Opłata za miejsce parkingowe czy udział w garażu

[b][i]Czy prawidłowe jest ustalenie przez administratora wspólnoty wysokości miesięcznych opłat za lokal mieszkalny z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w postaci:

- administrowania i księgowości,

- energii wspólnej,

- konserwacji węzła cieplnego,

- utrzymania czystości,

- ubezpieczenia nieruchomości,

w ten sposób, że koszty z ww. tytułów naliczane są od powierzchni, na którą składa się:

- powierzchnia lokalu mieszkalnego,

- powierzchnia komórki jako pomieszczenia przynależnego,

- powierzchnia piwnicy jako pomieszczenia przynależnego,

oraz

- powierzchnia 36 m2 związana z tym, że właściciel lokalu mieszkalnego jest jednocześnie właścicielem 1/197 części udziału we współwłasności lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego o łącznej pow. 71044 m2, który jest samodzielnym lokalem i ma założoną księgę wieczystą.

Z prawem własności tego lokalu związany jest udział we współwłasności działki gruntu, na której jest wzniesiony budynek mieszkalny oraz wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali - wynoszący 71044/183569, powierzchnia 36m2 została policzona w ten sposób, że 7.104,40 m2 podzielono na 197 (liczba miejsc postojowych), pow. 1 miejsca postojowego to 11,5 m2. Od identycznej powierzchni naliczane są wpłaty na fundusz remontowy. Wyjaśniam, że poprzedni zarząd nie uwzględniał w kosztach zarządu nieruchomością wspólną przypadających na lokal mieszkalny powierzchni 36m2 w lokalu użytkowym - garażu wielostanowiskowym, a wyłącznie pow. 1 miejsca parkingowego tj. 11,5 m2. Zmiana wprowadzona przez nowy zarząd, która dotyczy wyłącznie współwłaścicieli lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego, spowodowała bardzo duży jednorazowy wzrost miesięcznych opłat przypadających na tych właścicieli. Kolejne pytania z tym związane są następujące:

- które naliczenie – stare czy nowe - jest prawidłowe (czyli zgodne z przepisami ustawy o własności lokali), a może obydwa?

- czy do zmiany sposobu rozliczenia kosztów konieczne było podjęcie uchwały przez wspólnotę, czy też jest to czynność, którą administrator mógł, a nawet powinien (jeżeli poprzednie naliczanie było błędne) zastosować sam?

- czy zastosowana zasada uwzględnienia 36m2 jest prawidłowa w sytuacji, gdy właściciel lokalu mieszkalnego nie nabył jeszcze własności 1/197 udziału w lokalu użytkowym, chociaż ma prawo - jako posiadacz wydzielonego miejsca parkingowego o pow. 11,5 m2 - korzystać z niego i obowiązek ponosić koszty z tym związane ( zapisane w umowie warunkowej nabycia ww. udziału), ponieważ nie sporządził jeszcze umowy na podstawie której nastąpi definitywne nabycie ww. udziału (na podstawie pierwszej umowy zawartej pod warunkiem, nabył jedynie roszczenie o przeniesienie na niego własności ww. udziału i roszczenie to jest wpisane do KW założonej dla lokalu użytkowego)? Bardzo proszę o wyjaśnienie ww. wątpliwości, które wynikają z nowych zasad naliczania opłat przez administratora (po 5 latach), a które mają poważne skutki finansowe dla właścicieli.[/i][/b]

(nazwisko do wiadomości redakcji)

[b]Odpowiada Michał Czapliński, licencjonowany zarządca nieruchomości w Warszawie, współautor podręcznika „Księgowość i rozliczenia wspólnot mieszkaniowych”, www.pmgpartner.pl:[/b]

Sprawa poruszona przez czytelnika jest skomplikowana i budzi cały szereg wątpliwości i kontrowersji wśród zarządców nieruchomości, a przede wszystkim właścicieli lokali. Wątpliwości te wynikają przede wszystkim z praktyki, która ukształtowała się kilkanaście lat temu, gdy pojawiły się pierwsze budynki z garażami podziemnymi, jak również z tzw. zdroworozsądkowego podejścia do struktury kosztów w budynku W tym jednak przypadku takie podejście prowadzi do, niestety, błędnych wniosków. Niebagatelne znaczenie ma również i to, że w odniesieniu do garażu podziemnego zarząd wspólnoty – często nieświadomie - pełni dwojaką rolę: zarządu nieruchomością wspólną i zarządcy samodzielnego lokalu.

Aby odpowiedzieć na pytanie czytelnika należy wyjaśnić cztery zagadnienia:

- podział kosztów pomiędzy właścicieli lokali wynikający z przepisów [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 z późn. zm., dalej uwl)[/link],

- podział kosztów pomiędzy współwłaścicieli garażu wynikający z [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link],

- struktura kosztów w budynku z garażem podziemnym a koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz,

- obliczanie zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości, wynikające z uwl.

