Bułgaria: Nie ma jednolitego systemu ksiąg wieczystych, tylko lokalne rejestry

[b]Rz: Czy w Bułgarii cudzoziemcy mogą bez ograniczeń kupować ziemię i mieszkania?[/b]

[b]Aleksandra Kamińska, Boyko Guerginow:[/b] Przed przystąpieniem Bułgarii do UE cudzoziemcy nie mogli nabywać prawa własności nieruchomości gruntowych. Jednak od roku 2005 dostęp do rynku nieruchomości dla cudzoziemców został znacznie ułatwiony.

Zgodnie z traktatem akcesyjnym w Bułgarii obowiązują w stosunku do obywateli i osób prawnych z UE okresy przejściowe. Do 1 stycznia 2012 r. ograniczona pozostanie możliwość nabywania własności nieruchomości gruntowych dla osób niezamieszkujących na stałe w Bułgarii. Natomiast do 1 stycznia 2014 r. będą wciąż obowiązywać przepisy ograniczające swobodne nabywanie własności terenów rolnych i leśnych oraz lasów, chyba że obywatel Unii jest samodzielnym rolnikiem osiadłym i zameldowanym w Bułgarii.

Niezbędnym warunkiem przy nabywaniu prawa własności nieruchomości gruntowej w Bułgarii jest stały pobyt na terenie tego kraju. Doprecyzowując pojęcie stałego pobytu, należy wskazać na wymogi stawiane przez bułgarską ustawę w tej kwestii: jest to nieprzerwany pobyt przez pięć lat na terenie Bułgarii oraz spełnienie dodatkowego warunku związanego z zatrudnieniem na terenie kraju.

Jeśli chodzi o mieszkania, bułgarskie prawo zezwala cudzoziemcom na swobodne nabywanie budynków (także pojedynczych lokali) bez potrzeby uzyskania odpowiedniego pozwolenia. Budynki nie są bowiem traktowane jako nierozerwalna część nieruchomości gruntowej, więc możliwy jest zakup jedynie budynku, bez gruntu, na którym stoi.

[b]Jaka powinna być forma umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w Bułgarii?[/b]

Musi być zawarty akt notarialny. Jedynie gdy sprzedającym jest państwo lub gmina, wystarcza zachowanie zwykłej formy pisemnej. Dodatkowo do przeniesienia prawa własności konieczne jest przedłożenie aktualnego wyrysu działki wraz z zaświadczeniem o niezaleganiu z podatkami oraz opłatami związanymi z nieruchomością.

[b]Gdzie i co trzeba sprawdzić, zanim kupimy nieruchomość?[/b]

Istotną kwestią, o której warto pamiętać przed nabyciem prawa własności, jest weryfikacja stanu prawnego interesującej nas nieruchomości. W Bułgarii jest to utrudnione ze względu na brak jednolitego, obejmującego cały kraj, systemu ksiąg wieczystych. Lokalne sądy prowadzą natomiast rejestry nieruchomości, które są jawne i do których wgląd ma każda osoba.

[b]Jakie informacje znajdziemy w tych rejestrach?[/b]

Są to dane dotyczące własności, hipoteki, prawa użytkowania, służebności, zastawów itp. Rejestry są prowadzone w stosunku do osób, a nie do nieruchomości, jak to jest w Polsce. Nabywca nieruchomości powinien zatem sprawdzić wpisy dotyczące wszystkich poprzednich właścicieli, aby mieć pełną informację o stanie prawnym interesującej go nieruchomości. Może się zdarzyć, że do rejestru wpisane będą służebności ustanowione przez poprzedniego właściciela, a nie będzie ich przy nazwisku obecnego. W praktyce, w celu minimalizacji ryzyka transakcji warto sprawdzić prawa i ustanawiane obciążenia w ostatnich dziesięciu latach. Okres przedawnienia roszczeń osób trzecich wynosi w większości przypadków dziesięć lat.

