Wspólnota może przejąć mieszkanie

Także spółdzielnia mieszkaniowa może doprowadzić do pozbawienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu osobę, która długo zalega z opłatami związanymi z mieszkaniem.

Zarówno spółdzielnia, jak i wspólnota mogą również przejąć na własność lokal, z którym związane jest zadłużenie, ale dopiero jeśli jego licytacja komornicza nie zakończy się sprzedażą.

Zdarza się dość często, że członkowie wspólnoty miesiącami, a nawet latami nie płacą swoich należności. Szczególnie dotkliwie odczuwają tego skutki niewielkie wspólnoty.

Przewodniczący zarządu takiej właśnie wspólnoty (liczącej 14 lokali) pyta, jak pozbyć się właściciela jednego z mieszkań. Mężczyzna już od czterech lat nie wnosi bieżących opłat, nie płaci za centralne ogrzewanie ani wodę. Długi związane z tym mieszkaniem niebawem przewyższą jego wartość. Czy w takiej sytuacji można wystąpić do sądu o jego eksmisję? – pyta przewodniczący.

Otóż

właściciela z mieszkania zasadniczo eksmitować nie można. Jednakże art. 16 ustawy o własności lokali pozwala wspólnocie wystąpić do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu na licytacji m.in. wówczas, gdy jego właściciel zalega długotrwale z uiszczeniem należnych opłat.

Z takiego uprawnienia na podstawie art. 17

10

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych może skorzystać spółdzielnia w stosunku do osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – mieszkalnego, a także użytkowego.

Z żądaniem sprzedaży na licytacji może w imieniu wspólnoty wystąpić jej zarząd. W myśl art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Właściciele muszą więc podjąć uchwałę upoważniającą zarząd do wszczęcia takiej sprawy. Jeśli sprzedaż ma dotyczyć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, do sądu występuje zarząd na wniosek rady nadzorczej.

Żądanie sprzedaży na licytacji łączy się z żądaniem zasądzenia na rzecz wspólnoty czy spółdzielni zaległych opłat. Zasadniczo uregulowanie zaległości w trakcie takiego procesu nie wyłącza możliwości domagania się sprzedaży mieszkania. Jednakże w praktyce najczęściej skłania to wspólnotę czy spółdzielnię do wycofania sprawy z sądu.

Oczywiście ocena, czy rzeczywiście zaległości są długotrwałe czy nie, czy chodzi tylko o szykanę należy do sądu.

Jeśli sąd uzna żądanie wobec zalegającego z opłatami za usprawiedliwione, nakazuje sprzedaż lokum. Obowiązują w tym zakresie takie same przepisy jak w wypadku sprzedaży nieruchomości za długi w trybie egzekucji komorniczej.

Komornik na wniosek wspólnoty czy spółdzielni zorganizuje wówczas licytację (przetarg), wyznaczając jako cenę wywoławczą mieszkania wartość wynikającą z oszacowania. Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Jeżeli nie przyniesie ona rezultatu, bo nikt do niej nie przystąpi, komornik musi ogłosić drugą licytację, z ceną wywoławczą wynoszącą dwie trzecie sumy oszacowania. Jest to najniższa cena, za którą może być sprzedane mieszkanie będące nieruchomością.

Jeśli także druga licytacja nie da rezultatu, wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia może się zdecydować na skorzystanie z przysługującego wierzycielowi prawa przejęcia licytowanej nieruchomości. Uprawnienie to przyznaje m.in. wierzycielowi egzekwowanej należności art. 984 kodeksu postępowania cywilnego.

Możliwość uzyskania przez wspólnotę na podstawie art. 984 k.p.c. prawa własności do lokum członka zalegającego z opłatami Sąd Najwyższy potwierdził w wyroku z 10 grudnia 2004 r. (sygn. III CK 55/04). Ostatecznie jednak to, że wspólnota może posiadać majątek własny, odrębny od majątku jej członków – właścicieli poszczególnych lokali, przesądził SN w uchwale z 21 grudnia 2007 r. podjętej w powiększonym składzie siedmiu sędziów (sygn. III CZP 65/07). Sędziowie zdecydowali nadać jej moc zasady prawnej. Nie powinno być wątpliwości, że wspólnota może się stać ich właścicielem zarówno na podstawie umowy, jak i w drodze postępowania egzekucyjnego. Dopiero gdy własność mieszkania członka wspólnoty czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przejdzie na wspólnotę, spółdzielnię lub innego nabywcę, nowy właściciel może wystąpić do sądu o eksmisję dłużnika i osób z nim zamieszkałych.

W art. 16 ust. 2 ustawy o własności lokali wyraźnie zapisano, że właścicielowi, a więc także osobie pozbawionej spółdzielczego prawa do lokalu, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Ustawa z 1994 r. o własności lokali upoważnia wspólnotę do wystąpienia do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu na licytacji, jeśli właściciel:

- zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub

- wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo

- przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

W tych samych sytuacjach – na podstawie art. 17