W Nowej Rudzie lokal o powierzchni 40 mkw. w 2018 roku można było kupić za... 40 tys. zł – podaje firma urban.one. To mniej więcej tyle, ile kosztuje metr superluksusowych apartamentów w Warszawie. Tak tanie mieszkania są oczywiście położone w budynkach o niskim standardzie.

– To niejedyne tak wyceniane lokale. Jest ich w Polsce wiele – podkreśla Barbara Bugaj, analityk z urban.one. – Za ok. 40 tys. zł można znaleźć mieszkania m.in. w Polanicy-Zdroju, Dąbrowie Górniczej, Jeleniej Górze i innych mniejszych miastach i miasteczkach.

Nie tylko dla Polaków

Większość inwestorów skupia się na dużych miastach. IBS Fundacja Naukowa podaje, że 1 proc. właścicieli kontroluje 25 proc. stołecznych ofert na Airbnb. To możliwe?

Artur Kaźmierczak, partner współzarządzający Grupą Mzuri, mówi, że tak. – Rynki najmu krótkoterminowego i długoterminowego różnią się dość istotnie, ale statystyka dotycząca posiadaczy mieszkań z Warszawy wystawiających je na Airbnb mnie nie zaskakuje – mówi. – Mzuri zarządza ok. 4,3 tys. mieszkań należących do ok. 2 tys. właścicieli. Ok. 20 największych inwestorów (są wśród nich zarówno osoby prywatne, jak i instytucje, ale nie ma wielkich funduszy – red.) posiada niemal 800 lokali.

Część inwestorów coraz łaskawiej spogląda też na małe miejscowości, których nie omijają podwyżki cen nieruchomości. Anita Kudela, ekspert oddziału agencji Północ Nieruchomości w Bochni, zwraca uwagę, że ceny mieszkań w małych miastach rosły systematycznie od trzech lat. Podkreśla, że w 30-tysięcznej Bochni zainteresowanie zakupem lokali w celach zarówno mieszkaniowych, jak i inwestycyjnych jest bardzo duże. Na rynku wtórnym ceny mkw. mieszkań wahają się od 3 do 4,2 tys. zł, a na pierwotnym mkw. kosztuje 4,4–5 tys. zł.

– W ubiegłym roku popyt był większy niż podaż – mówi Anita Kudela. – Najtańsze są lokale wymagające generalnego remontu, ale ludzie wolą zwykle zapłacić więcej za lokal w dobrym stanie. Do remontów zniechęcają m.in. wysokie ceny materiałów budowlanych i wykończeniowych i drogie wykonawstwo – opowiada.

28-metrową kawalerkę w Bochni agencja Północ Nieruchomości sprzedała za 110 tys. zł. Jak mówi Anita Kudela, takie samo mieszkanie po remoncie kosztowałoby ok. 140 tys. zł. – Nisko oprocentowane lokaty powodują, że przybywa klientów lokujących oszczędności na rynku nieruchomości – komentuje. – Na bocheński rynek mieszkań na wynajem duży wpływ ma utworzenie Bocheńskiej Strefy Aktywności Gospodarczej, gdzie powstają zakłady pracy. Coraz więcej osób szuka mieszkań na wynajem. To pracownicy z Ukrainy, ale też z dalszych części Polski.

Lokale wynajmują m.in. księgowi i tłumacze.

W Tychach najtańsze mieszkania kosztują 2,5–2,7 tys. zł za mkw. Takie oferty, jak mówi Katarzyna Suwalska, dyrektor tamtejszego oddziału Północ Nieruchomości, trafiają się jednak rzadko. – Najczęściej są to mieszkania do generalnego remontu, zadłużone, o nieuregulowanym stanie prawnym, w gorszej lokalizacji, w starym budownictwie – mówi dyrektor. Podkreśla, że chętnych do inwestowania na tyskim rynku nie brakuje.

– Najbardziej atrakcyjne są tanie mieszkania do generalnego remontu, które po modernizacji najczęściej są znów wystawiane na sprzedaż – mówi Katarzyna Suwalska.

Możliwy do osiągnięcia zysk to 15–30 proc. W Tychach kupowane są też mieszkania na wynajem, często pracowniczy.

– A to ze względu na bliskość specjalnej strefy ekonomicznej i firm z branży automotive. Ten rodzaj wynajmu kwitnie, mieszkania są wynajmowane na tzw. łóżka – mówi dyrektor. – Łóżko w trzypokojowym 55-metrowym mieszkaniu kosztuje 450 zł miesięcznie. A w lokalu może mieszkać od sześciu do dziewięciu osób.

Dyrektor Suwalska zauważa, że na wynajmie mieszkania pracownikom z zagranicy można zarobić nawet dwa razy więcej.

W cenie mikrolokale

Beata Hatala, ekspert biura Freedom Nieruchomości z Wadowic, ocenia, że w tanie mieszkania warto inwestować tam, gdzie jest deficyt mikromieszkań. Podaje przykład 36-metrowej kawalerki za 180 tys. zł. – Lokal cieszył się dużym zainteresowaniem mimo stosunkowo wysokiej ceny za mkw. – mówi. – Zainteresowanie małymi mieszkaniami jest znacznie większe niż ich podaż. Zakup kawalerki za 120 tys. zł i generalny remont za ok. 40 tys. zł pozwala oczekiwać ok. 20 tys. zł zysku.

