Prawo energetyczne (art. 45a ust. 9) wprawdzie nakazuje formalnie stosować współczynniki wyrównawcze, jednak w praktyce zarządcy stosują je wyłącznie w budynkach opomiarowanych. W przypadku rozliczania kosztów ciepła według powierzchni lub według kubatury stosowanie współczynników wyrównawczych może prowadzić do konfliktów wynikających z wiarygodności takich współczynników. Art. 45a ust. 9 ma charakter bardziej deklaracji woli ustawodawcy niż wskazania, jak zastosować słuszne postulaty w praktyce. Zacytujmy cały przepis, gdyż jest dobrym przykładem przepisu postulatowego: [i]"Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej."[/i]
Rozliczenie kosztów ciepła często budzi kontrowersje, gdyż koszty te stanowią zazwyczaj największy składnik wszystkich kosztów utrzymania mieszkania. Jednak opłaty za media dotyczące poszczególnych lokali powinny być rozliczane osobno od innych tytułów wpłat takich jak koszty zarządu czy fundusz remontowy. Nie można też pokrywać ich z nadwyżki przychodów nad wydatkami wspólnoty.
Umowa na dostawę ciepła, którą zawiera wspólnota, obejmuje cały budynek, a więc i poszczególne lokale. Instalacja c.o. jest też częścią nieruchomości wspólnej. Dlatego wspólnoty przyjmują rozwiązanie, w którym koszty dostawy ciepła do poszczególnych lokali są rozliczane wedle faktycznego zużycia albo – w przypadku, gdy nie ma liczników lub podzielników ciepła – według powierzchni lokali. Opłaty za zużyte ciepło właściciele wpłacają zarządowi lub zarządcy razem z opłatami za ogrzanie nieruchomości wspólnej, ten zaś przekazuje je na konto dostawcy.
Nic nie stoi na przeszkodzie, by właściciele lokali niewyposażonych w liczniki ustalili w drodze uchwały, że koszty zużycia ciepła będą rozliczane przy uwzględnieniu współczynników wyrównawczych. Oczywiście szanse powodzenia takiej uchwały zależą od uzyskania zgody większości właścicieli liczonej według udziałów, co – jak słusznie zauważa czytelnik – jest mało prawdopodobne. W każdym razie projekt takiej uchwały można zgłosić zarządowi lub zarządcy, a on ma obowiązek poddać ją pod głosowanie. Pamiętać należy, by projekt uchwały precyzyjnie opisywał nowe zasady rozliczenia, najlepiej odwołując się do funkcjonujących rozwiązań i norm. Należałoby przynajmniej podać, które lokale będą rozliczane z uwzględnieniem współczynników wyrównawczych oraz podać wysokość tych współczynników. Można skorzystać także z konsultacji inżynierów projektujących instalacje cieplne.
W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali na uchwalenie nowych zasad zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.
