Co daje zawarcie umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna podpisana u notariusza gwarantuje, że transakcja dojdzie do skutku. Sprzedający nie może się z niej wycofać ani podwyższyć ceny

Publikacja: 09.08.2008 08:45

Foto: Fotorzepa, Darek Golik

Izabela Lewandowska

Czytelnik zamierza kupić upatrzony już dom, lecz dopiero po sprzedaży zajmowanego teraz mieszkania. Kontrahent chce poczekać, ale pod warunkiem, że dostanie zabezpieczenie gwarantujące dojście transakcji do skutku. Żąda sporej zaliczki. Czytelnik pyta, jakie będą skutki jej udzielania. Czy kontrahent może mimo otrzymania zaliczki wycofać się z kontraktu?

Gwarancję, że do transakcji dojdzie, daje tzw. umowa przedwstępna.

Ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, również przedwstępna musi mieć dla swej ważności taką samą formę. Trzeba się udać do rejenta.

Jednakże podpisanie umowy zobowiązującej do zawarcia w przyszłości umowy kupna-sprzedaży nieruchomości bez notariusza nie oznacza, że nie ma ona żadnych skutków prawnych. Na jej podstawie każdy z kontrahentów może domagać się, także przed sądem, odszkodowania za szkody poniesione przez to, że liczył na zawarcie definitywnej umowy sprzedaży.

Taką szkodę jednak trzeba precyzyjnie udowodnić, co w praktyce bywa niełatwe. Dlatego dla pewności, że uzyska się własność upatrzonego mieszkania czy domu, konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza. Wówczas gdyby kontrahent nie chciał sfinalizować transakcji, można go zmusić na drodze sądowej.

Wyrok stwierdzający, że kontrahent ma obowiązek sprzedania mieszkania, domu czy innej nieruchomości, zastępuje umowę kupna-sprzedaży. Na jego podstawie, po wpłaceniu ceny uzgodnionej w notarialnej umowie przedwstępnej, nabywca staje się jej właścicielem. Z reguły sama perspektywa takich jej konsekwencji gwarantuje, że kontrahent z umowy się nie wycofa.

Prawo domagania się zawarcia umowy definitywnej (przyrzeczonej w umowie przedwstępnej) może być oczywiście zastrzeżone nie tylko dla kupującego, ale i dla sprzedawcy. Jednakże umowa przedwstępna sama przez się nie zapobiegnie sprzedaniu nieruchomości przez dotychczasowego właściciela osobie trzeciej.

Przed tym może kandydata na nabywcę uchronić wpisanie zastrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości. Trzeba w tym celu udać się do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego tę księgę i złożyć wniosek o ujawnienie w niej jego roszczenia o zawarcie umowy definitywnej. Taką możliwość stwarza tylko umowa zawarta w formie aktu notarialnego.

Co istotne, termin umowy definitywnej nie musi być w umowie wstępnej ustalony precyzyjnie. Zasada bowiem jest taka, że jeśli go w niej nie wskazano, to umowa powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez kontrahenta żądającego jej zawarcia.

Jeśli prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej mają obie strony i każda wyznaczyła inny termin, to wiążący jest termin wskazany przez tę stronę, która wcześniej go wyznaczyła. Jeżeli żaden z kontrahentów nie wyznaczy w ciągu roku terminu do jej zawarcia, żaden też nie może się tego potem domagać.