W Wadowicach na najtańsze kawalerki i lokale do generalnego remontu trzeba mieć mniej więcej 100 tys. zł.

Na Podkarpaciu, jak podaje Tomasz Maksoń, dyrektor Freedom Nieruchomości w Mielcu, najtańsze nieruchomości kosztują 90–120 tys. zł.

– Atrakcyjność i płynność najmu w mniejszych miejcowościach zależą od miejsc pracy w dużych zakładach przemysłowych, które często powstają na obrzeżach – wyjaśnia. – Najbardziej pożądane są 30–40-metrowe kawalerki. Na drugim biegunie jest najem domów dla całych rodzin – pracowników zakładów.

Bardzo prężnie rozwija się rynek nieruchomości w Łomży. Jak mówi Monika Witkowska, dyrektor łomżyńskiego biura Północ Nieruchomości, popyt przewyższa podaż, co podbija ceny. – Klienci są w stanie znacznie przepłacić, niż zrezygnować z zakupu – podkreśla. Średnia cena mkw. mieszkania w wielkiej płycie w Łomży to 3,5–4 tys. zł. Lokale w blokach budowanych od lat 90. są wyceniane na 4,5–5,3 tys. zł za mkw.

– Mieszkania sprzedają się także w mniejszych pobliskich miejscowościach – mówi Monika Witkowska. To m.in. Marianowo, Grądy Woniecko, Czarnocin. Metr lokali kosztuje tam średnio 1,7–2,5 tys. zł.

– Mieszkania na wynajem w Łomży są uznawane za jedną z bezpieczniejszych lokat kapitału, która przynosi kilkakrotnie większy zysk niż pieniądze trzymane w bankach. Na wynajmie można zarobić przeciętnie 5–8 proc. rocznie – szacuje dyrektor. – Ze sprzedażą mieszkania też nie ma problemu. Sprzedaje się wszystko, i na rynku pierwotnym, i na rynku wtórnym.

Barbara Bugaj pytana o opłacalność inwestycji w tanie mieszkania i zakupy poza głównymi aglomeracjami mówi, że jednoznacznej odpowiedzi nie ma.

– Wszystko zależy od lokalizacji, standardu, budynku, osób, jakie w nim mieszkają i grupy docelowej inwestora, czyli komu chce wynajmować mieszkanie: studentom, parom, rodzinom. Dodaje, że zakup niedrogiego lokalu może być opłacalny np. w miastach powiatowych, miejscowościach okalających duże aglomeracje. Wokół Warszawy to Pruszków, Piaseczno; wokół Poznania – Swarzędz, Luboń.

– Inwestowanie w małych miastach jest bardziej ryzykowne. Musimy sprawdzić, czy długoterminowy rynek najmu w ogóle tam istnieje – radzi Barbara Bugaj. Według niej szansę mają małe miejscowości turystyczne, uzdrowiskowe, miasteczka na Mazurach, nad morzem. – Choć tu wchodzimy bardziej w najem krótkoterminowy – zauważa.

Także Anton Bubiel, prezes platformy Rentier.io, zwraca uwagę na ryzyko inwestycji w małych miejscowościach.

– Nawet jeśli stopa zwrotu jest dziś wyższa, to małe miasta niekoniecznie są stabilne makroekonomicznie – wyjaśnia. Radzi, by zawsze zwracać uwagę na rynek pracy. – Powstanie ośrodka przemysłowego lub produkcyjnego oznacza napływ ludności, a więc zwiększenie popytu na wynajem – mówi prezes. – Może się jednak zdarzyć, że firma zredukuje personel albo przeniesie się do innego miasta. Dla właściciela mieszkania oznaczałoby to straty – przestrzega. ©?

>Supertanie oferty

Najtańsze lokale zwykle wymagają remontu. Do części mieszkań można się jednak szybko wprowadzić.

Boguszów-Gorce, woj. dolnośląskie – 149 mkw., cztery pokoje, cena: 100 tys. zł, cena mkw.: 678 zł, stan dobry

? Olszanka, woj. opolskie, 202 mkw., pięć pokojów, cena: 149 tys. zł, cena mkw.: 738 zł, stan przeciętny

Bytom Śródmieście, woj. śląskie – 104 mkw., siedem pokojów, cena: 80 tys. zł, cena mkw.: 775 zł, stan przeciętny

Kłodzko, woj. dolnośląskie – 200 mkw., cztery pokoje, cena: 160 tys. zł, cena mkw.: 800 zł, stan przeciętny

Radziki Duże, woj. kujawsko-pomorskie – 205 mkw., trzy pokoje, cena: 79 tys. zł, cena mkw.: 385 zł, do remontu

Czaplinek, woj. zachodniopomorskie – 51 mkw., dwa pokoje, 19,8 tys. zł, cena mkw.: 387 zł, przetarg, stan do remontu