Banki od deweloperów wymagają coraz więcej

– Uważam, że obecna sytuacja na rynku nieruchomości to tak naprawdę cykl koniunkturalny. Banki będą finansować dobre projekty, firmowane przez inwestorów solidnych oraz legitymujących się doświadczeniem w realizacji i komercjalizacji projektów mieszkaniowych – mówi Beata Peryt z banku PKO SA.

– Nie wycofamy się z finansowania projektów mieszkaniowych, tylko musimy być bardziej ostrożni – deklaruje Nina Ambroziak z Raiffeisen Bank Polska.Do niedawna najbardziej popularne było finansowanie inwestycji przez nabywców, którzy regularnie wpłacali pieniądze w trakcie trwania budowy. Był to z punktu widzenia dewelopera sposób najtańszy i najwygodniejszy, gdyż ryzyko finansowe było przerzucone na klientów. Niekiedy nawet ryzyko zmiany cen, pomimo bieżącego finansowania budowy. Finansowanie przez nabywców załatwiało też sprawę, gdy deweloper miał trudności z uzyskaniem kredytu bankowego na słabo zabezpieczony projekt.

Alternatywą jest zaciągnięcie kredytu. Bank może najdłużej uczestniczyć w projekcie deweloperskim – od finansowania zakupu gruntu pod inwestycję aż po kredytowanie zakupu mieszkania przez nabywcę (do 40 lat od zakupu). Poza tym bank może zwiększać swe zaangażowanie zależnie od postępu prac, gdyż posiada procedury, które pozwalają na efektywną kontrolę procesu budowlanego, m.in. za pośrednictwem bankowego inspektora nadzoru i ścisłą kontrolę wydatków przez zablokowany rachunek budowy i kontrolę faktur.

Istnieją także mieszane sposoby finansowania, w których na różnych etapach inwestycji włączają się różne podmioty finansujące, np. fundusze mieszane są gotowe uzupełnić brakujący wkład własny dewelopera lub bank finansuje budowę kredytem obrotowym (wpływy ze sprzedaży poszczególnych etapów projektu finansują budowę kolejnych etapów). Bywa też tak, że bank udziela kredytów na preferencyjnych warunkach nabywcom mieszkań w finansowanych przez siebie projektach.

Teraz ma być trudniej z uzyskaniem kredytu. Np. Bank Pekao SA wymaga od dewelopera wykazania się przedsprzedażą na poziomie 15 – 20 proc. Podczas panelu zorganizowanego przez kancelarię Allen i Overy o nowych wymaganiach wobec deweloperów mówili przedstawiciele trzech banków.

– Rynek weryfikuje projekt przez przedsprzedaż. To jeden z warunków, żeby uzyskać kredyt – mówi Piotr Brzozowski z Banku Zachodniego WBK.

Bankowcy przewidują okres nadpodaży na rynku nieruchomości, gdyż prawdopodobnie w ciągu najbliższych 18 miesięcy będą wyprzedawane głównie mieszkania od spekulantów oraz z kończonych właśnie projektów własnych.

– Banki będą finansowały nowe inwestycje, natomiast dokonując rozsądnych wyborów, będą poszukiwały projektów, które nawet w sytuacji nadpodaży mieszkań na polskim rynku będą miały szanse sprzedaży – mówi Beata Peryt.

Nina Ambroziak z Raiffeisen Bank Polska podkreśla, że przy ocenie nowych projektów bank będzie brał pod uwagę m.in. lokalizację oraz doświadczenie dewelopera.

– Firmy, które dopiero startują w branży, raczej nie mają co liczyć na kredyt. Kłopot mogą mieć także ci, którzy przepłacili za grunty, gdyż zaniża to rentowność całego projektu – mówi Nina Ambroziak.

[ramka][b]Przemysław Kozdój,radca prawny współpracujący z kancelarią Allen & Overy[/b]

– O ile banki finansowały dotąd nawet 85 proc. kosztów budowy, o tyle obecnie poziom ten może spaść do 65 proc. Oznacza to, że aby sfinansować całość przedsięwzięcia, deweloperzy będą musieli zdobyć wyższe środki własne albo zapewnić wyższą przedsprzedaż lokali. Jednocześnie kłopoty z uzyskaniem kredytu mają też nabywcy.

Rysują się zatem dwa istotne problemy: konieczność zapewnienia wyższych środków własnych przez deweloperów na początku inwestycji oraz kwestia ułatwienia pozyskania kredytu przez nabywców lokali. Problem brakujących środków własnych deweloperzy mogą rozwiązać w różnoraki sposób. Mogą szukać partnerów biznesowych, którzy chcieliby dzielić z nimi ryzyko inwestycyjne jako wspólnicy. Mogą też wesprzeć się finansowaniem typu mezzanine, które z punktu widzenia banku spełnia kryteria kapitałów własnych, a z punktu widzenia dewelopera jest finansowaniem zewnętrznym. Mezzanine to instrument pośredni pomiędzy finansowaniem dłużnym (jak np. zaciągnięcie kredytu) a finansowaniem kapitałowym (np. emisja akcji). Mezzanine posiada zatem zarówno cechy typowe dla długu, jak i kapitału.

b.kal. [/ramka]

[ramka][b]Nowe wymagania banków wobec deweloperów[/b]

[srodtytul]Raiffeisen Bank Polska[/srodtytul]

Wkład własny: 20 – 30 proc. (wcześniej tylko 5 proc.)Przedsprzedaż: 15 – 25 proc. (przedtem niewymagana)Rentowność inwestycji: 20 proc. (wcześniej na podobnym poziomie)Marża kredytu: 3,5 proc. (przedtem 1 – 5 – 2 proc.)