własnego domu. Zatem w chwili podpisywania umowy notarialnej ma zostać zerwana umowa najmu z dotychczasowym właścicielem i ja mam podpisać nową umowę z najemcami. Czy nie będę miała kłopotów z usunięciem ich, gdy umowa się skończy? Czy mogę ich prosić o opuszczenie mieszkania wcześniej?
(nazwisko do wiadomości redakcji)
Odpowiada Karolina Gutt-Mostowy, Kancelaria Prawnicza Magnusson
– Należy zwrócić uwagę na przepisy kodeksu cywilnego, który przyznaje najemcy lokalu ochronę równą ochronie prawa własności, co w praktyce oznacza, iż nie można usunąć z mieszkania osoby, której przysługuje do niego tytuł prawny w postaci umowy najmu poza przypadkami przewidzianymi w umowie i przepisach prawa. Jeśli umowa najmu zawarta została na czas oznaczony, zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą ją wypowiedzieć w przypadkach określonych w umowie.
Po kupnie mieszkania radziłabym umieszczenie w umowie najmu klauzuli pozwalającej na wcześniejsze wypowiedzenie przez wynajmującego umowy w momencie, kiedy lokatorzy skończą budowę własnego domu. W innych przypadkach usunięcie lokatora przed terminem wygaśnięcia umowy najmu możliwe jest tylko w razie rażącego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu (art. 13 ustawy o ochronie lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy). Kompetencje do orzeczenia eksmisji ma sąd, przed którym należy wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. W razie dalszego zajmowania lokalu po wygaśnięciu umowy najmu, należy zwrócić się do sądu z powództwem o nakazanie jego opuszczenia. W wyroku nakazującym opróżnienie sąd orzeka o uprawnieniu do uzyskania lokalu socjalnego w razie nieposiadania przez eksmitowane osoby innego, w którym mogłyby zamieszkać. Sąd nie może jednak orzec o braku takiego uprawnienia w stosunku do kobiet w ciąży, osób niepełnosprawnych oraz innych określonych w art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na właściwej gminie, a nie na właścicielu wynajmowanego mieszkania, jednakże kolejka oczekujących na lokal socjalny jest bardzo długa i proces eksmisji może trwać lata. W przytoczonym przypadku wydaje się jednak nie być takiego niebezpieczeństwa, bo lokatorzy mają dom, do którego mogą się wyprowadzić. Jeżeliby się okazało, że nie mają się gdzie wyprowadzić, to należy liczyć się z niebezpieczeństwem pozostawania ich w lokalu do czasu zapewnienia im lokalu zamiennego przez gminę. W świetle art. 1046 k.p.c. komornik dokonujący eksmisji na podstawie tytułu wykonawczego, tj. wyroku sądowego, z którego nie wynika prawo eksmitowanego do lokalu socjalnego, wstrzyma się z eksmisją do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub eksmitowany sam je znajdzie.
