Ziemia jest zbyt droga i źle przygotowana pod budowę

W aglomeracji warszawskiej średnia ofertowa stawka mkw. działki budowlanej wynosi, według portalu Oferty.net, 461 zł. Bo choć nie brak propozycji nawet za 30 zł, przeważają jednak oferty w cenie 1 – 2 tys. zł za mkw. w lokalizacjach bardziej atrakcyjnych. W efekcie poza nielicznymi wyjątkami zainteresowanie działkami budowlanymi nie jest zbyt duże. Do transakcji dochodzi zwykle w dwóch przypadkach: albo ktoś musi z przyczyn losowych sprzedać grunt i obniża cenę albo druga strona jest zmuszona od jak najszybszego kupna, zgadzając się na warunki sprzedawcy. Gruntami interesują się również spekulanci, choć w ograniczonym stopniu, bo właściciele ziemi nie są skorzy do obniżek. – A deweloperzy praktycznie przestali kupować ziemię – zauważa Joanna Lebiedź, z biura nieruchomości Lebiedź & Lebiedź.

[srodtytul]Sztywne ceny[/srodtytul]

Adam Bronisz, szef biura BB Nieruchomości, obserwuje wzrost cen nieruchomości w okolicach Nowego Dworu Mazowieckiego, gdzie w centrum miasta w ciągu ostatnich miesięcy ofertowe stawki gruntów poszły w górę o 50 – 70 proc., a w wyjątkowych przypadkach i więcej, bo ze 150 – 200 zł za mkw. nawet do 500 zł za metr.

– To zainteresowanie i nagłe podwyżki wzmagały oczywiście informacje o budowie portu lotniczego Modlin. Jednocześnie w tych rejonach podaż ziemi jest dość mocno ograniczona, gdyż Nowy Dwór Mazowiecki jest wciśnięty między Narew, Bug i Wisłę – tłumaczy Bronisz. Jego zdaniem ze względu na budowę portu lotniczego, również gminę Zakroczym czeka hossa na rynku obrotu ziemią.

W innych podwarszawskich lokalizacjach raczej nie widać większego poruszenia. Oczywiście spore zainteresowanie wzbudzają działki, które nadają się pod budowę pawilonów handlowych i dalszego wynajmu. Jednak w tym przypadku o transakcji decyduje atrakcyjność ziemi, a o takie oferty bardzo trudno.

[wyimek]O 70 proc. zdrożały działki budowlane w okolicach Nowego Dworu Mazowieckiego w ciągu kilku miesięcy, w związku z budową lotniska w Modlinie[/wyimek]

– Od kilku dni wzrosło zainteresowanie zakupem tanich nieruchomości, położonych dalej od Warszawy. Zresztą w promieniu 30 km od stolicy trudno kupić grunt poniżej 50 tys. zł. Takie działki pojawiają się jednak np. dopiero w okolicach Żyrardowa – tłumaczy Adam Bronisz.

Podkreśla, że tam gdzie widać pewien popyt, nabywcy rezygnują z usług pośredników i starają się na wszelkie możliwe sposoby obniżyć koszty transakcji. Poza tym o podjęciu decyzji przesądza cena, która nie może być zbyt wysoka.

– Kto nie musi teraz sprzedawać ziemi, chce przeczekać bessę. Z drugiej strony, jeśli na danym terenie ktoś jest zmuszony do sprzedaży działki i obniży jej cenę na tyle, że wzbudzi zainteresowanie klientów, okoliczne ziemie również muszą stanieć – twierdzi Joanna Lebiedź.

[srodtytul]Słabe oferty[/srodtytul]

Podaż ziemi wyraźnie więc rośnie, i to zarówno przeznaczonej pod budownictwo indywidualne, jak i wielorodzinne czy komercyjne. Jednak Łukasz Madej, szef firmy Pro-Development, twierdzi, iż bez względu na to, jakiego rodzaju grunty budowlane wchodzą w rachubę, nadal ciężko jest znaleźć nieruchomości profesjonalnie przygotowane do zabudowy. – Część sprzedawców oferuje grunty z określonymi kosztami uzbrojenia, czasem nawet uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod dany projekt, żądając za to najwyższej stawki. Jednak zwykle takich nieruchomości nie da się sprzedać, gdyż w większości przygotowywane na nich inwestycje planowane były w czasach hossy, więc maksymalnie wykorzystywały działki. A tego nie lubią klienci – twierdzi Łukasz Madej.

Zwraca uwagę na pewną tendencję, która ma miejsce od końca 2008 r. – czym większy grunt, tym tańszy metr kwadratowy.

– W szczycie hossy „gruntowej”, w latach 2006 – 2007, sytuacja była odwrotna, gdyż każdy chciał kupić jak największą działkę, traktując rezerwy pod kolejne etapy projektu jako dobrą inwestycję. Teraz, o ile klient w ogóle się pojawia, szuka nieruchomości mniejszych – zapewnia Łukasz Madej.

[ramka][srodtytul]Oferty - ziemia na sprzedaż[/srodtytul]

>> Warszawa-Ursus, pow. 540 mkw., cena mkw.: 2 tys. zł, cena całości: 1,1 mln zł

>> Konstancin-Jeziorna, pow.: 3,2 tys. mkw., cena mkw.: 1,1 tys. zł, cena całości: 3,5 mln zł

>> Warszawa-Wilanów, pow.: 1,4 tys. mkw., cena mkw.: 870 zł, cena całości: 1,2 mln zł

>> Ożarów Mazowiecki, pow.: 13 tys. mkw., cena mkw.: 300 zł, cena całości: 3,9 mln zł

>> Nieporęt, pow.: 1 tys. mkw., cena mkw.: 213 zł, cena całości: 2130 tys. zł

>> Góra Kalwaria, pow.: 8,7 tys. mkw., cena mkw.: 206 zł, cena całości: 1,8 mln zł

[i]źródło: Oferty.net[/i][/ramka]

[ramka][srodtytul]Zamrożony zapał, czyli o kłopotach z kupowaniem ziemi[/srodtytul]

[b]Bartek Jankowski, doradca obrotu ziemią Bank Ziemi[/b]

– Słyszałem ostatnio o kliencie, który kupił działkę budowlaną nad Jeziorem Wulpińskim, niedaleko Olsztyna. Chciał postawić na działce swój wymarzony dom. Działka z linią brzegową bardzo atrakcyjnie zlokalizowana, cena 120 tys. zł – słowem okazja. Po zakupie, podczas starań o rozpoczęcie budowy, zlecił badania geologiczne. Niestety, było już za późno. Okazało się, że na działce nie da się postawić domu ze względu na pokłady kredy na głębokości 5 metrów.

Inny kupujący stracił, ponieważ nie sprawdził, czy kupowany teren jest objęty ochroną archeologiczną. Kupił za 100 tys. zł 1,5 hektara gruntu rolnego blisko wioski Kitnowo w gminie Grunwald z zamiarem budowy siedliska. Gdy chciał przystąpić do budowy domu, z mapy w urzędzie gminy dowiedział się, że na jego działce jest usytuowane stanowisko archeologiczne. Prace archeologiczne mogą trwać latami. Działka taka zachowuje jednak walor „antarktyczny”, bo spowodowała głębokie zamrożenie kapitału.

Ostrzegam, działki z wadami są często dalej sprzedawane kolejnym naiwnym.

[i]—oprac. gb[/i]