Jak sformułować pismo o odszkodowanie za słupy na działce

Tekst p. Anety Stabryły pt. "Miliardy za słupy na działce" zawiera bardzo cenne informacje dla osób starających się o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z własności przez firmy m.in. energetyczne.

Zabrakło w nim jednak pełnego wyjaśnienia sytuacji - a w takiej jest chyba większość właścicieli nieruchomości - gdy zakład energetyczny uzyska w sądzie zasiedzenie prawa służebności, a do księgi wieczystej wpisane zostanie prawo służebności przesyłu. Czy, pomimo takiej sytuacji, właściciel gruntu może nadal domagać się od np. zakładu energetycznego czynszu dzierżawnego (oczywiście już bez prawa odszkodowania)?

Kolejne pytanie dotyczy sposobu ustalania szerokości pasa np. pod siecią energetyczną. Czy jest ona określana na podstawie norm technicznych dla linii przesyłowych (strefa ochronna?), czy też może być zaczerpnięta z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Dookreślenia wymaga chyba również sytuacja, gdy grunt pod linią energetyczną użytkowany jest wyłącznie rolniczo, a więc przebiegające nad nim linie nie mają - pozornie - negatywnego wpływu na sposób zagospodarowania działki. Czy w takiej sytuacji właściciel również ma prawo ubiegania się o odszkodowanie i ustanowienie prawa służebności?

Sądzę również, że wszystkich czytelników "Rzeczpospolitej" ucieszyłoby zamieszczenie wzorów podstawowych pism do dochodzenia odszkodowania, domagania się przebudowy infrastruktury i ustanowienia czynszu dzierżawego. Prawdopodobnie zdecydowana większość właścicieli nieruchomości będzie domagać się swoich praw bez pośrednictwa kancelarii prawnych.

Paweł Wira

Odpowiedź Autorki:

Dziękuję za pytania. Na dwa z nich znajdzie Pan odpowiedź w tekście, ale dla rozwiania wszelkich niejasności odpowiadam na wszystkie.

Odpowiedź na pytanie pierwsze:

Niestety, gdy dojdzie do zasiedzenia prawa służebności i zakład wpisze ten fakt do księgi wieczystej działki, nic już nie można zrobić. Właściciele działek, na których wybudowano rury gazowe, wodociągowe albo słupy lub przeciągnięto nad ziemią linie energetyczne, nie mają szans na odszkodowanie, jeśli minęło już 30 lat. Jedyna szansa, że - jak napisałam w tekście - działka, której sprawa dotyczy, była przez jakiś czas w posiadaniu skarbu państwa. Wówczas zakład energetyczny, gazowy lub wodociągowy może zaliczyć sobie do okresu zasiedzenia tylko połowę tego czasu. Może więc okazać się, że 30 lat jeszcze nie upłynęło i wówczas warto bezzwłocznie skierować do zakładu pismo przedprocesowe o odszkodowanie i o zaprzestanie dalszego korzystania z działki, np. z prośbą o przebudowę infrastruktury.

Odpowiedź na pytanie drugie:

Szerokość pasa energetycznego przy linii średniego napięcia, czyli od 15 kV do 30 kV zawsze wynosi od 3 m do 4 m, dla linii wysokiego napięcia: 110 kV, 220 kV i 400 kV wynosi od 9 do 15 m.

Szerokość drogi dojazdowej do pasa energetycznego zawsze wynosi 2,5 m Starając się o odszkodowanie warto również zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który właśnie z uwagi na urządzenia przesyłowe może w sposób istotny ograniczać linię zabudowy naszej działki. Taka okoliczność będzie dodatkowym atutem przy staraniu się o należne odszkodowanie, bo przy wyliczaniu odszkodowania warto uwzględnić ten teren.

