Jak prawidłowo zwołać roczne zebranie wspólnoty

Roczne zebranie obowiązkowo zwołuje się w dużych wspólnotach mieszkaniowych (powyżej siedmiu lokali). Robi się to w pierwszym kwartale każdego roku (może to zrobić zarząd, każdy właściciel, wszyscy lub kilku z nich). To wtedy właściciele decydują o najważniejszych sprawach swojej wspólnoty.

[srodtytul]Jakie decyzje [/srodtytul]

Przepisy zawierają wykaz spraw, którymi właściciele powinni się zająć na zebraniu (art. 30 ust. 2 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]).

Wspólnota ocenia więc m.in. pracę zarządu i udziela absolutorium lub nie. Absolutorium to rodzaj akceptacji działalności zarządu w danym roku i jednocześnie przyzwolenie na dalsze sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną. Nieudzielenie absolutorium nie oznacza jednak automatycznego odwołania zarządu. Jeżeli wspólnota nie jest zadowolona z jego pracy, musi podjąć odrębną uchwałę odwołującą. Właściciele uchwalają również roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. To w tym planie decydują, jakie w danym roku będą płacić zaliczki na utrzymanie swojej nieruchomości oraz o ewentualnych remontach, zaciągnięciu kredytu itd.

Właściciele mogą na zebraniu poruszyć jeszcze inne ważne dla siebie kwestie. Muszą jednak wtedy pamiętać o odpowiednio wcześniejszym powiadomieniu o tym zamiarze zarządu, który przygotuje w tej sprawie projekt uchwały, a następnie dołączy do zawiadomienia o zebraniu. Projekt uchwały może przygotować też sam właściciel. Swoje postulaty ma prawo zgłosić także w trakcie zebrania.

[srodtytul]Zawiadomienie to podstawa [/srodtytul]

Bardzo ważne jest, by każdy właściciel został prawidłowo poinformowany o zebraniu (patrz ramka). W niektórych wspólnotach zarządy wywieszają zawiadomienia na tablicy ogłoszeniowej. To błąd. Zawiadomienie o zebraniu jest adresowane tylko i wyłącznie do właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, a nie do osób postronnych.

Może to doprowadzić do zakwestionowania ważności podjętej na zebraniu uchwały.

[srodtytul]Przebieg zebrania [/srodtytul]

Zebrania wspólnoty różnią się od zwykłych zebrań. Nikt nie stwierdza, czy istnieje na nich kworum. O tym, czy uchwała została podjęta czy nie, decyduje to, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli.

Właściciele głosują udziałami. Im wyższy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej głosów ma dany właściciel (od tej zasady są wyjątki).

Jeżeli na zebranie nie przyjdą wszyscy właściciele, to do nieobecnych wysyła się zawiadomienia, że dalsze głosowanie nad projektami uchwał rozesłanymi razem z zawiadomieniem o rocznym zebraniu będzie kontynuowane do określonej daty w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

Nie zawsze wszyscy właściciele są zadowoleni z podjętych uchwał. Mogą wtedy walczyć o swoje racje w sądzie powszechnym.

[ramka][b]Kiedy wspólnota obraduje[/b]

Każdy właściciel powinien zostać pisemnie powiadomiony o zebraniu, i to z minimum tygodniowym wyprzedzeniem. Prawidłowe zawiadomienie powinno zawierać: dzień, godzinę, miejsce, porządek obrad.Do zawiadomienia dołącza się projekty uchwał, które mają być poddane pod głosowanie na zebraniu, przede wszystkim:

projekt rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,

sprawozdania zarządu z jego działalności,