[b]Proszę o informację, jaki przepis prawa mówi, że przy wycenie majątku wartego do 100 tys. zł niepotrzebny jest operat szacunkowy? [/b]

- [i]Regina Z.[/i]

[b]Odpowiada Krzysztof Urbańczyk, rzeczoznawca majątkowy w Rybniku[/b]

– Nie ma takiego przepisu i nie mogłoby być, gdyż byłby nielogiczny: nie byłoby wiadomo, czy można go zastosować bez uprzedniego określenia wartości nieruchomości.

Czytelniczka nie podaje, skąd zaczerpnęła informacje o kwocie granicznej 100 tys. zł. Wydaje mi się, że tak naprawdę w pytaniu chodzi o to, czy każda opinia o wartości nieruchomości musi przybrać formę operatu szacunkowego. Odpowiedź brzmi: tak. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego – to dosłowne brzmienie art. 156 ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ugn).[/link]

Na temat wartości nieruchomości rzeczoznawca może się wypowiadać także w opracowaniach i ekspertyzach, jeśli dotyczą one m.in. doradztwa w zakresie rynku nieruchomości, efektywności inwestowania, określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali czy bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3a ugn).

Operat szacunkowy to dokument, w którym rzeczoznawca bardzo precyzyjnie dowodzi, że wartość (rynkowa, odtworzeniowa, katastralna) konkretnej nieruchomości jest taka, a nie inna. Sporządzenie operatu jest obligatoryjne, jeśli obowiązek określenia wartości rynkowej nieruchomości wynika z przepisów prawa. Natomiast osoba, która prywatnie sprzedaje lub kupuje nieruchomość, nie musi zamawiać operatu.

Banki uzależniają udzielenie kredytu hipotecznego od przedstawienia wyceny nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem. Zwykle chcą, żeby wycenę sporządził rzeczoznawca współpracujący z bankiem. Określenie wartości nieruchomości, na której ustanawiane jest zabezpieczenie hipoteczne, nie może być dokonywane w żadnej innej formie, co dotyczy także formy uproszczonego oszacowania (nie jest to operat szacunkowy!) dokonywanego przez pracownika banku. Natomiast określenie wartości bankowo-hipotecznej to zupełnie inna sprawa. Trzeba wyraźnie zaznaczyć, że we własnym interesie klient banku powinien zażądać opinii w formie operatu szacunkowego z kopią dla siebie. Zwłaszcza, że za to płaci.