Przykład obliczenia odszkodowania dla działki, przez którą biegnie linia średniego napięcia 15 kV:

Założenia: Długość linii na terenie działki wynosi 100 m. Odległość od linii energetycznej do najbliższej drogi wynosi 10 m. Szerokość pasa energetycznego przy 15 kV wynosi od 3 m do 4 m. Szerokość drogi dojazdowej do pasa energetycznego wynosi 2,5 m

Obliczenia: obszar pasa energetycznego: 100 m2 x 4m = 400 m2. obszar drogi dojazdowej do pasa energetycznego: 10m x 2,5 m = 25 m2 - Razem: 425 m2.

Ile wyniesie odszkodowanie za służebność na takim gruncie? W wielkim uproszczeniu niektórzy zakładają, że czynsz dzierżawny za metr działki wynosi ok. 10 proc. ceny metra kw. Jednak może to być wielkość myląca, bo stawki bywają znacznie niższe. Dla przykładu rzeczoznawcy w średniej wielkości mieście, przy obliczaniu wysokości odszkodowania przyjmują kwotę 2-3 zł za metr kwadratowy działki budowlanej. W naszym przykładzie byłoby to więc 425x2=850. Za rok użytkowania wychodziłoby więc 10,2 tys. zł a za dziesięć lat odszkodowanie wyniosłoby 102 tys. zł.

Obliczenie dla gruntu rolnego wygląda trochę inaczej. To wzór, jaki biegli wykorzystali do oszacowania wysokości stawki rocznej wynagrodzenia za korzystanie z gruntu w związku z budową odcinka wodociągu wiejskiego:

D = W x R D – poszukiwana wysokość stawki czynszu wynagrodzenia możliwego do uzyskania z tytułu wydzierżawienia 1m2 nieruchomości przez okres 1 roku.

W – rynkowa wartość 1 mkw gruntów rolnych

R – właściwa dla analizowanego rynku stopa kapitalizacji wykorzystywana do szacowania wartości nieruchomości w podejściu dochodowym.

W przypadku gruntu rolnego odszkodowanie zostanie oszacowane jako iloczyn powierzchni gruntu zajętego przez słupy, rury lub linie i stawki czynszu za 1mkw z tytułu rocznej dzierżawy. Najpewniej jednak ta stawka zostanie przez biegłego pomniejszona w zależności od tego, na ile urządzenie energetyczne ogranicza rolnikowi użytkowanie pola i wpływa na utratę plonów.

Odpowiedź na trzecie pytanie:

Absolutnie tak. Właściciel pola, na którym nie ma słupa, ale biegną nad nim linie też może domagać się odszkodowania i zaprzestania dalszego korzystania ze służebności. Przecież, choć nie ma słupa, właściciel pola, również musi umożliwić zakładowi dostęp do linii np. na czas ich naprawy wskutek awarii itp. Mało tego, obszar pod liniami nawet dla rolnika jest mniej wartościowy. Rozmawiałam z rolnikiem, który hoduje owce. Zwierzęta zupełnie omijają trawę pod liniami wysokiego napięcia, które biegną nad działką. W innych miejscach działki, trawa jest wyjedzona, ale pod liniami, nietknięta. Odszkodowanie za służebność na ziemi rolnej będzie oczywiście niższe niż w przypadku ziemi budowlanej, bo niższa jest jej wartość, a więc także możliwy do osiągnięcia dochód z dzierżawy, który brany jest pod uwagę przy obliczaniu odszkodowania. Przy obliczaniu odszkodowania za służebność ziemi rolnej biegli biorą pod uwagę w jaki sposób urządzenie ogranicza właścicielowi uprawę ziemi i wpływa na utratę plonów. Właściciel takiej ziemi także ma prawo żądać likwidacji linii, czyli zaprzestania przez zakład dalszego użytkowania linii np. poprzez jej przebudowę.

Czyniąc zadość prośbie Czytelnika zamieszczamy

· wzór przedprocesowego wezwania do usunięcia urządzeń naruszających prawo własności i zapłatę odszkodowania (pdf; 91 kb)