[b]1. Podział kosztów pomiędzy właścicieli lokali.[/b]

Zgodnie z art. 6 uwl „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową”. Skoro w omawianym przypadku garaż jest samodzielnym lokalem użytkowym, to jego właściciele – niezależnie od tego, czy są równocześnie właścicielami lokali mieszkalnych – należą do wspólnoty mieszkaniowej. Z tego powodu mają oni takie same prawa i obowiązki, jak wszyscy inni właściciele lokali. W szczególności, na mocy art. 13 ust. 1 uwl mają obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz uczestniczenia w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Koszty utrzymania samego lokalu (garażu) ustalane są indywidualnie dla samego garażu (zagadnienie to omówione będzie w punkcie dotyczącym struktury kosztów), zaś uczestniczenie w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej związane jest z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Udziały w nieruchomości wspólnej oblicza się na mocy art. 3 ust. 3 w taki sposób, że „udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi”. Należy podkreślić, że do obliczenia udziału w nieruchomości wspólnej bierze się CAŁĄ powierzchnię lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Istnieje więc tylko JEDEN udział CAŁEGO garażu w nieruchomości wspólnej (czyli w tym wypadku 71044/183569, a nie 197 miniudziałów po – w przybliżeniu – 361/183569).

Uwl w art. 12 ust. 2 stanowi, że „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.” W tej sytuacji wszyscy właściciele garażu (jako samodzielnego lokalu) mają razem prawo do otrzymania 71044/183569 nadwyżki pożytków nad kosztami oraz obowiązek pokrywania 71044/183569 kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przekraczających uzyskane pożytki.

[b]2. Podział kosztów pomiędzy współwłaścicieli garażu.[/b]

Uwl reguluje szczególny przypadek własności, jakim jest odrębna własność lokali w budynku wielolokalowym. Nie zajmuje się ona natomiast stosunkami pomiędzy współwłaścicielami rzeczy, gdy poszczególne przedmioty własności nie zostały wyodrębnione. Ta kwestia jest uregulowana przepisami art. 195 do 221 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi (art. 196 i 197), każdy ze współwłaścicieli garażu dysponuje ułamkiem jego własności, w którego liczniku jest liczba posiadanych miejsc postojowych, a mianowniku – ogólna liczba miejsc postojowych w garażu (w tym przypadku osoba posiadająca jedno miejsce jest współwłaścicielem 1/197 garażu, dwóch miejsc – 2/197 itd.). Koszty utrzymania garażu pokrywane są w proporcji do udziału we wspólnej rzeczy, czyli garażu (art. 207). Właściciel jednego miejsca postojowego ponosi więc 1/197 kosztów utrzymania garażu. Jeżeli koszt ten (lub zaliczka na poczet kosztu) przeliczony został na powierzchnię, to wówczas wnosi opłatę ze 7104,4/197 = 36,06 m.kw.Całkowicie odrębną kwestią jest prawo do korzystania ze ściśle określonego miejsca postojowego o powierzchni 11,5 m.kw. Prawo to służy wyłącznie określeniu zasad bezkonfliktowego użytkowania garażu, ale nie odnosi się do kosztów. Większość powierzchni tego specyficznego lokalu zajmują przecież drogi dojazdowe, które też trzeba utrzymywać (na marginesie, koszt sprzątania, czy ewentualnego malowania dróg dojazdowych w garażu jest z reguły znacznie wyższy od kosztów utrzymania miejsca, na którym stają samochody), a które nie są objęte prawem indywidualnego użytkowania.

[b]3. Struktura kosztów budynku z garażem wielostanowiskowym[/b]

Każdy budynek podzielić można na – upraszczając – dwie części: użytkową. która określa jego zasadnicze funkcje i przeznaczenie, oraz pomocniczą, bez której pierwsza część nie mogłaby być wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem. W budynkach mieszkalnych i mieszkalno-użytkowych do pierwszej kategorii należą mieszkania i ewentualnie lokale użytkowe. Zgodnie z uwl tylko one mogą być przedmiotem odrębnej własności. Ich koszty ponoszone są wyłącznie przez właścicieli lokali (każdy płaci za swój lokal). Drugą kategorię stanowią korytarze, schody, windy, kotłownie, węzły cieplne i inne pomieszczenia lub części budynku służące, które dwóm lub więcej właścicieli lokali. To jest nieruchomość wspólna, której koszty utrzymania ponoszą właściciele lokali w takiej proporcji, w jakiej posiadają w niej udziały wyliczone zgodnie z art. 3 ust. 3 uwl. Ostatnio oraz częściej pojawiają się pomieszczenia, które nie mieszczą się w żadnej z tych kategorii, gdyż z jednej strony spełniają samodzielne funkcje, a ich status prawny zależy od pomysłu na całą nieruchomość. Najczęściej są to garaże, a w luksusowych obiektach baseny i centra fitness. Mogą one stanowić część nieruchomości wspólnej, ale mogą też zostać wyodrębnione jako samodzielne lokale. Jeżeli zostaną wyodrębnione, to wówczas w sposób automatyczny, z mocy prawa, przypadnie na nie część kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wynikająca z ich udziału w nieruchomości wspólnej. Może się wydawać, że prawo w sztuczny sposób ingeruje w podział kosztów w nieruchomości i wykrzywia ich rzeczywisty obraz. W mojej ocenie jest inaczej: sam fakt powstania garażu lub innej części budynku o samodzielnej funkcji generuje dodatkowe koszty i zmienia ich podział pomiędzy właścicieli lokali.