[b]Na co jeszcze zwrócić uwagę, prześwietlając historię nieruchomości?[/b]

Zalecamy weryfikację pod kątem istniejących w stosunku do nieruchomości roszczeń restytucyjnych. Mogą istnieć roszczenia prawowitych właścicieli wywłaszczonych przez władze reżimu komunistycznego, którzy obecnie dochodzą swoich praw. Aby wykluczyć takie ryzyko, można się postarać o zaświadczenie, wydawane przez urząd ds. restytucji, o braku roszczeń w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Dodatkowo możliwe jest uzyskanie zaświadczenia, że nieruchomość nie należy do państwa lub gminy.

[b]Jakie znaczenie ma plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli planujemy zabudować działkę?[/b]

W Bułgarii istnieją dwa rodzaje planów zagospodarowania przestrzennego: ogólny oraz szczegółowy. Ten drugi określa parametry dotyczące rodzaju i wysokości zabudowy, odstępów, powierzchni pod zabudowę. W postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę bada się, czy planowana inwestycja jest zgodna z postanowieniami planu szczegółowego. Plan ogólny ustala natomiast zagospodarowanie przestrzenne w gminie i nie znajduje bezpośredniego zastosowania w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

[b]Czy podatki i opłaty związane z nabyciem nieruchomości są w Bułgarii wysokie? Z jakimi kosztami towarzyszącymi transakcji trzeba się liczyć?[/b]

Opłatą związaną z nabyciem prawa własności nieruchomości w Bułgarii jest opłata za wpis w rejestrze nieruchomości, która wynosi 0,1 proc. ceny sprzedaży. Ponadto kupujący w ciągu dwóch miesięcy od dnia zakupu ma obowiązek zgłoszenia tego faktu w urzędach i jednorazowej zapłaty podatku od zakupu nieruchomości w wysokości od 2 do 4 proc. ceny sprzedaży. Wysokość stawki opodatkowania jest zależna od gminy, w której położona jest nieruchomość.

[b]A kiedy płaci się VAT?[/b]

Obowiązek zapłaty VAT – w wysokości 20 proc. ceny zakupu – powstaje, jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze objętym szczegółowym planem zabudowy. Wyjątek stanowią grunty, na których posadowione są budynki, oraz grunty je otaczające, jeżeli budynek jest starszy niż pięć lat.

[b]Ile trzeba zapłacić pośrednikowi w obrocie nieruchomościami za usługę?[/b]

Bułgarscy pośrednicy pobierają prowizję w wysokości od 2 do 6 proc. ceny sprzedaży.

[b]Za ile można kupić mieszkanie w centrum Sofii?[/b]

Cena waha się od 1800 do 2400 euro za mkw. Natomiast cena gruntu w stolicy Bułgarii to średnio 1200 euro za metr kwadratowy.

[i]Cykl powstaje przy współpracy z kancelarią Gessel[/i]

[ramka][b]Co słychać na rynku bułgarskim[/b]

- Poszukując oferty nieruchomości w Bułgarii, można skorzystać z licznych portali internetowych lub z usług pośrednika. Istnieje wiele bułgarskich serwisów zamieszczających na swoich stronach oferty sprzedaży nieruchomości; można ich szukać m.in. pod następującymi adresami:[link=http://www.imot.bg]http://www.imot.bg/[/link]

[link=http://www.imoti.net]http://www.imoti.net/[/link]

[link=http://www.mirela.bg]http://www.mirela.bg/[/link]

[link=http://www.address.bg]http://www.address.bg/[/link]

- Ceny nieruchomości w Bułgarii rosły od momentu wstąpienia do UE (1 stycznia 2007 roku).

- W czwartym kwartale 2008 roku analitycy zauważyli mniejszy popyt oraz spadek cen o ok. 27 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem.

- Tylko nieruchomości w bardzo dobrych lokalizacjach zachowają wysokie ceny, ponieważ jest ich mało. Generalnie analitycy nie oczekują redukcji cen powyżej 10 proc.