Żmudne obliczenia, wciąż nieznana cena

Od 1 stycznia 2009 roku mieszkania i domy, które będą sprzedawane lub wynajmowane, muszą posiadać świadectwa energetyczne. Temu obowiązkowi mają podlegać także nowe budynki oddawane do użytkowania. Pośrednicy, zarządcy i właściciele budynków obawiają się, że będzie brakować osób uprawnionych do wykonywania paszportów energetycznych i że mogą być one zbyt drogie. Pojawiły się też podejrzenia, że robienie świadectw, to sprytny sposób, żeby stworzyć bazę danych do katastru.

Świadectwa energetyczne będą mogły wydawać osoby z uprawnieniami budowlanymi do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej, a także takie, które skończą roczne studia podyplomowe lub przejdą odpowiednie szkolenie i i zdadzą egzamin.

– Obawiam się, że inżynierowie, którzy z klucza mogą się tym zająć, nie będą zainteresowani, gdyż zazwyczaj mają dobrze płatne posady – mówi inżynier Jan Król, prowadzący szkolenia na temat metodologii obliczania świadectw energetycznych.

– Raczej będzie można liczyć na ludzi po kursach, ale może być ich zbyt mało. Rocznie w Polsce przedmiotem obrotu jest nawet około milion nieruchomości – dodaje Tomasz Lebiedź z Lebiedź Consulting.

Nie brakuje opinii, że przyjęta metodyka wykonywania świadectw jest zbyt czasochłonna i skomplikowana. Efektem końcowym obliczeń świadectwa jest określenie ilości energii niezbędnej do funkcjonowania budynku lub jego części, przy założonym standardzie i przeznaczeniu, określana tzw. wskaźnikiem EP. Pierwszym krokiem w obliczeniach jest analiza budynku pod względem wymiarów i zastosowanych do budowy materiałów. Na tej podstawie obliczane są współczynniki przewodzenia ciepła przez przegrody, a następnie współczynniki strat ciepła. Ale zanim certyfikator przystąpi do obliczeń, musi dokonać oględzin budynku lub lokalu, wykonać zdjęcia i szkice i zapoznać się z całą dokumentacją.

– Obliczanie współczynnika EP jest rzeczywiście bardzo żmudne – przyznaje Jan Król.

Tylko w przypadku budynków nowych nie powinno być problemów.

– Pełna i odpowiadająca rzeczywistości dokumentacja może pozwolić na wykonanie certyfikatu bez oglądania budynku – twierdzi Jan Król. – I na odwrót – brak dokumentacji dla starego, wielokrotnie przebudowywanego budynku może wręcz uniemożliwić wykonanie certyfikatu – dodaje.

Zdaniem Tomasza Lebiedzia przyszłych certyfikatorów czeka wiele niespodzianek, choćby z racji tego, że w świadectwie powinna być podana powierzchnia użytkowa budynku.

[wyimek]2 475 zł - tyle może kosztować świadectwo energetyczne dla mieszkania o powierzchni ok. 100 mkw. w starych zasobach[/wyimek]

– Obawiam się, że bardzo dużo budynków w Polsce ma w dokumentach wpisaną nieprawdziwą powierzchnię użytkową. Zwłaszcza w latach 70. i 80. w ogóle się tym nie przejmowano. I teraz okaże się, że to wszystko są niby samowole budowlane – mówi Tomasz Lebiedź.

Większość nieruchomości kupowana jest z udziałem kredytu, więc jej wartość musi ocenić rzeczoznawca majątkowy. Nie będzie mógł on jednak w swoim operacie pominąć milczeniem sytuacji, w której różnica pomiędzy tymi powierzchniami podanymi w dokumentacje odbioru budynku i w świadectwie energetycznym będzie się różnić o kilkanaście procent. Trzeba będzie znajdować sposoby przekonującego wyjaśnienia takich rozbieżności.

Kolejny problem, to sprzeczność interesów wśród mieszkańców. Żeby wydać certyfikat dla mieszkania, trzeba zrobić obliczenia dotyczące całego budynku, a to może to być kosztowne.

– Wyobraźmy sobie taką sytuację: ktoś, kto będzie chciał sprzedać lub wynająć mieszkanie może spotkać się z odmową w partycypacji w kosztach ze strony reszty mieszkańców, którzy będą twierdzić, że nigdy nie zamierzają sprzedawać lub wynajmować swych mieszkań, więc nie będą wydawać na certyfikat. Co wtedy? Czy ktoś przewidział taką sytuację? – pyta pośrednik. – Wykonanie świadectw wymagać będzie uzupełnienia i doprowadzenia do porządku dokumentacji technicznej nieruchomości co – w przypadku racjonalnego zbierania tych informacji – może stanowić zalążek przyszłego katastru nieruchomości – dodaje.

[ramka][b]Warto wiedzieć[/b]

Wciąż nie wiadomo, ile będą kosztowały świadectwa. Oto dwie symulacje wykonane przez Jana Króla:

Mieszkanie o skomplikowanym układzie pomieszczeń, kubaturze 280 metrów sześciennych (ok. 100 mkw. powierzchni), którego właściciel posiada wyłącznie niepełną dokumentację budowlaną – 2 475 złotych