Jak wykupić mieszkanie własnościowe

Załatwianie formalności trzeba rozpocząć od złożenia wniosku do spółdzielni (art. 17

14

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

). Na jego rozpatrzenie ma ona trzy miesiące. Jeżeli jednak grunt, na którym stoi dom, ma nieuregulowaną sytuację prawną, to trzeba poczekać, aż spółdzielnia ją uporządkuje.

Po otrzymaniu wniosku spółdzielnia sprawdza, czy dana osoba spełnia wymagania zawarte w przepisach i w uchwale spółdzielczej. Chodzi o uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali w budynku lub budynkach (przed 31 lipca ub.r. mogła ona obejmować wiele budynków).

Z uchwały wynika, kto i jakie lokale może nabyć na własność oraz czy i jakie pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka) będą ich własnością. Mówi ona także, jakie udziały w nieruchomości wspólnej będą związane z poszczególnymi lokalami i jakie ciążą na nich długi.

Co ważne, osoba, która chce wykupić mieszkanie, nie może zalegać z opłatami. Na lokalu nie może także ciążyć kredyt.

Taką uchwałę powinny mieć spółdzielnie, do których wpłynął choćby jeden wniosek o wykupienie lokalu na własność. W praktyce bywa z tym różnie.

Często spółdzielnie przed wykupem lokalu żądają zwrotu części kosztów poniesionych na docieplenie bloku. Tymczasem od 31 lipca ub. r. nie mają prawa obciążać nimi osób wykupujących lokale, jeżeli prace dociepleniowe przeprowadzono ze środków funduszu remontowego.

Według opinii Ministerstwa Infrastruktury wolno im żądać pieniędzy tylko wówczas, gdy potraktowały wykonane prace jako modernizację, czyli trwałe ulepszenie budynku zwiększające jego wartość użytkową. W takim bowiem wypadku spółdzielnie obciążały swoich członków obowiązkiem uzupełnienia wkładu budowlanego. Powinny jednak ich poinformować, że ciąży na nich dług z tytułu docieplenia. Dowiedzieć się o tym można także z uchwały o odrębnej własności lokali.

Członek spółdzielni zawsze może też zażądać w administracji udostępnienia regulaminu funduszu, na którym gromadzono środki na docieplenie. Powinien on zawierać informacje, czy spółdzielnia potraktowała docieplenie jako remont, czy też obciążyła nim wkłady.

Trzeba pamiętać, że nawet jeżeli pieniądze z tytułu termomodernizacji spółdzielni się należą, to nie ma ona prawa uzależniać wykupu od spłaty zadłużenia z tytułu docieplenia. Tymczasem niektóre spółdzielnie nie chcą podpisywać aktu notarialnego, jeżeli wykupujący tego nie zrobi.

Przepisy przyznają spółdzielcom roszczenie o przekształcenie posiadanego prawa we własność.

Jest to bardzo ważne. Nie trzeba bowiem czekać, aż spółdzielnia – jako właścicielka lokalu – zaproponuje jego wykupienie na własność, można samemu tego od niej zażądać. W razie zaś, gdyby nie chciała tego zrobić, zainteresowany ma prawo wystąpić do sądu z pozwem, by wyrok zastąpił jej oświadczenie woli.

Prezes i członkowie zarządu spółdzielni ponoszą też odpowiedzialność karną, jeżeli nie przeprowadzą procedury w terminie. Wniosek w tej sprawie składa się do prokuratury. Te jednak takie sprawy najczęściej umarzają.

Robert Dor, notariusz

Osoba nabywająca lokal na własność ponosi koszty sporządzenia aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza wynosi 281 zł (tj. 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę) plus 22 proc. VAT, czyli dodatkowo 61,82 zł. Spółdzielca płaci również za wypis aktu notarialnego 6 zł (plus 22 proc. VAT) za każdą stronę. Notariusz pobiera także opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej i wpis własności spółdzielcy. W tym pierwszym wypadku opłata sądowa wynosi 60 zł, w drugim – 200 zł.