Z uwagą przeczytałem w „Rzeczpospolitej” z 17 listopada 2008 r. wywiad z adw. Joanną Świostek „Niedługo kontrakty będzie można zawierać nawet na 30 lat”. Omawiana w nim nowelizacja kodeksu cywilnego niesie ujemnie aspekty.
Przede wszystkim należy przypomnieć, że przepis art. 661 kodeksu cywilnego ma charakter gwarancyjny – gwarantuje ochronę interesów stron umowy najmu. Ustawodawca uznał bowiem, że w ciągu pewnego okresu – obecnie jeszcze dziesięć lat – dochodzi do takich zmian zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych, które uzasadniają wyposażenie każdej ze stron w prawo do jednostronnego rozwiązania umowy.
Dlatego przepis art. 661 k.c. nie stanowi o nieważności umów zawartych na okres dłuższy niż dziesięć lat, przesądza jedynie, iż po upływie tego czasu umowa przekształca się w umowę na czas nieokreślony, co upoważnia każdą ze stron do jednostronnego wypowiedzenia tego stosunku prawnego.
Należy jednak zadać sobie pytanie, czy rzeczywiście wydłużenie najmu na czas oznaczony do lat 30 to prawidłowe rozwiązanie dla przedsiębiorców. Moim zdaniem zdecydowanie nie. I to z wielu powodów.
Po pierwsze w takiej sytuacji zatracona zostaje funkcja gwarancyjna przepisu. Doświadczenie minionych lat uczy, że już w ciągu dziesięciu lat dochodzi na rynku nieruchomości do istotnych zmian ze szkodą bądź to dla najemców, bądź dla wynajmujących. W okresie owych 30 lat ryzyko wystąpienia istotnych zmian z krzywdą dla jednej ze stron umowy się potraja. Kilka lat ponoszenia strat można jeszcze przetrwać, ale kilkudziesięciu lat na minusie przetrwać się nie da. W takich sytuacjach jedyną możliwością uwolnienia się z kłopotu jest doprowadzenie do sytuacji ekstremalnych, np. prowadzących do przymusowej egzekucji, a nawet upadłości.
